Как изменился рынок недвижимости Крыма за год в составе России

17 Марта 2015

За год, прошедший с момента проведения референдума о вхождении Крыма в состав России, на рынках недвижимости полуострова произошли значительные изменения. А именно: цены на недвижимость в Крыму выросли в среднем на 50%, а с учетом девальвации курса российского рубля по отношению к доллару США – на 150%. Традиционно рынок недвижимости Крыма привязан к этой валюте.

О ценах

В качестве примера рассмотрим динамику изменения средних цен предложений продаж на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за прошедший год. Для простоты изложения возьмем только один статистический параметр – средние значения, выраженные в $/кв.м. Динамику изменения цен представим как в абсолютных величинах, так и в процентном выражении. Общий объем рассмотренной нами выборки составляет до тысячи объектов по десяти микрорайонам города: 5-й микрорайон, Балаклава, Северная, Казачья, Камышовая, Корабельная, Летчики, Острякова, Стрелецкая, Центр.

Изменение средних цен на однокомнатые квартиры вторичного рынка микрорайонов города, $/кв. м

МИКРОРАЙОНЫ ГОРОДА	02.2014	03.2014	04.2014	05.2014	06.2014	07.2014	08.2014	09.2014	10.2014	11.2014	12.2014	01.2015	02.2015
5-й микрорайон	931	950	1121	1234	1300	1323	1357	1397	1587	1434	1360	1298	1287
Балаклава	1076	1108	1378	1534	1754	1837	1817	1807	1730	1681	1751	1787	1841
Северная	997	1007	1187	1387	1560	1505	1421	1321	1431	1421	1524	1520	1531
Казачья	957	986	1089	1054	1037	1158	1254	1311	1457	1553	1277	1387	1472
Камышовая	1102	1147	1319	1464	1591	1597	1615	1693	1675	1662	1615	1608	1590
Корабельная	963	972	1107	1198	1230	1289	1315	1394	1415	1499	1532	1520	1523
Летчики	1070	1112	1279	1345	1472	1497	1589	1707	1564	1709	1729	1697	1667
Острякова	1033	1054	1158	1207	1254	1289	1387	1530	1613	1677	1726	1708	1630
Стрелецкая	1090	1154	1231	1298	1334	1384	1458	1651	1648	1604	1583	1597	1642
Центр	1254	1359	1563	1754	2083	2080	2005	1977	1954	2105	1966	1964	1938
Среднее	1047	1085	1243	1348	1461	1496	1522	1579	1607	1635	1606	1609	1612

Динамика изменения средних цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка микрорайонов города, % от предыдущего периода

МИКРОРАЙОНЫ ГОРОДА	03.2014	04.2014	05.2014	06.2014	07.2014	08.2014	09.2014	10.2014	11.2014	12.2014	01.2015	02.2015	ЗА ГОД
5-й микрорайон	2,0	18,0	10,1	5,3	1,8	2,6	2,9	13,6	-9,6	-5,2	-4,6	-0,9	38,1
Балаклава	3,0	24,3	11,3	14,3	4,7	-1,1	-0,6	-4,3	-2,8	4,2	2,0	3,0	71,1
Северная	1,0	17,8	16,8	12,4	-3,5	-5,6	-7,0	8,3	-0,7	7,3	-0,3	0,7	53,5
Казачья	3,0	10,4	-3,2	-1,7	11,7	8,3	4,5	11,1	6,6	-17,8	8,6	6,2	53,8
Камышовая	4,1	15,0	11,0	8,7	0,4	1,1	4,8	-1,1	-0,7	-2,8	-0,4	-1,1	44,3
Корабельная	1,0	13,8	8,2	2,7	4,8	2,0	6,0	1,5	6,0	2,2	-0,8	0,2	58,2
Летчики	3,9	15,0	5,2	9,4	1,7	6,1	7,4	-8,4	9,3	1,2	-1,8	-1,8	55,8
Острякова	2,0	9,9	4,2	3,9	2,8	7,6	10,3	5,4	4,0	2,9	-1,0	-4,6	57,8
Стрелецкая	5,9	6,7	5,4	2,8	3,7	5,3	13,2	-0,2	-2,7	-1,3	0,9	2,8	50,7
Центр	8,3	15,0	12,2	18,8	-0,1	-3,6	-1,4	-1,2	7,7	-6,6	-0,1	-1,3	54,5
Среднее	3,4	14,6	8,1	7,7	2,8	2,3	4,0	2,5	1,7	-1,6	0,2	0,3	53,8

Представленные материалы наглядно показывают динамику изменения средних цен. Наиболее значительный рост цен наблюдался с момента вхождения в состав РФ (с марта) по июнь 2014 года. С июля по сентябрь 2014 года темпы роста стали снижаться, а к октябрю-ноябрю рост цен практически остановился.

Общая положительная динамика изменения средних долларовых цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год составила 54%. Минимальный показатель роста средних цен на однокомнатные квартиры наблюдается в 5-м микрорайоне (38,1%), а максимальный – в Балаклаве (71,1%).

Таким образом, для однокомнатных квартир на вторичном рынке в г. Севастополе за год рост долларовых цен составил более 50%. В абсолютных значениях средняя стоимость составила $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв.м.

Драйверы развития

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 января 2015 года определено, что Керченский мост будет построен. Эксплуатация автотранспортного движения в рабочем режиме должна начаться к 18 декабря 2018 года.

