Как уменьшить кадастровую стоимость ТЦ на 45% и платить меньше налогов?

27 Июня 2022

ТРЦ, ТЦ и другие торговые объекты, располагающие большими площадями, имеют сложный расчет налогов. В прошлом году кадастровая стоимость объектов во многих регионах увеличилась, а значит, поднялись и налоговые выплаты. Но не все знают, что кадастровую стоимость можно уменьшить и тем самым скорректировать налог в сторону снижения и при этом остаться в ладах с фискальными службами. О том, как это сделать, рассказал Дмитрий Желнин, управляющий партнер консалтинговой компании в сфере юридического и налогового сопровождения «Митсан Консалтинг».

Как изменилась кадастровая стоимость в 2022 году

В 2021 году во многих регионах была проведена очередная государственная кадастровая оценка, в результате которой с 2022 года в работу принята обновленная кадастровая стоимость недвижимости. Сразу уточним, что по сравнению с предыдущей оценкой 2018 года кадастровая стоимость существенно увеличилась: в Москве в среднем на 21%, в регионах – чуть меньше. И несмотря на то что для исчисления налогов некоторых субъектов предусмотрены различные понижающие коэффициенты, общий итог 2022 года собственников недвижимости не радует: кадастровая стоимость выросла. Мы на практике увидели, как эти изменения сказались на бизнесе, особенно на торговых центрах, многие из которых и без того почувствовали снижение спроса на аренду и покупательской способности.

Почему собственники торговых объектов не занимаются оптимизацией налогов?

Самые распространенные причины:

• опасения привлечь к своей деятельности лишнее внимание государственных служб;

• ошибочное убеждение, что разница между оптимизированным после уточнения кадастровой стоимости налогом и «обычным» незначительна или отсутствует вовсе.

Первое убеждение мы сегодня комментировать не будем, а по второму для наглядности приводим статистику из нашей работы в 2022 году.

Город	Объект	КС «до», руб.	КС «после», руб.	КС снижена на, %
Н. Новгород	ТЦ	914 640 353,93	498 574 586,2	45,5
Н. Новгород	ТЦ	487 652 236,65	265 821 385,5	45,5
Краснодар	ТЦ	432 621 530,06	277 726 751,15	35,8
Санкт-Петербург	ТЦ	678 860 084,19	462 337 403,42	31,9
Санкт-Петербург	ТЦ	425 996 874,82	306 070 696,75	28,2

Лучше довода за снижение кадастровой стоимости, а значит, и налога, не придумаешь, правда?!

При оспаривании кадастровой стоимости вышеуказанных объектов мы не делали отчетов о рыночной стоимости. Дело не в ней. Но обо всем по порядку.

Где хромает кадастровая оценка?  

Немного теории. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости на основе следующих подходов к оценке: сравнительный, затратный, доходный. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется на базе построения моделей оценки с использованием одного из вышеперечисленных подходов.

Выбор того или иного подхода осуществляется, исходя из функционального назначения объектов недвижимости, особенностей рынка и состава имеющихся сведений.

Краткая характеристика подходов и методов к определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства

• Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Его используют чаще всего на развитом рынке, когда торговых объектов и сделок с ними достаточно много.  

• Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход применяют, когда есть надежные источники данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и/или ставке дисконтирования.

Отсутствие достоверной информации для прогнозирования будущих доходов и расходов объектов не позволяет работникам бюджетного учреждения, осуществляющим определение кадастровой стоимости, применять эту методику для оценки недвижимости.

• Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Эту методику используют довольно часто, просчитывая стоимость возведения строительных конструкций, отделки, коммуникаций и т.п.

В данном случае расходы рассчитываются в такой последовательности:

1. Расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства.

2. Определение прибыли предпринимателя.

3. Определение износа и устареваний.

4. Определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Для проведения расчетов в основном используются справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и справочные системы КО-ИНВЕСТ.

Стоимость замещения рассчитывается на основе справочных показателей удельной стоимости строительства объектов-аналогов.

Чтобы получить более точную стоимость объекта, вносятся необходимые корректировки, учитывающие разницу в площади или объеме, изменение цен относительно даты оценки, отличия в классе капитальности.

При проведении кадастровой оценки госучреждением могут быть сделаны некоторые неточности и даже ошибки. Такие допущения предусматриваются «Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке» (Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336). Приведем примеры выдержек из Отчета о ГКО Санкт-Петербурга.

• «При наличии ошибок и опечаток в качественных и количественных характеристиках в исходном перечне объектов оценки, с учетом большого количества объектов оценки, а также предполагаемого назначения результатов оценки, данные опечатки и ошибки не исправлялись по причине отсутствия прав у учреждения на внесение изменений в ЕГРН» – как мы видим, допускается, что в Росреестре есть ошибки, но они могут быть исправлены только по инициативе собственника, а не сотрудниками ГБУ.

• «При проведении государственной кадастровой оценки оценщик исходил из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку – таким образом ввиду массовости оценки не учитываются все индивидуальные особенности объектов, из-за чего и допускаются ошибки группировки, что существенно может повлиять на кадастровую стоимость.

Именно в этих допущениях и кроется причина тех самых технических и методических ошибок, что приводят к искажению итоговой кадастровой стоимости:

1. Неверные входные данные для оценки (в Перечне исходных данных по объектам, подлежащим кадастровой оценке).

2. Неверное толкование указанных данных.

3. Ошибка группировки.

4. Ошибка вводимых корректировок – на разницу в площади или объеме, на изменение цен относительно даты оценки, на отличия в классе капитальности, поправка на период создания.

