​Кадаклизм. В Пермском крае все сложнее оспорить кадастровую стоимость недвижимости

11 Сентября 2023

Собственники недвижимости Прикамья столкнулись с проблемой – установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной становится крайне затруднительно. Отчеты специалистов многократно отклоняет ЦТИ, каждый раз приводя новые замечания. А если дело доходит до прений в суде – проблема возникает уже с назначением судебных экспертиз.
Автор: Даниил Сенин

До августа 2021 года положительные решения по оспариванию кадастровой стоимости ГБУ «Центр технической инвентаризации Пермского края» (ЦТИ) принимал более чем в 70% случаев, а после этот показатель сократился в среднем до 17%, поделились с Business Class представители независимых оценщиков региона. Кроме того, добавляют специалисты, теперь и в суде добиться результатов сложнее, ведь для заявителя сам судебный процесс стал дороже и проблематичней в связи с назначением повторных экспертиз и ограниченным кругом экспертов.

По данным ряда представителей независимых оценщиков Прикамья, в регионе наблюдается серьезное снижение положительных решений со стороны ЦТИ по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. И в отдельных случаях речь идет о кратных сокращениях. Практика резко поменялась с августа 2021 года. По данным, предоставленным ГБУ «ЦТИ» (направлены в редакцию оценщиками), количество положительных решений среди оценочных организаций Перми уменьшилось в пять-десять раз, вплоть до того, что некоторые организации так и не оспорили кадастровую стоимость, потеряв надежду на положительный результат.

Вернемся на несколько лет назад. В 2017 году в Пермском крае началось расширение базы недвижимости, налог по которой исчисляется, исходя из кадастровой стоимости. Перечень таковой активно пополнялся, что несло за собой многократное увеличение налогового давления на собственников недвижимости – в особенности владельцев коммерческих объектов. Дело в том, что кадастровая оценка не учитывает нетипичные характеристики таких зданий, под «одну гребенку» устанавливая стоимость строений в целых кадастровых кварталах. Как гласит незыблемый Третий закон Ньютона – каждое действие порождает противодействие равной силы. Собственники начали роптать и приступили к поиску пути снижения налогов. На тот момент функционировал специальный орган при Росреестре – Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она, как орган публичный и коллегиальный, действовала открыто, четко, понятно, но в период пандемии приостановила свою деятельность. Поэтому собственники начали искать пути выхода из сложившейся ситуации. И в ход пошла «тяжелая артиллерия».

Владельцы ушли спорить в суд и преуспевали в этом. На какое-то время настало время хрупкого мира, ведь попыткам напрямую обратиться в храм Фемиды ничто не мешало. Однако ответное действие не заставило себя долго ждать. В 2021 году в силу вступили новые правила – ЦТИ стало альфой и омегой кадастрового мира Прикамья. Центр сам оценивал недвижимость, а теперь начал еще принимать жалобы на свою деятельность (и решать, согласиться с ними или нет). Возможность подать заявление сразу в суд пропала, обязательно нужно «заглянуть» перед этим в ЦТИ. Конечно, при несогласии с решением ведомства в суд по-прежнему можно пойти, но теперь, для начала, придется доказать неправоту Центра в разрезе установленной кадастровой стоимости. И только потом настаивать на исчислении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной.

До чего все дошло

Вновь 2023 год. Оценщики бьют в набат, ведь доказать, что ЦТИ неправ – все сложнее с каждым днем. На самом деле, поведала «bc» Ольга Козырева, директор консалтинговой компании «Р-Консалтинг», оценщики на практике испытали эффект от нового порядка взаимодействия с госучреждением уже после нескольких месяцев после его внедрения в «повседневный быт» отрасли.

До августа 2021 года средний процент положительных решений от числа рассмотренных по существу составлял 71,7% (от 12,5% до 100% у различных компаний). Уже к декабрю того же года показатель упал до 17,1% (от 0% до 82,3%).

