Платить по факту

5 Сентября 2019

Свердловский бизнес предложил дифференцировать налог на имущество в так называемых объектах-пятитысячниках (деловые здания площадью более 5000 метров) в зависимости от категории использования, а также ввести льготы по налогу на непроданные квартиры и паркинги в новых жилых комплексах. После сдачи дома половина машино-мест, как правило, остается у застройщиков на балансе. Если ставку налога сделать высокой (предполагается в Екатеринбурге 0,3 процента при базовом размере 0,1. - Прим. ред.), это отрицательно скажется на рентабельности проектов.

6 сентября эти вопросы вынесут на заседание президиума Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей (СОСПП), которое пройдет с участием губернатора.

Напомним, что в 2019 году в регионе завершилась массовая кадастровая оценка объектов капстроительства. Необходимость в ней возникла, так как с 2020 года Средний Урал переходит на расчет налога на имущество физлиц исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. Коснется это и индивидуальных предпринимателей.

В итоговый отчет попали 3,5 миллиона объектов: зданий, помещений, предприятий, незавершенных строений, машиномест. После его публикации оценщики получили 1642 замечания, по 842 случаям сделан перерасчет. На внесение замечаний бизнесу отвели 50 дней - как и положено по закону. Сейчас отчет отправлен в центральный офис Росреестра. К 1 ноября завершится проверка, а до 1 декабря министерство по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО) утвердит и опубликует новую кадастровую стоимость объектов недвижимости. В силу она вступит с 1 января следующего года.

Впрочем, размер налога зависит не только от этих цифр, но и от налоговой ставки. Для юридических лиц ее утверждает Законодательное собрание области, для физлиц - муниципальные Думы. До 2 сентября органы местного самоуправления должны были определиться с предварительными ставками с учетом "обеспечения доходности бюджетов и сохранения приемлемого размера налога".

И тут как раз возможны всякие сюрпризы. К примеру, в 2018 году в Екатеринбурге ИП, владеющим помещениями в торгово-офисных центрах, налог начисляли по ставке два процента, тогда как юрлицам - 1,5. Вкупе с налоговой базой, рассчитанной от кадастровой стоимости, которая уже применялась к "пятитысячникам", эффект получился сногсшибательный. К примеру, в небольшом торговом центре "Бум" фискальная нагрузка на ИП выросла в 20-25 раз ("Экономика УрФО" от 06.06.18). Комплекс расположен в самом центре города, но его товарная специфика такова, что здание населяет много мелких собственников. Высокий налог для них фактически равен потере прибыли. Уравнять положение физических и юридических лиц удалось только после того, как к решению вопроса подключилась бизнес-омбудсмен и сменился глава муниципалитета.

Эффект получился сногсшибательный. К примеру, в небольшом торговом центре "Бум" фискальная нагрузка на ИП выросла в 20-25 раз

Очень важно не повторить эти ошибки, подчеркивает исполнительный вице-президент СОСПП Олег Кудрявцев. Налог на имущество следует дифференцировать по аналогии с земельным.

- Ставки должны быть разными и справедливыми, - согласна с ним Светлана Окулова, вице-президент Уральской торгово-промышленной палаты. - Сначала мы предлагали диапазон 0,5-0,8 процента, потом поняли, что для спецрежимов и социального предпринимательства может быть и ноль. Сама экономическая природа "упрощенного" налогообложения такова, что там не должно быть иных налогов. Теперь нам нужна обратная связь от бизнеса, чтобы подготовить экспертное заключение по экономическому обоснованию ставок.

По признанию муниципальных чиновников, налоговая служба рекомендовала им не дифференцировать ставки налога. Предприниматели в свою очередь упирают на то, что в торговых и офисных центрах могут располагаться организации социальной направленности: музейные, образовательные, общественные, для которых извлечение дохода не является приоритетом. Удивляет их и то, что согласно новой кадастровой оценке квадратный метр в центре Екатеринбурга стоит дешевле, чем в микрорайоне-новостройке Солнечном.

Как пояснила Елена Топал, заместитель директора ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки" Свердловской области, пока посчитаны "кирпичи", то есть объекты капстроительства без учета НДС и ценности земли, на которой они находятся. В следующем году будет проводиться массовая кадастровая оценка земли, в результате местоположение здания или помещения скорректируется.

- Удельный показатель стоимости соседних объектов также может отличаться в зависимости от срока ввода в эксплуатацию, площади, этажности - всего 37 параметров. Очень влияет группа капитальности: из чего стены, каков функционал здания. Если вы видите, что данные не совпадают, - это техническая ошибка, требующая исправления, причем с 2020 года - только в сторону уменьшения, - отметила Топал.

Проблемой для оценщиков стала информация из единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) - в ней обнаружились неточности. Особенно это актуально для объектов площадью свыше 5000 квадратов. Самый распространенный материал для их строительства - сэндвич-панели, но в реестре в качестве основного может фигурировать кирпич, из которого сделана, допустим, лишь подсобка.

Не меньше головной боли вызывают машино-места в паркингах. Мало того, что массовой оценке они подверглись впервые, на кадастровом учете эти объекты зачастую числятся как нежилые помещения. Бывают еще и паркинги-сиротки, внесенные в кадастр без привязки к "материнскому" зданию. Из-за этого тоже возможны технические ошибки.

В МУГИСО критику бизнеса принимают, но тут же замечают, что он и сам не всегда безупречен. Вместо того чтобы сотрудничать и таким образом добиваться установления справедливого для себя налогообложения, некоторые предприниматели занимают глухую оборону.

- К торговым или деловым центрам объект относят по определенным критериям: вид разрешенного использования земли, назначение здания по техпаспорту, фактическое использование. По первому пункту сведения берутся из ЕГРН, по второму - из актов технической инвентаризации, которая проводилась до 2013 года. А вот фактическое использование - вещь очень субъективная. Чтобы ее установить, нашим специалистам нужно взаимодействовать с собственниками, но многие из них просто не пускают внутрь. Примерно 20 обращений по такому поводу у нас было за последнюю неделю, - рассказала начальник отдела по реализации государственных программ МУГИСО Алена Чугунова.

Источник
Региональное отделение:  Свердловское областное региональное сообщество
Раздел сайта:  Региональные отделения
Тематика:  Кадастровая оценка