«Растущим направлением остается кадастровая оценка». Рэнкинг оценочных компаний

11 Мая 2021

В 2021 г. будет расти спрос на оценку кадастровой стоимости, причем не только объектов капитального строительства, но и земельных участков. Лидеры свердловского рынка и их прогнозы — на DK.RU.

«Деловой квартал» провел исследование рынка оценочных компаний в Екатеринбурге и Свердловской области. Первое и второе места по обороту от оценочной деятельности заняли «Оценочная компания «Априори», «Консалтинг Групп» — в обороте этих компаний преобладают услуги для юридических лиц. На третьем месте «Уральское бюро экспертизы и оценки» — оно оказывает услуги преимущественно физическим лицам. Это единственная компания из списка участников, увеличившая оборот от оценочной деятельности по итогам 2020 г.  

Методика составления рэнкинга

В рэнкинг оценочных компаний Екатеринбурга по итогам деятельности 2020 г. вошли региональные компании, предоставляющие услуги по оценочной деятельности, действующие на территории Екатеринбурга и Свердловской области.

Как проводился отбор участников

На первом этапе специалисты аналитической группы портала DK.RU провели экспертный опрос среди руководителей компаний в сфере оценки на территории региона для определения круга крупнейших компаний и показателей их деятельности, проанализировали перечень компаний в справочных веб-ресурсах и сайты названных компаний.

На втором этапе на основании полученных данных был определен круг компаний, которым были предложены анкеты для участия в рэнкинге. Запрашивались показатели деятельности по обороту и его структуре за 2020 г. Информация, полученная от компаний, перепроверена в соответствии с данными налоговой финансовой отчетности.

Основной ранжирующий показатель — совокупный оборот от оценочной деятельности компании за 2020 г., млн руб.

Дополнительные показатели — оборот от оценочной деятельности компании по юридическим и физическим лицам за 2020 г., млн руб.; совокупный оборот по направлениям оценки за 2020 г., тыс. руб.

Тренды рынка оценки 2020-2021 гг.

В 2020 г. одиннадцать из двенадцати представленных в рэнкинге компаний закончили год с падением оборота по оценочной деятельности — от 0,7% до 46,6%. Участники рэнкинга отмечают, что главными причинами стали пандемия и вступившие в силу законы. В 2020 г., во время самоизоляции весной 2020 г., не работали суды, а в апреле был введен мораторий на банкротство для предприятий из списка системообразующих (до октября 2020 г.) и наиболее пострадавших от пандемии (до января 2021 г.), соответственно, отсутствовал запрос на судебную экспертизу. 

За минувший год на рынке оценочных услуг не было громких уходов ключевых игроков, как и появления новых. Но 

идет отток кадров из отрасли. Из-за падения спроса на оценочные услуги многие компании сокращают штат. Также специалисты уходят из отрасли из-за высоких законодательных требований к профессиональным компетенциям — необходимости стабильно проходить аттестацию по направлениям оценки и низкой доходности деятельности, делятся участники рэнкинга. 

Федеральный закон о закупках делает оценочный бизнес низкомаржинальным. Он ориентирует потребителя оценочных услуг не на уровень квалификации исполнителя и качество оказания услуг, а на наименьшую ее стоимость. У всех участников рэнкинга почасовая ставка специалистов по оценке осталась на уровне апреля 2019 г.  

Оценка недвижимости остается самой востребованной — на ее долю приходится более половины оборота рынка. В корпоративном сегменте растущим направлением остается оценка объектов капитального строительства и земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости. Также востребованными оказались услуги по оценке арендных ставок за пользование объектами недвижимости. Частные лица обращались для проведения оценки недвижимости в связи с ипотечным бумом.

При этом участники рэнкинга отмечают, что оценка жилых помещений и прав требований к застройщику о передаче жилых помещений приносит прибыль компаниям, максимально автоматизировавшим и унифицировавшим процессы обслуживания клиентов и составления отчетов об оценке. Для других оценщиков такие оценки низкомаржинальны и даже убыточны.

Оценка оборудования и транспорта в корпоративном и розничном сегменте продемонстрировала рост.  Согласно данным участников рэнкинга, у пяти из десяти компаний по юридическим лицам оборот от оценки по направлению вырос от 6% до более чем в несколько раз. В то время как по остальным направлениям у компаний зафиксировано преимущественно падение оборота. 

Смещение основной деятельности оценщика в область судебной экспертизы сохранится. Участники рэнкинга отмечают: рост неплатежей со стороны бизнеса и отмена продолжительного моратория на возбуждение дел о банкротстве  приведет к росту спроса на оценку и судебную экспертизу по оспариванию сделок купли-продажи имущества при банкротных или иных процедурах. 

