Кадастровая неразбериха: оценщики недвижимости теперь будут внимательнее

15 Марта 2018

Сегодня специалисты Росреестра в очередной раз попытались расставить точки над і в спорной теме начисления налога на недвижимость. На горячей линии, посвященной системе налогового расчета по кадастровой стоимости, эксперты призвали оспаривать результаты кадастровой оценки. В чем причина нестыковок в "налоговом хозяйстве" и как навести в нем порядок, "ВМ" рассказал директор Института актуальной экономики Никита Исаев (на фото).
Никита Олегович, давайте вспомним: как случилось, что налог на недвижимость вдруг стал проблемой?
 Такой, что даже президент страны высказал недовольство. Пожалуй, это первый прецедент негативной оценки новой методики со стороны власти, да еще и на столь высоком уровне. А началось все с того, что в 2015 году был принят закон, согласно которому налог на недвижимость начал исчисляться из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной. В пилотном режиме к нововведению подключились несколько регионов, в том числе Москва, а к 2020 году должна перейти вся страна.
В чем разница инвентаризационной стоимости и кадастровой?
Инвентаризационную стоимость, о которой теперь стараются не вспоминать, устанавливает БТИ, и она рассчитывалась из основных характеристик недвижимости: площадь, коммунальные удобства, возраст здания, стоимость стройматериалов. Такая стоимость часто была в разы ниже рыночной и не учитывала другие факторы, влияющие на конечную сумму. Так, хрущевку в центре города могли оценить дешевле квартиры в новостройке на окраине. Чиновники решили исправить несправедливость и перевели расчет налога на кадастровую стоимость. По задумке она должна быть максимально приближена к реальной рыночной оценке. Но вот что из этого вышло: например, за "трешку" в панельном доме на юго-западной окраине Москвы площадью 74 квадратных метра в 2016 году пришел счет на оплату налога в 3678 рублей, а в 2020-м за эту же квартиру придется платить 18 390 рублей.
Или вот еще: за квартиру в "сталинском" доме у метро "Фрунзенская" в 2020 году придется платить 46 282 рубля вместо 9256 рублей в 2016 году.
 В чем же причины таких нестыковок?
В спешке после принятия закона качество оценки упало: частные оценщики делали работу "для галочки". В итоге часто кадастровая стоимость оказывалась выше рыночной. Особенно много проблем возникло с коммерческой недвижимостью, рыночную стоимость которой установить сложнее, чем типовой квартиры. Так, в "ОПОРE России" насчитывают 15 вариантов проведения оценки кадастровой стоимости коммерческой земли и объектов, находящихся на ней.
Иногда случаются просто ошибки оценки, например деревянный дом оценивается как кирпичный. Временами ошибки возникают из-за несовершенства методик оценки, а иногда просто из-за нежелания оценщиков тратить время. И это приводит к поразительным результатам. Например, стоимость дома в Подмосковье площадью 150 "квадратов" оценена в 1,6 миллиарда рублей, из-за чего владельцу пришел налог в 6,5 миллиона рублей. Особняк в центре Москвы оценили в 25 000 рублей за квадратный метр, а помещение в промзоне - в 150 000 рублей за "квадрат".
 Что же делать в таких случаях?
 Первым делом обратиться к независимым экспертам.
С их оценкой можно пойти в Росреестр в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости. Eсли там не предприняли мер, прямая дорога в суд.
Но судебный процесс может длиться три-четыре месяца, а судья наверняка назначит дополнительную экспертизу, за которую опять придется заплатить.
Так что перед тем, как ввязываться в разбирательство, нужно хорошо подумать, стоит ли игра свеч. Тем более что в Москве переоценка недвижимости происходит раз в два года, и нет гарантий, что после этого не придется снова бежать в суд.
Случаи обращения в суд из- за ошибок в расчете налога часты в Москве?
Судя по динамике обращений, многие считают, что судиться выгоднее, чем платить ошибочный налог. Eсли в 2016 году Росреестр рассмотрел 48,6 тысячи обращений, в 2017 году - 54,7 тысячи, то в январе 2018-го их число выросло в 2,5 раза относительно января 2017 года. А спорных объектов в прошлом году насчитывалось более 103 тысяч.
А что суды, они всегда идут на пересмотр налога?
 К сожалению, нет. Eсли цена недвижимости завышена не более чем на 20-30 процентов, суды часто отказывают в пересмотре. Плюс муниципальные власти не могут в суде защищать людей, живущих и работающих у них. По закону муниципалитет имеет право оспаривать в суде заниженную, но не завышенную оценку.
Расходы по исправлению ошибок ложатся на пострадавших, а результат не гарантирован. Иногда проще смириться с неправомерными поборами. Реакция Путина понятна: запускать такой беспредел ни в коем случае нельзя. Вопрос в том, сделают ли чиновники правильные выводы.
 Каковы ваши рекомендации как экономиста?
Законодательно ограничить максимально возможное отклонение кадастровой стоимости от реальной рыночной оценки в 5 процентов (небольшая погрешность всегда может быть), разрешить муниципалитетам оспаривать завышенную стоимость и переложить расходы на независимую оценку на Росреестр в случае признания правоты истца. С такими условиями и ошибок меньше станет.

Источник

Раздел сайта:  Оценщикам
Тематика:  Кадастровая оценка