Росреестр: ответ на вызовы времени

11 Июля 2013

Современная рыночная экономика востребует сложную систему обеспечивающих ее правильное функционирование институтов. Одним из них является структура, занимающаяся вопросами государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Без ее эффективной работы невозможно обеспечение прав собственности и справедливое налогообложение. Для этого кадастр должен содержать достаточный объем сведений о каждом объекте недвижимости (земельном участке, здании или сооружении, помещении или квартире) для того, чтобы иметь возможность ответить на такие вопросы, как «что это?», «где это находится?», «сколько это стоит?». Справочно кадастр также должен содержать сведения о правообладателе, то есть отвечать еще на один вопрос – «кому это принадлежит?». 

Понятно, что речь должна идти о долгой, кропотливой работе. Более ста лет назад Петр Аркадьевич Столыпин говорил: «Пробыв около 10 лет у дела земельного устройства, я пришел к глубокому убеждению, что в деле этом нужен упорный труд, нужна продолжительная черная работа». Добавим к этому – и работа компетентная, основанная на профессиональном подходе и внимательном учете опыта предшественников. 

О важности данной сферы говорит то, что федеральная власть принимала важные документы, определяющие стратегическое развитие данной сферы. Это ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2008 годы)», а также подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 – 2012 годы)», принятие которой было связано с необходимостью начала государственного учета объектов капитального строительства. В качестве основных целей подпрограмма предусматривала создание актуальной картографической основы кадастра, работы по инвентаризации сведений архивов БТИ и внесение сведений об объектах капитального строительства в кадастр, включая нанесение этих сведений на кадастровую карту (фактически соединение земельного участка и его улучшений), создание на федеральном уровне информационной системы ведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН). 

Возникает закономерный вопрос– насколько работа ныне действующей Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)соответствует решению этих задач и основным принципам функционирования современного государственного учреждения. К сожалению, приходится признать, что далеко не во всем – в деятельности Росреестра существует немало проблем, не позволяющих этому органу соответствовать вызовам времени. 

Характеристика этих проблем содержится в данном докладе, выполненном в Центре политических технологий на основе анализа отраслевых документов, а также глубинных интервью с профессионалами в области ведения кадастра и учета объектов недвижимости,имеющими большой стаж работы в данной сфере. 

1. Функции, задачи и полномочия Росреестра 

Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная регистрационная служба была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). При этом упомянутым Указом на Росреестр были возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Также были упразднены Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, а их функции переданы Росреестру. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года №457 было утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Положение). 

Согласно данному Постановлению Росреестру разрешено иметь 9 заместителей руководителя, а также до 21 управления в структуре центрального аппарата по основным направлениям деятельности. 

Штатная численность центрального аппарата Росреестра на 2013 год составляет 615 человек, территориальных органов - 34 028 человек. 

Согласно Положению Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. 

Росреестр также осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации, и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации. 

Также в ведении Росреестра помимо территориальных органов находятся федеральные государственные учреждения«Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации. Указанные кадастровые палаты наделены полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости с 1 декабря 2010 года (Приказ Росреестра от 11 марта 2010 года № П/93),а также полномочиями по приему и выдаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и на предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 декабря 2011 года с одновременным сохранением и осуществлением указанных полномочий территориальными органами Росреестра (Приказ Росреестра от 10 мая 2011 года №П/161). 

Таким образом, в настоящее время практически все основные полномочия Росреестра в части ведения государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество выполняются кадастровыми палатами, в связи с чем неясен функционал территориальных органов Росреестра с численностью более 34 тысяч человек, равно как большие вопросы вызывает их текущая деятельность. 

Следует отметить, что ни один из действующих программных документов, в том числе и утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 1декабря 2012 года №223 6-р План мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества предоставления государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не содержат мероприятий, направленных на оптимизацию организационной структуры Росреестра. 

2. Необходимость нового закона 

Сегодня в Российской Федерации в регулировании оборота недвижимого имущества участвуют органы кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровые инженеры, которые в том числе осуществляют техническую инвентаризацию и нотариат. 