Прогнозы развития рынка оценки Екатеринбурга и Свердловской области на 2021 г.

Сергей Козлов, директор оценочной компании «Априори»:

— С момента введения особого режима повышенной готовности и самоизоляции до самой осени бизнес в основном приостановил работы по оценке в силу неясности общих перспектив. Исключение составили только обязательные оценки в силу закона. К осени стало понятно, что наступили крайние сроки и жизнедеятельность надо продолжать уже при наличии роста цен на недвижимость. Осенью началась активная работа и рост спроса на оценку.  В том числе востребованными оказались услуги об оценке арендной ставки за пользование объектами недвижимости.

Главным фактором является законодательство. Вторым фактором является активность коммерческого бизнеса. Чем лучше себя чувствует бизнес, тем больше сделок по рыночным ценам, тем заботливее руководители относятся к обоснованиям своих решений. Третьим фактором становится набирающая большую активность применяемая судами субсидиарная ответственность должностных лиц. 

Кроме того, в связи с всеобщей переоценкой кадастровой стоимости объектов капитального строительства вырос спрос на оценочные услуги по оспариванию кадастровой стоимости. Наш исполнительный директор Галина Алибаева в 2020 г. состояла в комиссии МУГИСО, которая рассматривала отчеты оценщиков, поэтому мы уверенно можем сказать, что данная услуга была очень востребована, и рост спроса только увеличится в 2021 г., так как новая кадастровая стоимость вступила в силу, кроме объектов капитального строительства и на земельные участки. Наиболее востребованной данная услуга была у юридических лиц.

Можно ли считать события 2020 г. предпосылкой интенсивности внедрения новых технологий в оценку? Скорее это была не предпосылка, а подтверждение неизбежности цифровизации в оценочной деятельности. Из-за ограничения передвижений в пандемию более лояльными к электронным сервисам стали клиенты, которые ранее мало доверяли электронным документам. Поэтому роботизация, давно вошедшая в оценку через банковские сервисы, хорошо себя проявила и даже выручила. 

Оценщику достаточно исследовать сам объект оценки, документы и рынок для определения стоимости. Электронные сервисы ускорили его работу и позволили безопасно выполнять ее.

Александр Пронин, коммерческий директор «Уральское бюро экспертизы и оценки»:

— Во-первых, все большее влияние на устойчивое развитие оценочных компаний оказывают сотрудничество, партнерство и кооперация.

Во-вторых, в связи с отменой льготной ипотеки с июля 2021 г. в нашем регионе и удорожанием квадратного метра жилья, мы ожидаем во втором квартале увеличения спроса на услуги по оценке жилой недвижимости с последующей стагнацией во втором полугодии.

В-третьих, на рынке оценочных услуг продолжается агрессивный демпинг, что на фоне роста расходов оценочных компаний может привести к закрытию некоторых из них. В случае с оценочными компаниями демпинг — это путь в никуда. Он не только не способствует развитию и выживанию компаний, но, наоборот, приводит к низкой рентабельности и убыточности деятельности и, что немаловажно, к существенному снижению качества предоставляемых услуг.

Галина  Фалько, директор оценочной компании «Областной центр экспертиз»:

— В связи со значительным снижением всеобщей бизнес-активности, востребованность в услугах специалистов-оценщиков уменьшилась. На высоком уровне сохраняется в основном спрос на рынке ипотечного кредитования.

До последнего времени в наибольшей степени в услугах по оценке нуждались клиенты, намеренные оспаривать завышенную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а также клиенты, намеренные получать займы в кредитных организациях под залог оцененного имущества. Но, в силу необходимости пополнения бюджета, которое напрямую зависит от величины налога на недвижимое имущество, базирующееся на кадастровой стоимости, доказать действующей комиссии по оспариванию реальную рыночную стоимость объектов становится все менее осуществимой задачей. Банки же обзавелись своими специалистами, оценивающими удобную версию стоимости имущества для целей кредитования под залог. 

Законодательно значимых изменений в регулировании оценочной деятельности не произошло. Следовательно, ожидать, что текущая ситуация может радикально измениться, не приходится.

В компаниях с заслуженной репутацией загрузка не уменьшается, в отличие от доходов, что связано как с общим снижением уровня платежеспособности заказчиков, так и с ущербным законом о закупках — он ориентирует потребителя оценочных услуг не на уровень квалификации исполнителя и качество оказания услуг, а на наименьшую ее стоимость в ущерб качеству. Остается надеяться на повышение уровня инвестиционной активности в стране и регионе, поскольку после пандемии отечественную экономику будут стараться поднимать все заинтересованные в этом лица.

Таким образом, ключевые тренды на рынке оценочных услуг — изменение рынка по отдельным сегментам; сокращение количества действующих независимых оценщиков; слияния и поглощения на рынке консалтинга в регионе и в стране; характер ценовой политики.

