Если не устраивает цена

25 Мая 2018

В Севастополе впервые провели государственную кадастровую оценку земли, на основании которой жителям будет начислен земельный налог. Если владельцы участков окажутся недовольны результатом, они могут его оспорить в течение 50 дней. Горожане переживают, что завышенная кадастровая стоимость соток повлечет серьезное налоговое бремя, а эксперты прогнозируют массу замечаний и судебных исков.


Фото: Илья Изотов/ РГ

Чем ближе к морю, тем дороже

Предварительные итоги для 49 тысяч участков уже опубликованы на сайте городского ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки". Севастополь одним из первых субъектов РФ провел эту работу по новым правилам, в соответствии с федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

15,5 тысячи оцененных участков находятся на землях для индивидуального жилого строительства (ИЖС), 24 тысячи - в дачных и садовых товариществах (СНТ). Кадастровая стоимость земли под частными домами варьируется от 755 до 5636 рублей за квадратный метр, в СНТ - от 505 до 3174 рублей. Самые дорогие участки расположены в центе Севастополя, возле Херсонеса и парка Победы, в районе бухт Казачья, Омега, мыса Фиолент.

- Средняя стоимость участков под индивидуальную жилищную застройку составляет 2557 рублей за квадратный метр, что в два раза ниже аналогичных показателей городов Краснодарского края, - сообщил вице-губернатор Севастополя Илья Пономарев.

Сотрудники ГБУ оценили микрорайоны Севастополя с точки зрения привлекательности, инфраструктуры и транспортной доступности. Провели анализ рынка недвижимости, запросив данные о сделках купли-продажи у риелторов. В категории ИЖС было выделено 139 ценовых зон, для каждой определены характеристики и рыночная стоимость типовых участков. К примеру, на Северной стороне типовой участок стоит 870 тысяч рублей, а на улице Древней у Херсонеса - более 9 миллионов. По аналогии оценили землю в каждом из 450 севастопольских СНТ.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость, оказались расстояние до моря, ближайшей транспортной магистрали, локального центра и центра города, характер рельефа и, конечно, площадь участка.

Перегибы случаются

Стоит отметить, что с 2015 года и по сей день в Севастополе применяется нормативная цена земли. Она была рассчитана на основе украинской оценки, переведенной в рубли. Согласно закону N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Севастополя" именно нормативная цена вписывалась в поле "кадастровая стоимость" Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данные новой оценки появятся в госреестре только к началу 2019 года.

Между тем жители Севастополя уже сейчас обеспокоены большой разницей в стоимости похожих участков.

- За участок ИЖС в районе Голубой бухты моим родителям насчитали три миллиона рублей, хотя соседний участок с таким же жилым домом, но на территории дачного товарищества, стоит 600 тысяч, - поделилась с "РГ" жительница Севастополя.

Чиновники эти нестыковки признают и уверяют, что их не останется после утверждения итогов госоценки.

- Бывают перегибы, когда нормативная цена садовых участков, находящихся через дорогу друг от друга, отличатся в несколько раз, - говорит директор департамента имущественных и земельных отношений Севастополя Рустэм Зайнуллин. - Все это утвержденная кадастровая стоимость нивелирует.

К слову, в предварительном отчете о проведении кадастровой оценки участки в районе Голубой бухты на землях ИЖС стоят 5125 рублей за квадратный метр, а в садоводстве - 3580 рублей. Отличие уже в полтора раза, а не в пять.

По словам Ильи Пономарева, в среднем кадастровая стоимость будет выше нормативной в полтора раза. В то же время в отчете можно увидеть, что в некоторых ценовых зонах земля подорожает, а в других, напротив, подешевеет.