Несмотря на прошедшие в последнее время изменения в действующем законодательстве функции этих органов и организаций в значительной степени пересекаются,дублируются, система регулирования в целом остается чрезвычайно громоздкой и не нацеленной на конечный результат - обеспечение гарантий прав на недвижимое имущество.Предмет государственной регистрации определен очень широко, понятие «объекта недвижимости», права на который подлежат регистрации, также определено не достаточно четко. Это приводит к большому количеству записей, в том числе дублирующихся, в реестре прав и кадастре недвижимости. Это делает в целом систему громоздкой, увеличивает количество ошибок, в результате чего затраты заявителей и расходы государства на процессы учета и регистрации недвижимости постоянно растут. 

Задача снижения затрат в целом на функционирование системы государственной регистрации прав, прежде всего государственных расходов и затрат заявителей, является одной из основных. 

Как показала практика работы с 1997 года деятельность органов по регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета вызывает многочисленные и обоснованные нарекания со стороны заявителей и не выполняет, таким образом, возложенные на нее задачи. Основные нарекания связаны с длительностью процесса регистрации и слабой защищенностью приобретателя права на недвижимость, неясностью процедур и правового положения участников в процессе кадастрового учета, наличием значительных технических и временных издержек при предоставлении документов на государственную регистрацию прав и кадастровый учет, множественностью необоснованных приостановлений и отказов в государственной регистрации. 

Потребность в комплексном реформировании регулирования оборота недвижимости обуславливает необходимость не только разработки и принятия единого закона о кадастровом учете и государственной регистрации прав, но и одновременного внесения изменений в ряд иных законодательных актов. 

В настоящее время Росреестром осуществляется реализация проекта «Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость» (далее — Проект), финансирование которого осуществляется с привлечением средств займа МБРР, соглашение о предоставлении которого было подписано между Правительством Российской Федерации и МБРР 14сентября 2007 г. В рамках этого Проекта, а именно компоненте «А «Проекта «Институциональное развитие Росреестра» и подкомпоненте 1 компоненте «А» «Совершенствование законодательной базы» был привлечен независимый консультант —консорциум, состоящий из трех компаний: Институт экономики города, Центра развития континентального права, Фонд законодательных предположений (далее —Консультант). Начало работы Консультанта в соответствии с заключенным контрактом установлено с 20 апреля 2012 года, продолжительность —1,5 года (20 июля 2013 года). Работа состоит из 4-х этапов, 3 (три) из которых уже выполнены и отчеты по ним утверждены. 

Целью работы Консультанта является разработка предложений по изменению и дополнению нормативных правовых актов Российской Федерации в сфере кадастрового учета и системы государственной регистрации прав на недвижимость, а именно: 

1) подготовке новой редакции проекта федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон) - первый этап, 

2) подготовке рекомендаций и конкретных предложений в виде проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета объектов недвижимости в связи с принятием проекта изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и разработкой Закона - второй- четвертый этапы. 

Основные задачи, которые были решены Консультантом в ходе реализации задания: 

• сокращение количества фактов, подлежащих государственной регистрации, упрощение ведения единого государственного реестра недвижимости, снижение расходов государства на осуществление государственной регистрации прав и учета объектов недвижимости, включая расходы на ведение единого государственного реестра недвижимости - Государственного реестра недвижимости (далее - ГРН) в терминологии Закона, 

• обеспечение единства процесса учета объектов недвижимости и регистрации прав, как единой правовой процедуры, а также максимальной достоверности и полноты сведений о правах на недвижимое имущество и об объектах недвижимого имущества, отраженных в ГРН; 

• определение и формализация системы стимулов, направленных на обращение за государственной регистрацией прав и учетом объектов недвижимости; 

• установление единых Правил ведения ГРН; 

• создание условий для полного перехода на ведение ГРН в электронной форме; 

• создание условий для обеспечения максимальной информативности и безопасности ГРН; 

• установление единых Правил информационного взаимодействия всех органов, организаций и нотариусов, имеющих сведения, необходимые для государственной регистрации прав и учета объектов недвижимости; 

• установление единых Правил выдачи информации при ведении ГРН; 

• уменьшение количества действий, которые должны быть совершены гражданами и юридическими лицами в процессе подготовки документов для государственной регистрации прав; 

• обеспечение реальной ответственности (в том числе ограниченной в случаях, установленных Законом) при отсутствии вины органов по регистрации прав, государственных регистраторов, кадастровых инженеров, нотариусов и иных органов, организаций за действия или бездействие, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц; 

• снижение расходов правообладателей и расходов государственных средств на получение необходимых гарантий защиты зарегистрированных прав при осуществлении государственной регистрации прав. 