Илья Симкин, председатель НП «Уральская Палата Готового Бизнеса»: 

— Уход или появление новых игроков на региональном рынке оценочных услуг не был замечен.  В остальном, как многие другие, отмечу, что пандемия и сопутствующие ей законодательные акты — затянувшиеся на несколько недель «выходные», длительная отсрочка выплат арендной платы, мораторий на банкротства и другие — можно считать основным событием, которое повлияло на всю экономику, в частности на рынок оценочных услуг.  

Вне пандемии самым главным событием стало начало активной работы ГБУ Свердловской области «Центр Государственной Кадастровой Оценки». Изменения в порядке оспаривания кадастровой стоимости, которые связаны с функциями учреждения, вкупе с нововведениями в системе налогообложения объектов недвижимости вызвали непонимание, как все это будет работать и какая роль оценщика в этом процессе. И будет ли вообще востребована независимая оценка в этой сфере деятельности.

Думаю, старый тренд — смещение основной деятельности оценщика в область судебной экспертизы — сохранится и будет расти довольно долго, учитывая рост неплатежей, банкротств и многие иные моменты, в том числе спровоцированные пандемией. Если учесть, что опасность так называемой «третьей волны» сохраняется, как и ограничения для развития бизнеса и экономический спад, то, следовательно, сохраняется вероятность банкротств. 

Кроме основных трендов можно назвать такие: развитие судебной экспертизы в основном за счет оспаривания сделок купли-продажи имущества при банкротных или иных процедурах; налаживание и оптимизация процессов оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости с участием независимых оценщиков. А также снижение потребности кредитных организаций в услугах оценщиков; уменьшение рынка оценки для ипотечных сделок; оцифровка процессов.

Артур Мосгольд, директор оценочной компании «Инвест-Актив-Оценка»: 

— Постановлением Правительства России в апреле 2020 г. был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве, в октябре этого же года он был продлен до 7 января 2021 г. Мораторий распространяется на организации и ИП, включенные в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, а также на организации, включенные в перечень системообразующих и стратегических. По данным «Федресурса», мораторий на банкротства в 2020 г. привел к сокращению числа корпоративных банкротств в России почти на 20% до 9,9 тыс. случаев. Для сравнения также приводятся показатели схожего в экономическом плане 2014 г., когда обрушились цены на нефть, начались антироссийские санкции, упал курс рубля и было зарегистрировано 14,5 тыс. банкротств компаний — на 4,6 тыс. больше, чем в пандемийном 2020 г.

Введенный мораторий способствовал сокращению спроса со стороны арбитражных управляющих признанных банкротами должников на оценку их залогового имущества, его рыночной стоимости. Возобновление процедур банкротства должников после продолжительного моратория может сказаться на росте спроса на услуги оценщиков. 

Единственным растущим сегментом рынка оценочных услуг можно назвать проведение оценок объектов капитального строительства и земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости. Требования к таким отчетам об оценке очень высоки, и их качественное выполнение под силу лишь самым квалифицированным оценщикам.

Возобновления спроса на проведение оценки передаваемого в залог имущества организаций, на мой взгляд, не ожидается, поскольку банковские учреждения в большей части проводят эту работу силами своих структурных подразделений.

Проведение оценки жилых помещений и прав требований к застройщику о передаче жилых помещений для граждан приносит прибыль лишь компаниям, максимально автоматизировавшим и унифицировавшим процессы обслуживания клиентов и составления отчетов об оценке. В силу сложившейся ценовой конъюнктуры на данные услуги для других оценщиков такие оценки могут быть лишь низкомаржинальными и даже убыточными.    

Елена Дубровская, директор оценочной компании «Прайс»:

— В настоящее время трудно прогнозировать развитие ситуации на рынке оценки и экспертизы из-за неопределенности состояния нашей экономики в связи с коронавирусом. В случае продления государственной программы льготного кредитования будет и рост ипотечного кредитования на 10-15%. Возможно увеличение объема работ по оценке имущества и бизнес-планированию в рамках кредитования и развития инвестиционных проектов «Фонда Технологического развития». Значимым событием для оценщиков является решение о введении механизмов комплексного развития территорий (КРТ) в Екатеринбурге, которое может дать дополнительный объем работы компаниям. 

В  этом году оценщики снова сдают квалификационные экзамены, что вызывает некую нервозность у оценщиков и оценочных компаний, особенно у тех, где только два аттестованных специалиста — обязательное требование для осуществления оценочной деятельности. В нашей компании экзамен сдали уже 70%  оценщиков по всем направлениям оценки. 

