Как быть и что делать, когда кадастровая стоимость не равна рыночной

1 Сентября 2021

В 2019 году власти Крыма утвердили результаты проведенной государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества [земельных участков, зданий и помещений] полуострова. По итогам определена кадастровая стоимость 948 635 участков и 2 209 735 зданий / помещений. На что влияет кадастровая стоимость? На ежегодные расходы, которые будут постепенно расти. Начиная с 2020 года размер арендной платы за пользование землей, налогов и штрафов уже рассчитываются именно исходя из кадастровой стоимости.

Многие, особенно арендаторы эти изменения заметили, поскольку расходы у некоторых выросли довольно резко. А если посчитать размер переплаты за 3-5 лет, можно увидеть сколько всего полезного можно купить и сделать на такие деньги.

Если вы не можете продать завтра такую недвижимость за стоимость указанную в кадастре – скорее всего она не соответствует рыночной, то есть завышена. Оценка проводилась сплошным методом, возможны ошибки, а также не всегда учитывались особенности того или иного объекта.

Как нам рассказала руководитель практики защиты имущественных прав юридической фирмы «Прецедент Консалтинг» Евгения Завацкая, большинство профессиональных оценщиков сходится во мнении, что установленная в Республике Крым кадастровая стоимость объектов недвижимости в среднем выше рыночной стоимостина 25-30%.

Косвенно это подтверждается и самим заказчиком оценки земель республики, а теперь судится с исполнителем контракта .

Закон говорит о том, что если кадастровая стоимость завышена относительно рыночной, то по определенной процедуре кадастровая стоимость в ЕГРН должна быть установлена в размере рыночной. Но тут то и начинается самое интересное потому, что права есть только у тех, кто готов за них бороться.

Например один из наших клиентов из курортного Судака арендует муниципальную землю и попросил проверить - не переплачивает ли он теперь. Мы изучили вопрос и увидели что кадастровая стоимость более, чем на 30% превышает реальную рыночную стоимость, увеличивая расходы клиента на многие миллионы.

Здесь важно оговориться, что для защиты прав недостаточно заказать отчет у любого оценщика, необходимы и высокая квалификация, и специальный опыт судебного эксперта в обосновании применяемой методологии. Мы для этого привлекаем проверенных экспертов из других регионов и двух крымских. Также важен специализирующийся на таких спорах юрист.

В соответствии с законом об оценочной деятельности арендатор вправе оспорить результат кадастровой оценки путем установления в отношении используемого земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Далее предусмотрено предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В Крыму она создана при Госкомрегистре. А в случае отказа – следует обращаться в суд. 

Источник

Региональное отделение:  Крымское региональное сообщество