Скандальная переоценка земель: у сибирских фермеров налоги выросли в разы. На очереди — вся страна?

7 Июня 2021

Посевная в Новосибирской области ознаменовалась внезапным скандалом: фермеры вдруг обнаружили, что из-за переоценки кадастровой стоимости участков земельный налог для них вырос в 5-6 раз! И эта история может повториться по всей стране: в следующем году произойдет уже федеральная переоценка кадастровой стоимости, которая коснется каждого владельца земли, от фермера до дачника.

Спецкорр "КП" Алексей Овчинников отправился в Новосибирскую область, чтобы понять, как происходит пресловутая переоценка земель и к чему приготовится рядовым собственникам участков.

А МУЖИКИ-ТО НЕ ЗНАЛИ!
- …Технику к посевной готовили, удобрения завозили, а тут соседи звонят: кадастр свой посмотри, ошибка, что ли? - вспоминает фермер Владимир Павленко день, когда пришла шокирующая новость. - Залез в кадастровые карты и за голову схватился — цена моих участков где в 4, где в 5 раз подросла!

- И у меня втрое выросло, - грустно добавляет его коллега Павел Миклухин. - А у соседа еще больше: раньше гектар в 27 тысяч был оценен, а с 1 января вдруг 132 тыщи уже!

- Мы, конечно, знали, что идет переоценка кадастровой стоимости земель, но что она вот так непредсказуемо изменится, было громом посреди ясного неба, - говорит гендиректор ООО «Сиб-регион» Елена Габидулина.

И печаль всех этих людей понять можно. Дело в том, что земельный налог, который все они платят, составляет 0,3% от кадастровой стоимости наделов, и чем он выше — выше и налог.

Габидулина показывает один из участков в 7,5 тысяч гектаров. В прошлом году он был оценен в 127,5 миллионов, а в этом вдруг «подрос» до 551,3 миллиона! И разница в налоге прямо пропорциональна: 382,5 тысяч против новых 1,654 миллиона!

- Хорошо, что два участка еще переоспорить успели и нам приравняли кадастровую стоимость к рыночной, - продолжает она. - А вот что с арендой будет — непонятно. Часть земель мы арендуем, так что владельцы могут нам теперь в одностороннем порядке цены поднять…

Среди тех счастливчиков, которые смогли убедить оценщиков опустить цифры на прежний уровень, и Владимир Павленко. Но когда он рассказывает об этом, радости на его лице нет.

- Закон-то обратной силы не имеет, - вздыхает он. - Нам пересчитали с апреля, но за первых три месяца года заплатим по повышенной ставке. Миллиона три потеряли — два новеньких трактора «Беларусь» на эти деньги можно было купить… А многие-то и этого не в состоянии сделать, и придется бедолагам что-то думать — издержки-то постоянно растут…

ЦЕНА ВЗЛЕТЕЛА В 40 РАЗ!
Неожиданный сюрприз от кадастровиков лишь замкнул цепочку крестьянских бед. Новый сезон и без того осложнил существование аграриев. Резко подорожало все — почти в два раза прыгнули цены на металл и удобрения, бьет «рекорды» солярка… Плюс неприятности, тянущиеся еще с прошлого года, когда засуха (в Новосибирской области погибло около 200 тысяч гектаров посевов) вогнала многих аграриев в долги, из которых они до сих пор не выкарабкались…

А тут еще и горькой вишенкой на торте - кадастровая переоценка, которая дополнительным бременем ляжет на земледельцев, повышая себестоимость всего того, что потом окажется на столе каждого из нас. Но и тут тупик: государство взялось регулировать цены на продукты и даже ввели экспортные пошлины на зерно и масло.

- Ну и как их сдерживать? - не понимают крестьяне.