Свою ценовую политику в 2021 г. мы не будет менять, компания  работает в среднем ценовом диапазоне. Считаем, что демпинг непродуктивен — на рынке нужно формировать уважение к профессии, понимание ее сложности и ответственности. 

В 2021 г. мы ожидаем принятия новых законодательных актов в оценочной деятельности, что даст возможность развиваться оценочному сообществу.

Денис Сюкосев, директор «Центра экспертизы «Профит»:

— В 2020 г. нашей компании не удалось компенсировать спад спроса. Направление оспаривания кадастровой стоимости  осталось примерно в тех же объемах, остальные направления сильно просели. Суды не работали продолжительное время, и заказы по судебной экспертизе практически отсутствовали. Сейчас спрос на оценочные услуги тоже продолжает падать, многие компании сокращают штат или уходят с рынка. 

Ожидаем катастрофические последствия для мировой и российской экономики от пандемии, — дальнейшее снижение показателей выручки и падение цен. Слухи о ликвидации или реорганизации Министерства экономического развития не сулят ничего определенного для  оценочной деятельности в России. В целом долгосрочный прогноз на кардинальные изменения или ликвидацию отрасли остается. После второй волны экзаменов на подтверждение профессиональных компетенций количество оценщиков снизится. Идет отток кадров из отрасли.

Марина Головченко, генеральный директор группы компаний «ЭНСО-Оценка»:

— Карантинные меры, приостановка деятельности многих компаний негативно отразились на клиентском спросе. Однако возросла потребность со стороны государственных структур в оценке активов для проведения приватизации. Предприниматели обращались для проведения оценки с целью оспаривания кадастровой стоимости, частные лица — для проведения оценки недвижимости в связи с ипотечным бумом.

Течение экономики имеет серьезное влияние на оценочную деятельность. В период приостановления деятельности судов потребность в оценочных услугах значительно снизилась. В то же время ожидается волна банкротств юридических лиц. Введения кардинальных технологий не наблюдается.

Игорь Теущаков, директор оценочной компании «Ассоциация «Налоги России»:

— В апреле-июне 2020 г. в связи с введением режима самоизоляции поток заказов существенно сократился. Рынок стагнировал, сейчас достаточно стабилен. Существенных изменений в среднесрочной перспективе не предвидится.

Дарья Шимова, ведущий оценщик Patent Family Group: 

— Что касается оценки нематериальных активов, во втором квартале 2020 г. спроса практически не было. Мы связываем это с тем, что, когда компании ушли на карантин, фокус внимания был на выживании, а оценка нематериальных активов — это все-таки не первостепенная задача для бизнеса. В 2021 г. на динамику выручки оценочных компаний продолжит оказывать влияние развитие ситуации с коронавирусом, состояние экономики и платежеспособности бизнеса. 

Отдельно следует сказать о разъяснениях Росреестра от 6 июля 2020 г. к Приказу Минэкономразвития России от 23 июля 2015 г. №497 об утверждении перечня сведений, порядка формирования  опубликования и предоставления изменений ... в сводный реестр СРО, из-за которого в оценочном сообществе возникли споры о возможности ведения оценочной деятельности как частной практики или в качестве индивидуального предпринимателя. Это создает некоторую неопределенность на рынке среди оценщиков и может привести к «замкам» в работе.

Наибольший интерес к оценке нематериальных активов проявляют крупные группы компаний, стартапы, а также субъекты МСП. У первых потребность оценки возникает с целью постановки на баланс, у последних — для привлечения инвестиций, начала коммерциализации, сдачи отчетности о целевом использовании средств.

Поэтому, на наш взгляд, драйвером роста спроса на услуги по оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности может стать развитие доступности кредитования под залог интеллектуальной собственности, ужесточенный контроль сделок с объектами интеллектуальной собственности между взаимозависимыми лицами со стороны налоговых органов, а также новые льготы на учет нематериальных активов.

Сергей Лобанов,  директор «РСО»:

— В 2020 г. снижение деловой активности в результате пандемии безусловно привело к снижению спроса на оценочные услуги. В то же время льготные программы по ипотеке позволили увеличить объем услуг по оценке квартир для залога. Этому способствовало и внедрение программных продуктов по оценке в 2018-2019 гг.: ЕваДомКлик, банк-оценщик. Кроме того в прошлом году мы наблюдали увеличение спроса на экспертизу и оценку по судебным делам, в том числе по делам о банкротстве. Из востребованных услуг — сохранялся спрос на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства.

Ранее налаженные дистанционные расчеты с физическими лицами обеспечивали спокойный режим работы. В целом  удаленная форма сотрудничества с экспертами и оценщиками сохраняется.

Источник
Региональное отделение:  Свердловское областное региональное сообщество
Раздел сайта:  Региональные отделения
Тематика:  Кадастровая оценка