Срок на поправки

Кадастровая оценка не может превышать рыночную цену на недвижимость. Об этом говорил президент России Владимир Путин в послании к Федеральному собранию. Если разница ощутима, есть несколько способов ее оспорить.
Во-первых, можно направить замечание в ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки" Севастополя. Это необходимо сделать в течение 50 дней после того, как промежуточный отчет будет опубликован на сайте Росрееста в разделе "Фонд данных государственной кадастровой оценки". Это произойдет в ближайшее время, когда отчет пройдет предварительную проверку.

Замечания можно передать лично или отправить почтой в ГБУ, подать через МФЦ или портал госуслуг. Раз в пять дней ГБУ обязано публиковать на своем сайте информацию об участках, для которых была пересчитана стоимость, и неучтенных замечаниях, с обоснованием отказа. Затем отчет будет исправлен, пройдет процедуру утверждения и вступит в силу с 1 января 2019 года. К этому моменту сведения о кадастровой оценке внесут в единый государственный реестр недвижимости.

Но и после этого результаты могут быть оспорены в специальной комиссии и в суде.

- Нет ни одного населенного пункта, где бы кадастровая оценка всех устраивала, - говорит Рустэм Зайнуллин. - Наш департамент и ГБУ предпримут все действия для досудебного урегулирования разногласий. Принципиальные споры будут разрешаться в суде, но я не думаю, что они будут носить массовый характер.

Чиновник сообщил "РГ", что, если от жителей поступит большое число заявлений, для их рассмотрения будет создана межведомственная комиссия. По его словам, к заявлению можно приложить результаты независимой оценки, но это не обязательно.

- До ноября необходимо полностью завершить эту работу, утвердить результаты оценки, чтобы с 2019 года начисления налога велись по кадастровой стоимости, - отметил Зайнуллин.

Платить - через год

Как сообщили корреспонденту "РГ" в УФНС России по Севастополю, физическим лицам налог на землю впервые начислят в текущем году, а уплатить его следует в следующем. Первый расчет произведут по нормативной цене. Раньше налог не начисляли из-за переходного периода и формирования реестра права. Если кадастровую стоимость утвердят до конца этого года, то в 2019 будет произведен расчет уже по новым данным, а платежки придут в 2020-м.

Ставка налога на землю в Севастополе для садоводств составляет 0,025 процента, а для участков ИЖС - 0,01 процента. То есть за надел стоимостью три миллиона рублей выплата составит всего лишь 300 рублей в год.

- Помимо прочих категорий, пенсионеры, владеющие земельным участком в пределах кадастровой стоимости шести соток, по заявлению освобождаются от уплаты налога,- рассказала "РГ" начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц и администрирования страховых взносов УФНС России по Севастополю Виктория Зорина. - Если площадь участка восемь соток, то шесть льготируются, а за две будет начислен налог. Льгота распространяется только на один участок. Если у пенсионера два участка по четыре сотки, льготу он получит только на один и них. Но он может выбрать, к какому из наделов выгодней применить льготу, и уведомить налоговую службу.

В УФНС отметили, что налоги физлицам начисляют на основании сведений, предоставленных регистрирующим органом (Севреестром). Это означает, что налог на землю заплатят только те, чьи участки занесены в ЕГРН. А по данным городских властей, в Севастополе большинство из 120 тысяч садовых участков не стоит на учете. Поэтому решено проводить комплексные кадастровые работы за счет бюджета - в этом году на учет поставят земли первых 100 СНТ.

Справка "РГ"

Закон "О государственной кадастровой оценке" вступил в силу с 1 января 2017 года. Она должна проводиться не чаще, чем раз в два года в городах федерального значения и в три - в остальных регионах. С 1 января 2020 года вступит в силу норма о внеочередной кадастровой оценке.

Отдельные регионы первый раз проведут госоценку недвижимости по новым правилам в этом году. Теперь ее должны выполнять не частные компании, а государственные оценщики - сотрудники бюджетных учреждений, основываясь на методических указаниях Минэкономразвития РФ.

Источник

Региональное отделение:  Севастопольское региональное сообщество