Чек-лист для проверки кадастровой оценки вашего объекта недвижимости

Основными индивидуальными характеристиками объекта, влияющими на его стоимость и часто содержащими ошибки, являются 4 пункта:

1. наименование;

2. материал стен;

3. ввод в эксплуатацию;

4. количество этажей.

Наименование – категория, к которой отнесен объект. Возьмем для сравнения варианты: гипермаркет, торговый центр и торгово-развлекательный центр. Это три разные категории, и они сильно отличаются по расчету кадастровой стоимости (мы указали по нарастанию). Связано это с тем, что гипермаркеты по сути – торгово-складские объекты, склады самообслуживания, при строительстве которых используются простые материалы и минимум декора. «Торговый центр» – более сложная категория зданий, в которой применяются различные отделочные материалы и которая имеет отличное от гипермаркета назначение. Аналогично и с торгово-развлекательным центром – эта категория среди приведенных примеров самая дорогая по понятным причинам. Разница в кадастровой стоимости гипермаркета и торгово-развлекательного центра – два и более раз. И налог, соответственно.

Материал стен – следует понимать буквально. Достоверная и полная информация об использованных в строительстве материалах вносится в ЕГРН из технической документации, которую собственник передает в Росреестр при первоначальной регистрации объекта недвижимости. Для корректного определения стоимости объекта недвижимости необходимо вносить данные об использованных материалах правильно и полно. Согласитесь, никто не захочет платить налог за «кирпичное здание», которое на самом деле является деревянной конструкцией, только облицованной кирпичом.

В случае отсутствия этой информации на момент кадастровой оценки в ЕГРН сотрудники ГБУ пытаются ее получить различными способами:

• основываясь на визуальном осмотре работников ЖКХ или других уполномоченных органов;

• по информации, полученной со спутников.

Кроме того, даже если данные вносятся на основании техпаспорта, сотрудник может просто внести один из материалов вместо всего списка. А при внесении данных в информационную систему программное обеспечение в любом случае оставляет не более двух типов материалов, даже если их было намного больше. Отсюда часто происходят ошибки, которые дорого обходятся налогоплательщикам.

Самые нелепые случаи происходят, если в этой графе стоит «иные материалы». Такая формулировка побуждает сотрудников госучреждений к фантазии, и кадастровая стоимость также может приобрести фантазийные масштабы.

Ввод в эксплуатацию – год ввода в эксплуатацию. В таком, казалось бы, очевидном вопросе тоже могут возникать разночтения. Часто это бывает с объектами нашего любимого «долгостроя» – год ввода в эксплуатацию по разным документам может отличаться. Но этот параметр влияет на стоимость объекта, и его также следует проверять.

Количество этажей – несущественный фактор, и в нем редко возникают ошибки. Но проверять, конечно, стоит.

Не думайте, что ошибки в кадастровой оценке редки! Мы видим на практике, что они встречаются повсеместно.

Правда, в Москве их меньше, надо признать. Чтобы быть уверенными в адекватной кадастровой оценке вашего объекта, следует проверять эти данные по чек-листу из четырех приведенных пунктов. А если вы обнаружили ошибку, у вас есть возможность ее исправить.

Исправлять или не исправлять кадастровую оценку – вот в чем вопрос

Да, кадастровая оценка полностью определяет размер имущественного налога. Если хотите снизить налог, ее можно оспорить. Есть два способа: в досудебном и судебном порядке. Но в любом случае рекомендуем поручить это специалистам, и вот почему.  

Расчет кадастровой стоимости – это такая многоходовочка, в которой фигурируют:

1. расчетная база;

2. применяемая к базе формула;

3. применяемые к базе с примененной формулой коэффициенты;

4. другие характеристики, о которых мы сегодня не говорили (например, строительный объем);

5. дедка за репку, то есть зависимость первых четырех пунктов друг от друга.

Это значит, что изменение одного критерия влечет за собой изменение другого и как следствие – пересчет общей цифры. Опрометчиво думать, что можно просто изменить наименование, категорию объекта – и кадастровая стоимость снизится, а вместе с ней и налоги. Нет.

Давайте будем честны: профессионал не может заранее дать вам гарантии в конкретном исходе дела. Потому что финальное решение будет за работником ГБУ – любые предложенные нами корректировки дадут этому служителю возможность изменения категории, но не на какую-то конкретную, а на одну из перечня, подходящего для данного случая. Этот так называемый аналог может оказаться таким, который не снизит, а увеличит кадастровую стоимость объекта, а значит, и налог.

Зачастую лишняя инициатива по уточнению характеристик объекта приводит к тому, что ГБУ уже точно понимают, как сделать его кадастровую стоимость максимально высокой. Поэтому иногда лучше ничего не уточнять.

Во-вторых, случаются казусы, когда сотрудник ГБУ немотивированно отказывается принимать исправления, отрицая принадлежность объекта к предложенному нами некоему классу конструктивных систем. Тогда приходится использовать методические указания, всю проектную документацию, доказывать, что конструктивный класс соответствует предложенному нами.

В-третьих, для изменения данных любой из характеристик объекта требуются документальные свидетельства, часть из которых нужно будет раздобыть в различных инстанциях.

Итак, снижать кадастровую стоимость можно и нужно. Но предварительно лучше проконсультироваться с экспертом по данному вопросу, чтобы не получить обратного эффекта.

Источник

Раздел сайта:  Оценщикам
Тематика:  Кадастровая оценка