Отменено нашумевшее решение по земле саратовского аэропорта, вынесенное в пользу «Саравиа»

5 Апреля 2021

Опубликован полный текст решения судейской тройки 12 ААС. Участок земли под старым саратовским аэропортом сохранил статус-кво.

АО «Саратовские авиалинии» подало иск против областного комитета по управлению имуществом в июне 2020 года, по существу дело начало рассматриваться в августе.

Лишенный сертификата саратовский авиаперевозчик требовал признать незаконным распоряжение КУИ об отказе в утверждении схемы расположения земельных участков и обязать чиновников данную схему утвердить. В числе заинтересованных лиц к процессу были привлечены ГУПП «Институт Саратовгражданпроект», банк «Агророс», мэрия Саратова и областное Управление капстроительства.

Суд изучил документы кадастровой палаты на целый ряд объектов, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:142. Участок под этим кадастровым номером — территория самого аэропорта Саратов — Центральный, теперь уже закрытого.

Площадь его составляет 221,9 га, кадастровая стоимость — 1,42 млрд рублей по результатам оценки, выполненной в 2019 году. Всего за год кадастровая стоимость участка выросла на сумму более 400 млн рублей, в 2018 году землю оценивали в миллиард.

Объекты недвижимости, всего их в судебных документах указано 44 — это аэропортовые постройки, ангары и здания. Земля, фигурирующая в суде, сейчас принадлежит Саратовской области. «Саратовские авиалинии» выступают ее арендатором и договор аренды продолжает действовать до сих пор.

Официальная позиция истца выглядела так: договор аренды участка 64:48:000000:142 на 25-летний срок пока никто не отменял. Авиакомпания и по сей день вносит арендную плату и несет расходы на содержание земли. Как давний и постоянный арендатор, «Саратовские линии» имеют право оформить без торгов аренду под своими объектами. Таким образом, чиновники отказываются утверждать схему вновь образованных участков.

Вполне может быть, что областной комитет по управлению имуществом заподозрил авиаторов в желании в скором времени от аренды перейти уже к собственности: от выделения участка в натуре под каждым из объектов и аренды его — всего лишь шаг до узаконивания через суд владения землей. Тем более что имущество в виде ангаров, зданий и прочего – со времен приватизации принадлежит авиакомпании.

При этом закон позволяет выкупать землю под собственными зданиями вообще за 15% от их кадастровой стоимости. Имел ли фактический владелец АО «Саратовские авиалинии» Аркадий Евстафьев прицел на такую вот мегаскидку – неизвестно, но вполне можно предположить, что самые черные подозрения чиновников совсем не беспочвенны.

Тем более, что в СМИ были приведены аргументы авиакомпании на суде: у «Саратовских авиалиний» еще сохраняется право вновь получить сертификат эксплуатанта воздушных судов и использовать свою недвижимость для авиационных нужд, даже если самолеты будут базироваться в другом аэропорту.

Напомним, сертификат эксплуатанта у авиакомпании был отозван 31 мая 2018 года. С этого момента компания занималась только обслуживанием вылетов самолетов других перевозчиков, но без выполнения собственных полетов эта деятельность давала одни убытки. А добиться разрешения поднять тарифы на аэропортовую деятельность «Саратовским авиалиниям» не позволили. После ввода в строй нового аэропорта «Гагарин» этот источник выручки вообще иссяк.

В декабре 2020 года судья арбитража Диана Мамяшева вынесла решение в пользу авиаторов, признав незаконными 16 отказных распоряжений облКУИ и обязав ведомство рассмотреть заявления «Саратовских авиалиний» об утверждении схемы расположения 16 участков общей площадью свыше 16 гектаров.

Все это открывало для собственника авиакомпании очень интересные перспективы. Ведь шкуру неубитого медведя на тот момент азартно делили участники международного конкурса, объявленного корпорацией ДОМ.РФ совместно с КБ «Стрелка», где команды архитекторов боролись за право создать и реализовать проект по комплексной застройке территории старого аэропорта.