Новая четырехполосная магистраль «Таврида» соединит города-порты Керчь и Севастополь. Она пройдет от г. Керчь до г. Белогорска по степным районам, затем, огибая г. Симферополь, выйдет на п. Пионерское, п. Приятное Свидание, г. Бахчисарай и г. Севастополь. Работы по строительству трассы должны начаться уже в 2015 году.

С 1 января 2015 года на территории Республики Крым и Севастополя начал действовать режим свободной экономической зоны. Она создана сроком на 25 лет с возможностью пролонгации и предполагает эксклюзивный режим осуществления предпринимательской деятельности – льготное налогообложение и применение особого режима таможенной процедуры. На сегодняшний день подали заявки на участие в свободной экономической зоне более 200 будущих инвесторов и уже начали подписываться первые договора. В рамках нового правового статуса – например, для субъектов, находящихся на упрощенной системе налогообложения – изменены ставки налогообложения: до 3% (если объектом налогообложения являются доходы) и до 7% (если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов). Уменьшение налогового бремени, как правило, положительно сказывается на развитии бизнеса, в том числе и строительного.

Факторы рынка недвижимости

С момента вхождения Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, по данным ведущих местных агентств недвижимости, выросла востребованность крымской недвижимости у россиян, среди которых и обеспеченные россияне, предпочитающие проводить отпуск в собственных апартаментах на юге; и «северяне», желающие провести пенсионный возраст на южном берегу; и родственники, планирующие переехать ближе друг к другу; и инвесторы, развивающие здесь свой бизнес, а также многие другие категории граждан.

За год рынок застройщиков Севастополя практически не претерпел каких-либо изменений. Строительные компании, которые фигурировали на рынке в украинском Севастополе, продолжают осуществлять свою деятельность и по сей день. По объемам строительства жилья из наиболее крупных можно выделить следующие: «Консоль, «Интерстрой», «Парангон», «Карбон», «Вертикаль»,«Севастопольстрой», «Сапфир-Траст», «Профессионал», «Севпроектмонтаж», «Скальса» и другие. По объективно сложившимся причинам (сформированные и отлаженные механизмы взаимодействия существующих застройщиков, отсутствие привлекательных участков для застройки и т. д.) на рынке отсутствуют крупные федеральные игроки строительной отрасли.

Цены на недвижимость у крымчан формируются в долларах США. Крымский федеральный округ, пожалуй, единственный регион в Российской Федерации, в котором долларизация цен на рынке недвижимости присуща на подсознательном уровне и у специалистов, и у значительной части населения. На сегодняшний день первичный рынок недвижимости уже практически перешел на рублевые цены, вторичный рынок пока более инертен. Процесс перехода на национальную валюту в ближайший период неизбежен, соответственно и влияние изменения курса валюты будет нивелироваться.

Говоря о ценах на недвижимость, нельзя оставить без внимания и обеспечение стройматериалами крымских потребителей. Этот процесс осложняется прекращением активных поставок с материковой части Украины. Поставки происходят через Керченскую паромную переправу из Краснодарского края и Ростовской области. При сегодняшней политической ситуация вряд ли можно говорить о каких-то изменениях во взаимоотношениях с украинской стороной, а мост при самых благоприятных условиях откроют к концу 2018 года, поэтому цены на строительные материалы сохранятся высокими, что наложит отпечаток на себестоимость строительства.

Нельзя не упомянуть и о роли нерезидентов на рынке крымской недвижимости. Учитывая тот факт, что некоторая ее доля находится в собственности граждан Украины, можно прогнозировать, что количество сделок продаж этой недвижимости будет минимальным, поскольку доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися резидентами, облагаются налогом в 30% (с 1 января 2015 года согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ).

По данным Центрального банка РФ, по состоянию на 26.02.2015 на территориях Республики Крым и г. Севастополя действуют 530 подразделений кредитных организаций. Наиболее распространенные по количеству открытых отделений – РНКБ (ОАО), ОАО «Крайинвестбанк», АО «Генбанк», ОАО «АБ «Россия» и др.

Все банки, которые открылись за год в Крыму и г. Севастополе, не входят даже в первую сотню рейтинга по ключевым показателям деятельности. Ипотечные условия, предлагаемые вышепредставленными банками, на сегодняшний день не отвечают реалиям рынка, людям попросту невыгодно оформлять ипотеку в этих банках. Ипотечных «монстров», таких как Сбербанк России, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и др., на территории Крыма нет. Причин, по которым крупные банки пока сторонятся Крыма, множество, и основная, по мнению экспертов, – международные экономические санкции. Улучшение нынешней обстановки, открытие основными игроками банковского сектора своих отделений, выход на рынок привлекательных ипотечных портфелей, несомненно, стимулируют спрос как первичного, так и вторичного рынка недвижимости.

Итоги Стремительный рост цен формировался в результате вхождения Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации и девальвации курса российской валюты по отношению к доллару США. Рост цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка Севастополя за один год составил более 50%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка в Севастополе составляет $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв. м. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка составляет 2,3 млн руб., максимальная – 7,4 млн руб., средняя – 3,8 млн руб. При текущей ситуации на рынке недвижимости какое-либо резкое снижение стоимости в будущем как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости маловероятно.

Илья Пичуев (г. Севастополь) специально для «РБК-Недвижимости» http://realty.rbc.ru/experts/16/03/2015/562949994360249.shtml

Региональное отделение:  Севастопольское региональное сообщество / Крымское региональное сообщество
Раздел сайта:  Аналитика
Тематика:  Региональные отделения