Принятие нового федерального закона и соответствующих подзаконных актов является одной из первостепенных задач в области совершенствования системы кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость. Этого общество ожидает от МЭРТ более 5 лет. 

3. О создании инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости 

Объединение Роскартографии, Роснедвижимости и Росрегистрации осуществлялось в предположении о необходимости тесной связи рабочих планов и процессов этих ведомств, решающих основную задачу государства в части обеспечения государственных гарантий прав собственности на недвижимое имущество. 

Объединение Росрегистрации и Роснедвижимости давало бы возможность создать единую систему регистрации недвижимости на базе государственных систем государственного кадастра недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Объединение Роскартографии и Роснедвижимости позволяло бы создать ядро системы инфраструктуры пространственных данных государства на основе данных о границах и местоположении объектов недвижимости и материалов аэро- и космических съемок применяемых при создании различной картографической продукции. 

Учитывая, что Роснедвижимость создавала для ведения кадастра крупномасштабную картографическую продукцию, а на ее основе кадастровые инженеры за счет заказчиков постоянно обновляют пространственную информацию о недвижимости и объектах местности вокруг нее, представлялось целесообразным использовать эту информацию как основу для топографического картографирования территории страны силами Роскартографии. 

Реализация такого подхода позволяла бы существенно сократить затраты федерального бюджета на топографическое картографирование страны (справочно: к 2009 году топографические карты всех масштабов устарели на60-80%), осуществляя обновление топографических карт за счет информации кадастра, т.е. в значительной мере за счет средств заказчиков кадастровых работ. 

Для реализации этого необходимо было решить несколько организационных, технологических и нормативно-технических задач. 

К их числу относятся: 

· Координация планов кадастровых и топографических работ; 

· Переход на единые классификаторы и форматы обмена картографической и пространственной информацией; 

· Разработка нормативно-технических документов, обеспечивающих использование кадастровой информации для топографического картографирования. 

Решение перечисленных основных задач натолкнулось на существенные трудности, обусловленные особенностями функционирования системы Роскартографии и системы Роснедвижимости. 

Основным препятствием для решения вопросов координации работ явилось отсутствие системы централизованного планирования Роскартографии. Работы планировались аэрогеодезическими подразделениями Роскартографии самостоятельно, исходя из потребностей текущего момента. Более того, запланированные работы эти предприятия выполняли сами, и сами же принимали у себя выполненную работу. Результатом явилось отсутствие в центральном аппарате достоверных сведений о наличии и качестве имеющегося картографического материала и времени его изготовления. 

Создание системы централизованного планирования заставило сломать сложившуюся структуру выполнения работ, разыскать и сконцентрировать в одном месте все сведения о наличии картографической продукции и разработать базу данных топографических карт системы Роскартографии. 

В то же время в Роснедвижимости все кадастровые съемки планировались централизованно,что позволяло в плановом порядке постепенно обновлять кадастровую информацию во всех субъектах РФ. 

Остальные задачи не были решены в связи с изменением концепции реформирования отрасли геодезии и картографии. 

Тем не менее, в рамках реализации ФЦП «ГЛОНАСС» были созданы или обновлены топографические карты масштабов1:25000, 1:50000 и 1:100000 на всю территорию России по технологиям, применяемым в Роскартографии. 

Следует отметить, что и концепция развития отрасли геодезии и картографии практически не реализовывалась. Основные усилия были направлены на создание геопортала Росреестра,призванного обеспечить широкое и свободное представление картографической продукции,содержащейся в федеральном картографо-геодезическом фонде. 

Однако создание такого сервиса не решило поставленных задач в связи с проблемами секретности. 

На сегодняшний день государство не готово вкладывать миллиарды рублей в постоянное обновление топографических карт и, следовательно, через несколько лет состояние топографического обеспечения государства придет снова в упадок. 

Решение проблемы состоит в организации частно-государственного партнерства в сфере получения, обработки, хранения и использования пространственной информации. Механизм - создание инфраструктуры пространственных данных государства на принципах равноправия и заинтересованности участвующих сторон,во взаимном обмене интересующей информацией и на этой основе существенное сокращение случаев дублирования работ. 