Само собой, чем громче статус конкурса и его победителей, тем больше возможностей для торга у того, кто сумеет не только раскроить 222 гектара на множество участков, но и оформит эти лоскутки в собственность.

По нашим сведениям, чтобы грамотно и наверняка обжаловать решение первой инстанции, к сочинению апелляционной жалобы были привлечены прокурорские силы. Тем более, что после решения по резонансному иску надзорное ведомство опубликовало пресс-релиз, где заявило, что утверждение схемы раздела земельных участков в предлагаемом заявителем виде может повлечь нарушение публичных интересов, а также создать предпосылки к нарушению целого комплекса законов – от земельных до защиты конкуренции.

Насколько нам известно, суть прокурорской помощи была в том, что было указано на отсутствие конкретики в судебном решении. Кстати, в отсутствии конкретики судья Мамяшева как раз упрекала чиновников: они ничем не подкрепили свой довод о том, что площадь образуемых земельных участков несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации зданий, на ней расположенных. При этом комитет не исследовал и даже не указал сами объекты недвижимости.

Как видно по картотеке 12 ААС, судейская тройка Алексея Смирникова, Юлии Комнатной и Виктории Землянниковой брала недельную паузу для того чтобы вынести определение. В процессе принимали участие многие структуры, включая облпрокуратуру и теруправление Росимущества. По нашим данным, за ходом дела пристально следил и федеральный главк этого ведомства.

Итак, чем руководствовался 12 ААС, отменяя решение первой инстанции, где чиновников обязали рассмотреть заявления авиаторов?

Суд указал, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования участка заявленной площади для эксплуатации объекта недвижимости.

Даже при наличии у собственника здания исключительного права на приобретение участка в собственность или в аренду, нужно подтвердить размер участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их использования. Такие документы должны быть представлены властям вместе с заявлением.

ОблКУИ, оценивая соразмерность участков площади зданий, на них расположенных, исходил из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

АО «Саратовские авиалинии» не обосновало площадь образуемых земельных участков, хотя и не соглашалось с отказными распоряжениями комитета, где было указано на несоразмерность между площадью земли и территории, необходимой для эксплуатации зданий, расположенных на образуемых участках.

Кроме того, право собственности АО зарегистрировано на каждый из объектов недвижимости отдельно, доказательств регистрации объектов, расположенных в границах одного образуемого земельного участка, в качестве единого имущественного (производственного) комплекса в материалы дела не представлено. Заявитель не доказал и необходимость образования одного земельного участка для размещения в его границах нескольких объектов недвижимости, как не доказал и невозможность образования земельного участка под каждый объект.

При этом площадь зданий составляет всего от 1,5 % до 30% площади образуемых земельных участков. Поэтому 12 ААС счел отказ облКУИ правомерным.

Не возобновится ли после проигрыша в 12 ААС полоса серьезных потерь для «Саратовских авиалиний»? Мы уже как-то высказывали предположение, что после громких реквизиций на землях Саратовского авиазавода у определенных сил может возникнуть желание «осправедливить» еще и Аркадия Евстафьева. Тем более, что конкурс на тему светлого будущего (в том числе и старого аэропорта) завершен, и архитекторы рвутся в бой.

Справка «БВ». АООТ «Саратовские авиалинии» образовалось в 1994 году с разрешения облКУИ с уставным капиталом в 50906 рублей, который был поделен на акции номиналом в 1 рубль. Государству в АООТ принадлежал 51%, причем авиаотряд и аэропорт были в одном АООТ. Госпакет в 2011 году Ростех передал «Аэрофлоту», а тот через компанию «Аэрофлот-финанс», отправил его в собственность ряда офшоров, которые могли быть не чужды г-ну Евстафьеву. В СМИ утверждалось, что цена вопроса якобы составила 290 миллионов рублей.

Источник

Региональное отделение:  Саратовское региональное сообщество
Раздел сайта:  Региональные отделения
Тематика:  Оценочная деятельность