Вышел новый номер журнала «Вопросы оценки» - № 2 (110) 2023

13 Июня 2023

Уважаемые коллеги!

Представляем вам новый номер научно-практического журнала «Вопросы оценки» - № 2 \2023

Содержание номера:

Мамаджанов Х.А. Проблемные вопросы оценки нематериальных активов: новые вызовы, проблемы и перспективы

Рассмотрены проблемные вопросы оценки стоимости прав интеллектуальной собственности, отнесенных нематериальным активам в свете вступившего в действие нового Федерального стандарта оценки XI. Приведены рекомендации по корректному определению ставки дисконтирования для расчета стоимости нематериальных активов функционирующего бизнеса, а также правила расчета налоговой выгоды от амортизации оцениваемого объекта как нематериального актива бизнеса. Даны комментарии к оценке стоимости прав на интеллектуальную собственность в случаях использования объектов интеллектуальной собственности в качестве залога. Показаны особенности определения итоговой стоимости прав на интеллектуальную собственность при реализации концепции иерархии применения подходов к оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов

Свириденко В.С. Перспективы автоматизации оценки недвижимости посредством искусственного интеллекта и нейросетей

Проанализированы возможности автоматизации процесса оценки недвижимости с помощью искусственного интеллекта и нейросетей. Проведен анализ возможных областей, ситуаций использования нейросети в оценочной деятельности. Представлен основной математический инструмент реализации процесса автоматизации оценки стоимости, а именно сравнительного подхода — многослойный персептрон: нейронная сеть, состоящая из нескольких слоев, в которых каждый нейрон смещается на входной сигнал и производит выходной сигнал, который передается в следующий слой. Обучение такой модели заключается в нахождении оптимальных значений весов и смещений, минимизирующих ошибку предсказания на обучающей выборке. Для корректной работы необходимо выделить параметры и статистические данные, которые должны быть использованы для автоматизации процесса расчетов и улучшения качества «предсказаний». В завершение исследования приведены примеры современного использования искусственного интеллекта, а именно нейросетей в сервисах онлайн-объявлений и платформах для агентов недвижимости в Китае, США и России. На сегодняшний день основной проблемой при решении представленной задачи является создание условий для непрерывного обучения нейросети и постоянного расширения используемых данных из релевантных источников, не подверженных искусственному искажению параметров и стоимостных характеристик. На данный момент нейросети не способны учитывать многие факторы, такие как характеристики конкретного объекта, его расположение и окружающую инфраструктуру, качество строительства, рыночные тенденции и т. д. В этих случаях требуется индивидуальный подход и опыт специалистов, которые смогут учесть все необходимые факторы и дать точную оценку. Поэтому использование нейросетей сейчас следует рассматривать лишь как дополнительный инструмент для оценки недвижимости, а не как единственный источник информации.

 Комар И.А. Особенности определения рыночной стоимости центров обработки данных

В России, как и в целом в мире, отмечается значительный рост строительства центров обработки данных (ЦОД), которые впоследствии вовлекаются в коммерческий оборот в качестве объектов сделки, залога или имущественного спора. Однако в настоящий момент в России нет отдельного единого для всех оценщиков или судебных экспертов стандарта или методических рекомендаций по оценке центров обработки данных, а учебно-научно литературы крайне мало. В статье проанализирован современный опыт оценки центров обработки данных, обобщен личный профессиональный практический опыт оценки в ООО «Профессиональная Группа Оценки», исследованы особенности применения подходов и методов оценки, выявлены основные характеристики, влияющие на стоимость, и даны практические рекомендации по определению рыночной стоимости ЦОД.

 Паньшин О.Б. Анализ корректности применения итоговой поправки «корректировка на величину сальдо ОНА и ОНО» при оценке бизнеса доходным подходом

Исследована корректность применения одной из заключительных поправок, часто используемых на практике профессиональными оценщиками, а именно корректировки на величину сальдо отложенных налоговых активов (ОНА) и отложенных налоговых обязательств (ОНО) при оценке бизнеса доходным подходом. Оценка затратным и сравнительным подходами в данной статье не рассмотрена. Статья посвящена ответу на вопрос о том, насколько корректно следующее положение, которым пользуются оценщики: «После определения величины стоимости собственного капитала Общества доходным подходом для получения окончательной величины стоимости необходимо внести итоговые поправки, среди которых выделяют корректировку на величину сальдо ОНА и отложенных ОНО». Рассмотрены примеры использования счетов ОНА и ОНО. Проанализированы
и сопоставлены результаты построения денежных потоков при различных параметрах амортизации. Сделан вывод о том, что корректировка предварительного результата оценки стоимости компании, полученной в рамках применения доходного подхода, на величину сальдо ОНА и ОНО является методологической ошибкой.

Штань М.В. Оценка транспортной доступности как одного из ценообразующих факторов в массовой оценке недвижимости

Рыночный спрос и, соответственно, цена на земельные участки, предназначенные для загородной недвижимости застройки, во многом обусловлены отдаленностью их от населенных пунктов, которая рассматривается как время, необходимое для преодоления расстояния до земельного участка. При массовой оценке недвижимости в целях, например, кадастровой оценки, требуется иметь простой и понятный алгоритм расчета данного показателя для неопределенного множества объектов оценки. В статье рассмотрена технология построения геоповерхности временных затрат
на преодоление расстояния до участка от заданных точек в границах Екатеринбургской агломерации, основанная на использовании как открытой информации о дорожной сети, так и данных, полученных с помощью открытых и кроссплатформенных геоинформационных систем.

 

Нейман Е.И., Слуцкий А.А. Достоверность результата оценки — определение и практическое обеспечение

Впервые в отечественной методологии и практике оценки с использованием аппарата формальной логики рассмотрено понятие достоверности результата оценки в контексте требования доказательственного характера отчета об оценке статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Впервые сформулировано определение достоверности результата оценки и соответствующие требования к ее обеспечению — необходимость
и достаточность причинно-следственных связей между посылками (прежде всего данными рынка)
и выводом — результатом оценки. Обосновано применение непараметрического критерия ранговой корреляции Спирмена для определения достаточности количества объектов-аналогов, использованных в оценке. Приведены таблицы минимального необходимых для получения достоверного результата оценки числа объектов-аналогов в зависимости от числа ценообразующих факторов, используемых в оценке, и тесноты корреляции между исследуемыми параметрами, которые несложно использовать при проведении оценки и контроле ее результата.

 Лонгхофер С.Д. Стоимость земли и внешнее устаревание

Внешнее устаревание, возможно, является одним из наиболее сложных аспектов затратного подхода в оценке. Убытки, вызванные внешним устареванием, обусловлены факторами, не относящимися к недвижимости, поэтому может быть трудным различать внешнее устаревание улучшений и снижение стоимости земли. Другими словами, внешнее устаревание подвержено двойному учету. Цель этой статьи состоит в том, чтобы дать рекомендации относительно того, когда такая потеря стоимости относится к земле, а когда — к улучшениям. Обсуждение демонстрирует, что внешнее устаревание может возникнуть только в том случае, если существующие улучшения не являются наиболее эффективным использованием участка земли. В результате внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости, относятся к земле, если текущее использование не является наилучшим и наиболее эффективным использованием недвижимости, в противном случае они относятся к внешнему устареванию здания. 

По вопросам приобретения журнала обращайтесь в бухгалтерию к Елене Бородиной borodina@sroroo.ru

 

 

Раздел сайта:  Пресс-центр
Тематика:  Издания РОО