Распоряжением Правительства РФ от 21.08.2006 №1157-р утверждена Концепция создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Основу системы должны были составлять «базовые пространственные объекты» (объекты местности), стандартизированное описание которых позволяло существенно унифицировать как обмен пространственной информацией, так и технологии собственно их визуализации (картографирования). Государственные и частные участники системы должны предоставлять сведения о таких объектах, имеющихся у них, другим заинтересованным участникам. 

Этот подход давно реализуется в Европейском союзе. Наработано огромное количество нормативных документов, собран богатый опыт правоприменительной практики в разных странах, получен реальный положительный результат. 

Однако до настоящего момента реальные шаги в этом направлении в России не сделаны. Есть попытка фрагментарного решения отдельных частных задач, но нет единого мозгового и реализующего центра объединившего заинтересованные государственные и муниципальные органы и частные организации, работающие в этой сфере. 

Говоря о цифровой картографической основе кадастра недвижимости в итоге следует подчеркнуть следующее: 

• Большая часть (около 60%) цифровых ортофотопланов масштабов 1:2000 и1:10000 созданных на основе аэрофотосъемки в 2006-2010 годах к настоящему времени устарела и требует обновления. 

• Приобретенные материалы космической съемки масштабов не крупнее 1:5000для населенных пунктов и более мелких масштабов для других территорий на общую площадь 12 млн. кв. км имеют точность примерно в 5 раз ниже соответствующей точности кадастровых работ (например: картометрическая точность ЦКО масштаба 1:5000, установленная для населенных пунктов, составляет 2.5  метра, при этом кадастровые работы в населенных проводятся с точностью 0.1 — 0.5метра), что не позволяет их использовать для создания цифровой картографической основы (ЦКО) кадастра. 

Вывод: актуальная картографическая основа для ведения кадастра недвижимости в настоящее время отсутствует. 

4. Об учете объектов капитального строительства в государственном кадастре недвижимости 

4.1. По результатам работ по оцифровке архивов БТИ сведения государственного кадастра недвижимости по объектам капитального строительства сформированы не в полном объеме и, в большом количестве случаев, некорректно (по экспертным оценкам, общее число ошибок – более 40%). 

Результаты инвентаризации архивов советского БТИ плачевны: в описательной части в настоящее время содержится минимум характеристик, отсутствуют сведения об инвентарной стоимости и о правообладателе. Более того, для того, чтобы к 2014 году можно было перейти к налогообложению единого объекта недвижимости, необходимо соединение сведений об этом объекте с данными о земельном участке, на котором он расположен. Эта часть работ вообще не выполнялась – Росреестр даже не провел«соединение» сведений о помещениях со зданиями, в которых они находятся. 

В настоящее время организации, имеющие ранее действующую аккредитацию на ведение технического учета, получают значительное количество запросов от ФГБУ«ФКП Росреестра» об объектах капитального строительства, производят дополнения и уточнения сведений ГКН на основе данных архивов, хранящихся в этих организациях (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области направило в адрес ранее аккредитованных организаций на территории Московской области только за период с 01.05.2013года по 31.05.2013 года более 1750запросов). 

Примеры некорректных сведений, содержащихся в ГКН, или отсутствия необходимой информации: 

- в процессе изменения адреса многоквартирного жилого дома (родительский объект) в автоматизированной информационной системе (АИС) ГКН не изменены адреса квартир (жилых и нежилых помещений), находящихся в этом здании, и они учтены по прежнему (старому) адресу; 

- объекты, ранее учтенные БТИ, не стоят на учете ГКН; 

- ошибки в величине площади помещений(потеря разделительной запятой -была ранее учтенная квартира площадью48,1 кв. метра, стала 481 кв. метр) возникшие при оцифровке или вводе в АИС ГКН. 

Это не является технической ошибкой кадастровой палаты. Собственник, получая сведения из ГКН, порой видит совершенно неожиданные вещи (к примеру, общая площадь арендуемого помещения у него не 50 кв. м, а в 5 раз больше). Но исправлять подобное он должен за свой счет. Таким образом, разрекламированная система не дает достаточных государственных гарантий доброкачественности информации. 

Как результат: из-за некачественной оцифровки - масса сорванных сделок, а впоследствии - некорректно рассчитанные налоги. 

4.2. Сведения о ранее возникших правах на объекты недвижимости не включены в ГКН. 