- То есть, людям в этом году не дадут продать зерно по нормальным ценам за рубеж, - выскажет позже крестьянское недоумение глава ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельхозкооперативов региона Алла Хмелева. - Но почему тогда одновременно не ввели эти пошлины на удобрения? Нас всегда жидкими азотистыми удобрениями Кемеровская область снабжала, а тут сунулись — все уже вывезли за бугор. Образовался дефицит и цена взлетела. Вдобавок ко всему - переоценка кадастровой стоимости, которая для небольших фермеров стала огромной проблемой. Абсолютный рекорд у нас, когда у одного фермера кадастр вырос с 1,7 миллиона до 69 миллионов — в 40,6 раз! Правда, оценщики признали, что произошла техническая ошибка, которую они исправят, но когда — неясно. Как непонятно, сколько же он заплатит в итоге...

- Но в других-то случаях переоспорить можно — вон же смогли люди!..

- Можно, - соглашается она. - Но не все так просто — все это жахнуло накануне посевной, когда людям некогда этим заниматься. Это же надо все бросить и нанять юриста-оценщика, услуги которого начинаются от 30 тысяч за участок (а участков может быть много). Да и нюансов там навалом...

А СЕЛЬСОВЕТУ ЭТО ВЫГОДНО
Земледельцы друг за другом жалуются на бездну непонимания между ними и государством. Этот фермер, например, трудится на паевых землях, принадлежащих бывшим колхозникам и также кратно возросшим в стоимости. В качестве арендной платы он платит за них земельный налог, который теперь будет больше. А дальше — полная засада. Государство позволяет опротестовать цены, но сделать это может лишь собственник.

- И где я их найду? - не понимает он. - Половина держателей паев, - бабушек, дедушек и их наследников, - кто в городах у детей, кто умер, а новый собственник не вступил в права наследования... И даже если найду — мне их нужно всех собрать и к юристу везти? А когда?

- У меня еще чудесатее, - веселится другой фермер. - Землю арендую у сельсовета (он правообладатель), а тот не чешется претензию подать. И я их в чем-то понимаю...

Я тоже. Ведь возросшая кадастровая стоимость земли сходу пропорционально повышает цену аренды. Ну и какой деревенский чиновник, будучи в здравом уме, побежит опротестовывать новые суммы? «Снижайте, мол, чтобы нам в бюджет денег меньше упало, и я меньше колодцев да столбов в деревне отремонтировал»... По этой же причине главы сельсоветов кровно не заинтересованы в том, чтобы фермеры, владеющие землей на их территории, опротестовывали кадастровую стоимость — земельный налог целиком зачисляется в местные бюджеты, на те же фонари и колодцы. Так что выгоднее промолчать.

«НА БИРЖЕ ПРЕДСКАЗУЕМЕЕ...»
Сельское хозяйство — игра в долгую, и чтобы заработать, нужно грамотное планирование своих затрат лет на 7-8 вперед. А как тут можно планировать, если правила игры все время меняются? И фермеры гадают, кому это было выгодно. То ли юристам, у которых непочатый край новой работы по составлению претензий. То ли агрохолдингам, которым все равно, сколько платить (жирные субсидии из бюджета перекроют все налоговые траты). А может, это жест в пользу сельсоветов, которые вечно стоят с протянутой рукой — на те, мол, зарабатывайте…

- В последние годы я вижу, что рука государства полезла в карман крестьянина уже по-взрослому, - размышляет главный редактор сибирского сельскохозяйственного журнала «Председатель» Павел Березин. - Государство считает, что сельское хозяйство окрепло и разбогатело, что оно получает серьезную поддержку. И логика подходит к тому, что, дескать, ребята, пора платить. Не думаю, что скандальная переоценка, которая у нас произошла, является злонамеренным проектом, это идет в общем русле логики действий госорганов по части увеличения фискальных сборов с сельхозпроизводителей. Государство очень плотно занялось землепользованием, чтобы земля стала полноценным рыночным ресурсом, объектом фискальной политики. Крестьяне не против, чтобы земля была объектом капитализации, то, что формируется земельный рынок, это хорошо, но не так же! Последствия этого наскока? Это серьезно повредит инвестиционной привлекательности агропрома: потенциальный инвестор, наблюдая всю историю с кратным повышением цен на землю, скажет: да ну эту сельхозку, я лучше дальше на бирже буду играть, там предсказуемее...

И озадаченные парадоксом фермеры ищут, как выкрутиться из всего этого. С тревожными последствиями.