До вступления в силу (до31.01.1998) Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) сведения о правах на объекты недвижимости подлежали регистрации в органах технического учета и технической инвентаризации, комитетах по управлению имуществом, созданных органами местного самоуправления, а также органах юстиции (нотариальных конторах). 

Оформленные до 1998 года права собственности являются юридически действительными и не подлежат обязательной перерегистрации. 

Исчисление налога на имущество физических лиц в соответствии с действующим законодательством осуществляется налоговыми органами на основании сведений о правах, возникших до введения в действие Закона, предоставленных органами технического учета и технической инвентаризации, другими соответствующими органами, после введения в действие Закона - на основании данных Росреестра. 

С 1января 2013 года функции по учету объектов капитального строительства на территории всех субъектов Российской Федерации возложены на Росреестр и его территориальные органы. 

Таким образом, с 1 января 2013 года единственным поставщиком информации об объектах недвижимости и их правообладателях для налоговых органов становится Росреестр. 

В рамках работ по передаче архивов сведений об объектах недвижимости из органов БТИ сведения о правах на объекты недвижимости, зарегистрированные БТИ не обрабатывались и не передавались в органы Росреестра. По данным налоговых органов доля указанных объектов недвижимости составляет в среднем для Российской Федерации 40 % (от объектов недвижимости, облагаемых налогом на имущество физических лиц). В 18 регионах России этот показатель составляет более 50 %, в отдельных субъектах Российской Федерации объем таких сведений очень значителен, так в Смоленской области - около 77%, Архангельская область - 75%, Костромская область - 69 %. 

Сложившая ситуация не позволит вовлекать в налоговый оборот указанную долю объектов. 

4.3. В ГКН отсутствуют сведения об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 № 2003-1«О налогах на имущество физических лиц» налог на имущество физических лиц исчисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. 

В соответствии с пунктом 3 Порядка представления уполномоченными организациями технической инвентаризации в налоговые органы сведений, об объектах недвижимого имущества, утвержденного приказом Госстроя РФ № 36 и МНС РФ № БГ-3-08/67 от 28.02.2001, сведения об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения заполняются на основании данных технических паспортов. 

Порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства определен Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921 (далее - Положение). 

В соответствии с пунктом 7 Положения технический паспорт на каждый объект капитального строительства оформляется по результатам технической инвентаризации. 

Постановлением Правительства РФ от 30.04.2009 № 388 "О внесении изменений в постановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 и от 13октября 1997 г. № 1301" с 19.05.2009 года были внесены следующие изменения: 

- исключена обязанность осуществления первичной технической инвентаризации всех объектов учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась; 

- исключена обязанность проведения плановой технической инвентаризации для всех объектов учета не реже одного раза в 5 лет в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений объектов недвижимого имущества и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах; 

- предусмотрена возможность постановки на государственный технический учет многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, без проведения первичной технической инвентаризации. В результате осуществления первичного государственного технического учета многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008года, и расположенных в нем помещений организацией (органом) по государственному техническому учету и(или) технической инвентаризации выдаются кадастровые паспорта соответствующих объектов капитального строительства и помещений. Однако, формы кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18.02.2008 № 32, не предусматривают наличие в них сведений об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости. 

- исключена обязанность граждан представлять технические паспорта при осуществлении государственной регистрации прав на объекты капитального строительства. Также техническая инвентаризация(первичная техническая инвентаризация, техническая инвентаризация изменений объектов капитального строительства) и государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляются по заявлениям заинтересованных лиц. 

Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 21.08.2010 № 644 "О внесении изменений в Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства" с 07.09.2010 года объекты капитального строительства, техническая инвентаризация которых возможна без проведения первичной технической инвентаризации,дополнены индивидуальными жилыми домами, построенными после 1 марта 2008 года, на которые имеется проектная документация, а также объектами капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду (как с расположенными в них помещениями, так и без таковых) и введенных в эксплуатацию после 1 марта2008 года. 

Инвентаризационная стоимость объектов капитального строительства не рассчитывается также для объектов недвижимого имущества, права на которые ранее были зарегистрированы на юридическое лицо. 

Отсутствие инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства в ГКН, а также в каком-либо другом информационном ресурсе не позволяет исчислять налог на имущество физических лиц, начиная с налогового периода 2013года. 

4.4. ГКН не содержит качественных характеристик объектов капитального строительства - конструктивные элементы и пр., а также в ГКН не отражаются изменения этих характеристик во времени, что не позволяет корректно формировать налогооблагаемую базу по объектам. (Например, подземные сооружения: до принятия закона о государственном кадастровом учете на такие объекты изготавливались технические паспорта, которые содержали чертежи и разрезы подземной части сооружения, в настоящее время технический план сооружения не предусматривает таких сведений, а только координаты поворотных точек. При этом, если это линейный объект, например канализация, то план выглядит как набор точек (смотровые колодцы). Если это подземный резервуар, то план представляет одну точку. Причем канализация может содержать в себе линейные объекты принадлежащие другому собственнику(силовые и телефонные кабели), а идентификация проводится по координатным точкам). 

Закон о государственном кадастре объектов недвижимости (и соответственно кадастровый учет) не предполагает обязательного(принудительного)уточнения характеристик объекта недвижимости. Объект может многократно изменяться, сноситься, а налоговая база будет определяться по старым данным, которые нет обязанности актуализировать. 

4.5. Закон о кадастре не содержит понятия «сложной вещи» (в отличие от Гражданского кодекса). В ГКН нет сведений по сложным вещам –невозможно описать сложную вещь, в состав которой входят здания и сооружения и т.д. (Самый простой пример — АЗС, которая содержит как здание, так и комплекс сооружений). Это дает возможность ставить на учет и регистрировать право на тот объект, который наиболее «выгоден» для собственника при налогообложении. 

4.6. Не работает механизм информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости, в частности, с органами местного самоуправления. Например, ввод объектов в эксплуатацию, что не позволяет вовлекать эти объекты в налоговый оборот. 

4.7. Имеет место несоответствие положений Закона о кадастре объектов недвижимости Приказам Минэкономразвития об утверждении формы технических планов и XML-схем к ним. Это означает, к примеру: 

- техническую возможность постановки на государственный кадастровый учет сооружения, технический план которого не содержит координат уникальных обязательных характеристик объекта согласно Закону о кадастре; 

- одновременной постановки на государственный кадастровый учет здания и всех помещений в нем, что не позволяет сделать Закон. 

4.8. Данные ГКН не синхронизированы с ЕГРП (на кадастровый учет поставлены одни объекты, находящиеся на техническом учете, при этом права зарегистрированы в ЕГРП на иной состав объектов), что привело к ошибкам в исчислении кадастровой стоимости данных объектов. 

Как результат — возможность исчисления налога на имущество физических лиц, начиная с 2013 года, отсутствует; до проведения работ по синхронизации сведений государственного кадастра недвижимости и Реестра прав на недвижимое имущество введение налога на недвижимость также не представляется возможным. 

5. О государственной кадастровой (массовой) оценке объектов капитального строительства 

В 2010году в земельное законодательство Российской Федерации и в законодательство об оценочной деятельности Федеральным законом от 22.07.2012 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения по вопросам проведения государственной кадастровой оценки. 

В соответствии с указанными изменениями государственная кадастровая оценка (в том числе земельных участков) проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. 

Полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости закреплены за органами власти субъектов Российской Федерации. Вопросы методологии и проведения государственной кадастровой оценки отнесены исключительно к компетенции профессионального сообщества (оценщиков и саморегулируемых организаций). 

Опыт государственной кадастровой оценки в новых условиях выявил ряд проблем, которые создают предпосылки для совершенствования процедуры государственной кадастровой оценки. 

Децентрализация процедуры принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки связанная с передачей полномочий заказчика работ по определению кадастровой стоимости органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации привела к нарушению сроков проведения кадастровой оценки в большинстве регионов России. Основными причинами является отсутствие финансирования работ и низкий уровень администрирования процесса кадастровой оценки со стороны региональных властей. 

Одновременно, в результате передачи полномочий по определению кадастровой стоимости и экспертизе отчетов об оценке профессиональному сообществу оценщиков существенно снизилось качество результатов оценки. 

Оценщиками не разработана единая методологическая база кадастровой оценки. Функции по экспертизе отчетов об определении кадастровой стоимости саморегулируемые организации оценщиков исполняются формально, без проведения должного анализа качества материалов оценки. 

Следует отметить, что в соответствии с законодательством об оценочной деятельности заказчик работ по определению кадастровой стоимости обязан принять отчеты оценщиков, в случае наличия положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков. Указанное приводит к приемке в субъектах Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости, полученных с нарушением действующих стандартов оценки. 