- Расскажу на примере одной нашей бригады, у которой в обороте около 3 тысяч га, - приводит пример Павел Миклухин. - После переоценки кадастра они приняли решение, что выращивание пшеницы становится невыгодным. И вся бригада перенастроилась на посев масличных культур, которые уйдут, скорее всего, на экспорт.

Кто-то, посчитав, что переоценка забрала у них около 300 рублей с гектара, решил сэкономить на удобрениях (примерно те же затраты), что приведет к уменьшению урожайности. В другом месте решили заморозить инвестиционные планы и перестать набирать людей на работу. А ряд животноводов, которые и так жалуются на низкие закупочные цены на молоко, заговорили о переходе на растениеводство...

Но это еще не самое худшее.

«КАПИТАЛИЗМ КАК ОН ЕСТЬ»
- Некоторые задумались снизить издержки за счет большего применения химии, - продолжает фермер Миклухин. - Одно дело, когда ты перед посевом землю трактором должен 4-5 раз пройти, затратив тонны солярки, другое — один раз обработать химией непонятного происхождения, и земля без сорняков, пушистая... В итоге в продукте будет высокое остаточное содержание вредных веществ. Капитализм, как он есть…

А еще в результате этого остановились многие сделки по продаже земли. Например, договорились купить у человека 1000 гектаров за 10 миллионов. После переоценки кадастра этот кусок резко вырос. И снова непреодолимый бордюр — налог-то после продажи гражданин должен уплатить с кадастровой, а не рыночной цены. А по новой у него просто никто не купит. Обрабатывать ее сам он не сможет, а значит, будут штрафы за необработку и изъятие…

- Несправедливо не привязать кадастровую стоимость к рыночной, - недоумевает Габидулина. - Чем руководствовались люди, делая такую оценку?

- Что там за «электроники» работают?! - вторят ей мужики. - Всего 15 человек за год почти 300 тысяч участков переоценили! В среднем каждый из них по 55 наделов в сутки пересчитывал! Как?!

- Результаты вызывают неоднозначное ощущение, оценка проведена каким-то невероятным способом, - соглашается юрист по земельным и имущественным вопросам Сергей Яшков. - Сомнение вызывает и то, что такое количество участков было оценено в короткий срок. Поэтому, по-моему мнению, оценка проводилась по выборочному принципу. Например, из 12 участков площадью 8 тысяч гектаров в Искитимском районе, на десяти кадастровая стоимость не изменилась, а на двух рядом расположенных выросла в 2 раза. Все это может негативно повлиять на деятельность аграриев, ведь сельское хозяйство в Сибири и без того считается затратным и не очень рентабельным. Сейчас важно приготовиться к новой переоценке. В 2020 году изменилось законодательство, и если раньше регионы проводили переоценку раз в 5 лет по собственному усмотрению в сроках, то с 1 января 2022 года она пройдет по новым правилам — одномоментно и во всех регионах страны. И так будет раз в 4 года. И поэтому важно следить за этим и успеть оспорить результаты. Пока не пришел шокирующий счет от налоговой.

ИЗ ПЕРВЫХ УСТ
«Мы столкнулись с информационным дефицитом по земле»
За ответами на все эти вопросы я отправился к директору «Новосибирского центра кадастровой оценки и инвентаризации» Татьяне Лапиной, сотрудники которой и проводили переоценку земель.

- Татьяна Ивановна, как смогли 15 сотрудников пересчитать такое огромное количество участков?

- Конечно, на каждый участок (а мы переоценили почти 270 тысяч) выехать нереально, иначе невероятный штат сотрудников понадобится.


Директор «Новосибирского центра кадастровой оценки и инвентаризации» Татьяна Лапина пожаловалась на жесткий дефицит информации по земле

- И как тогда оценивали?

- Давайте по порядку. Начинаем с анализа — нам Росреестр выгружает данные, что именно там зарегистрировано, какой вид деятельности. Если написано «сельхозпроизводство», мы это и принимаем к оценке. Кадастровая оценка проводится по утвержденной законом для всей территории России методике. Для оценки в том числе, собираются результаты рынка купли-продажи земли. Нам выдвигают претензии: мол, дорого, но извините, - за такие деньги продаются участки на открытом рынке, у нас есть результаты сделок, которые мы также анализируем.