Фактически существующий уровень развития института оценщиков не готов реализовывать надлежащим образом полномочиями, которыми его наделило государство. В этой связи в регионах России существенно возросло количество прецедентов по оспариванию результатов оценки, что приводит к резкому сокращению и нестабильности доходной части местных бюджетов.

Следует отметить, что в развитых государствах Европы вопросы проведения государственной кадастровой оценки отнесены исключительно к компетенции государственных организаций или государственных органов власти, а кадастровую оценку проводят специально подготовленные государственные оценщики. При этом, проводится кадастровая оценка проводится централизовано. Оценка имущества для целей налогообложения основывается на данных об объектах недвижимости, содержащихся в кадастровых информационных системах. Общая черта таких систем состоит в том, что они обеспечивают систематический охват всей территории и непрерывное обновление данных.Для кадастровой информационной системы это единственная гарантия ее эффективности.

Существующая система государственного кадастра недвижимости в Российской Федерации, которая также является основой для проведения кадастровой оценки, не отвечает указанным критериям. Учитывая заявительный порядок включения сведений в государственный кадастр недвижимости, сведения об объектах недвижимости зачастую являются не актуальными и неполными. В этой связи определяемая кадастровая стоимость не является объективной и не обеспечивается справедливое налогообложение. 

В целях совершенствования порядка проведения государственной кадастровой оценки предлагается: 

 
• Закрепить полномочия заказчика работ по определению      кадастровой стоимости исключительно за федеральным органом исполнительной      власти; 
• Закрепить за указанным органом власти полномочия по      разработке и утверждению методологии определения кадастровой стоимости на      основе данных, содержащихся в автоматизированных информационных системах      государственного кадастра; 
• Создать государственную организацию (в форме      государственной корпорации) уполномоченную на сбор сведений об объектах      недвижимости для включения их в государственный кадастр недвижимости и      проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на      территории Российской Федерации. 

Отдельное внимание следует уделить результатам работ по государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства, проведенных для определения кадастровой стоимости данных объектов - налоговой базы для «нового» налога на недвижимое имущество. 

Указанные работы проведены со следующими недостатками. 

1. Для объектов недвижимости, сведения о которых не внесены в ГКН, в том числе на объекты недвижимости, права на которые регистрировались в «упрощенном порядке» («дачная амнистия») кадастровая стоимость не определена. 

Принятие Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Федеральный закон№93-ФЗ) привело к возможности государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, без осуществления процедуры постановки данного объекта недвижимости на государственный технический учет и определения его инвентаризационной стоимости. 

Согласно сведениям Росреестра, количество объектов капитального строительства, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом № 93-ФЗ, составляет более 2 млн. единиц. Невозможность исчисления налога только на эти объекты приводит к ежегодным потерям бюджетов муниципальных образований в целом по Российской Федерации в размере не менее 0,5млрд. рублей. 

2. При наличии в ГКН «дублей» сведений об объектах недвижимости кадастровая оценка проводилась, в том числе и для не существующих объектов недвижимости, что увеличивало затраты на ее проведение. 

3. При наличии ошибок в значениях площади объекта недвижимости (площадь могла быть уменьшена или увеличена в 10-100 раз) кадастровая стоимость объекта недвижимости необоснованно уменьшена или увеличена многократно. 

4. Для объектов недвижимости, поставленных на государственный кадастровый учет как «сооружение» (к таким объектам недвижимости, в частности, отнесены автозаправочные станции),в большинстве случаев ввиду отсутствия иных характеристик кадастровая стоимость установлена в размере 1 рубля за объект. 

Кроме того, следует отметить, что Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 №113, не предусмотрена возможность определения в перечисленных случаях кадастровой стоимости помещений, в том числе квартир (основной объем объектов, принадлежащих гражданам). Указанное обстоятельство не позволит вовлекать в налоговый оборот данные объекты до проведения процедуры массовой оценки объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации. 

Как результат - невозможность введения налога на недвижимость до проведения в полном объеме работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости для случаев, в которых она была не определена, а также для случаев, при которых были допущены ошибки в ее определении.

Источник

 

 

Раздел сайта:  Аналитика / Пресс-центр
Тематика:  Кадастровая оценка