Дальше группируем участки по видам использования — растениеводство, сельхозпроизводство, животноводство и т.д. И идут коэффициенты понижающие и повышающие. Самый дорогой — большой, ровный прямоугольный участок. А вот участок со сложным рельефом, заовраженный — он дешевле. Бывает, что на сельхозземлях и АЗС построены, это мы тоже учитываем. Понимаете, что «квадрат» земли под заправкой и под пастбищем должны быть разными по стоимости? Методика оценки максимально приближена к рыночной. Задача кадастровой оценки – определить экономический потенциал объектов недвижимости (в том числе земельных участков).

«А У НАС-ТО СКОЛЬКО ОТКРЫТИЙ БЫЛО!»
- Но у народа-то от этой методики глаза на лоб полезли!

- Не везде. Это коснулось нескольких районов. В 19 стоимость даже понизилась. Было замечание от властей одного района, где произошло понижение: мы бы хотели, чтобы здесь вот подняли — и так денег нет, вы и этого лишаете! Но это оказалось невозможно.

Но сколько у нас самих удивлений и открытий было, вы не поверите! Когда начали заниматься оценкой, проявились абсолютно все огрехи. Документов терпланирования нет, регистрационные документы содержат не актуальные сведения. Сельхозпроизводители не предоставляют данные исследования почв и почвенные карты мы взяли из архива Росреестра, самые свежие из них — 90-х годов, но с тех пор качество земли изменилось! Или вот: в документах написано «животноводство», а на самом деле это давно пастбище. Если бы владелец вовремя изменил вид использования, ему насчитали бы дешевле! Но тот до поры не обращал на это внимания — мол, и так сойдет. Для меня открытием стало, что у нас, оказывается, не 12 центнеров с гектара получают, как некоторые отчитываются, а больше. Мы вообще столкнулись с жестким информационным дефицитом по земле.

«НАМ ГОВОРЯТ: БЕРИТЕ СТАРЫЕ ДАННЫЕ...»
- А почему людей не известили в свое время?

- Каждого правообладателя 270 тысяч участков мы физически известить не могли и законом это не предусмотрено. Но решения о предстоящей массовой кадастровой оценке направлялись в органы местного самоуправления для дальнейшего извещения населения, а также были размещены на официальных сайтах правительства области, Росреестра и нашего учреждения. Кроме того, еще на этапе сбора информации мы посылали очень много уточняющих запросов органам местного самоуправления.

Но, к сожалению, те не всегда отвечали. Спрашиваем у районов: дайте сведения, как используется земля? А те зачастую: а у нас нет таких сведений, берите в ЕГРН данные. Вы можете поверить, что в районе и сельсовете не знают, чем у них занимаются на конкретном поле? Я точно не поверю…

Позже мы разослали в каждый район перечни с приложениями и предварительными данными: откройте на компьютере, посмотрите и доведите до аграриев — пусть они посмотрят свои участки. В ответ: ой, там так много, мы не знаем… И попросту не доводили до фермеров информацию. Результаты предварительной оценки также были размещены на сайте учреждения и Росреестра.

- В 2022 году будет уже федеральная переоценка. И люди боятся, что снова поднимут кадастр на землю...

- Их опасения понятны. И лучший совет в данном случае - уточнить информацию по земле. У всех правообладателей и собственников есть возможность отправить нам информацию в виде декларации (форма размещена на сайте), где они могут указать более подробные характеристики земли. Мы прикрепим ее к объекту (в нашем специализированном ПО), всю историю накопим. Примерно в июне 2022 года мы, как и госоценщики других субъектов РФ, разместим предварительные данные на сайтах. И в интересах владельца — вовремя увидеть цифры и подать нам в случае необходимости замечания. На этом этапе результаты корректируются.



Источник

Региональное отделение:  Новосибирское региональное сообщество
Раздел сайта:  Региональные отделения
Тематика:  Кадастровая оценка