Организация	Процент положительных решений об оспаривании кадастровой стоимости от числа рассмотренных по существу		Снижение
	До августа 2021 года	После августа 2021 года
«Р-Консалтинг»	69%	20,60%	на 48,4 %
«Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита»	100%	2,90%	на 97,1 %
«МВМ-Оценка»	71,60%	22,30%	на 49,3 %
«Акцент-оценка»	12,50%	0%	на 12,5 %
«ОК Актив»	75%	0%	на 75 %
«Оценочная компания «Тереза»	55%	9%	на 46 %

А еще, отметили оценщики, случаи повторных отказов стали носить массовый характер. Имеется в виду ситуация, когда происходит следующее:

• Заявитель при помощи оценочной компании готовит оценочный отчет с целью оспорить кадастровую стоимость и направляет в ЦТИ;
• ЦТИ приводит свои замечания и отказывает в удовлетворении;
• Заявитель и оценщик устраняют замечания, идут на второй круг;
• Снова получают отказ, но уже с новыми замечаниями – применительно к тем вещам, которые в первой итерации не подвергались критике и в то же время никак не менялись.

«По одному объекту насчитывалось до десяти отказов, что превращало процедуру оспаривания в бессмысленный марафон на выносливость», – рассказала Ольга Козырева.

Уполномоченный по правам предпринимателей также не остался в стороне и созвал рабочее совещание по поводу несогласия оценщиков с работой ЦТИ. В его рамках обсудили два вопроса – замечания к отчетам об оценке в целях установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, а также методику проверки тех самых отчетов. И вроде бы обо всем договорились. Или нет.

«Внешне выглядело все благопристойно: оценщики и ГБУ «ЦТИ» выработали механизмы урегулирования сложившейся ситуации, подписали соглашение о соблюдении нормы закона по обеспечению полноты, обоснованности и мотивированности проверки. Но, тем не менее, положительной динамики не произошло», – поделилась г-жа Козырева.

Сообщество региональных независимых оценщиков составило ряд коллективных жалоб на действия ЦТИ (находятся в распоряжении редакции) и отправило в краевые прокуратуру, УФАС, а также бизнес-омбудсмену региона.

Оценив масштабы, прокуратура инициировала проверку Центра, в ходе которой надзорный орган проверял соблюдение Центром законодательства о государственной кадастровой оценке. И выявил факты нарушения оного. Как итог – надзорный орган внес представление в отношении руководителя ЦТИ.

Однако Центр не согласился с представлением и пошел оспаривать его в судебном порядке. Были вынесены решения трех судебных инстанций, которые подтвердили обоснованность выявленных в действиях госучреждения нарушений.

Отметим, что в определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции сказано, что ЦТИ, по версии прокуратуры, в ряде случаев не обеспечивал полноту проверки оценочных отчетов, которые готовили независимые оценщики. Кроме того, в своих отказах в установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной Центр не всегда приводил полные, обоснованные и мотивированные суждения относительно выявленных недостатков в заявлениях собственников.

«Федеральное законодательство об оценочной деятельности исходит из принципа самостоятельности оценщика, предоставляет ему определенную свободу усмотрения при проведении оценки, основой которой является обоснованность выводов оценщика, а также подтверждение использованной при проведении оценки информации. Однако при проверке оценочных отчетов ЦТИ выдает, во-первых, ничем не мотивированные отказы, а во-вторых, навязывает применение определенных корректировок, аналогов, обосновывая свой отказ нарушением законодательства», – комментирует Эдуард Бобунов, руководитель оценочной компании «Тереза».

И здесь возникает обоснованный вопрос – может, лучше не переделывать отчеты и после первого отказа подаваться в суд, раз в досудебном порядке достичь искомого не выходит? Увы, сетуют оценщики, не лучше.

Подглядывающая богиня

Сейчас в суде суть тяжбы сводится к оспариванию решения ЦТИ, а не к установлению кадастровой стоимости в размере рыночной. В силу этого суд назначает судебную экспертизу.

«На текущий момент собственнику невыгодно заявляться в суд. Во-первых, это ведет к удорожанию процедуры, так как неминуемо влечет к назначению дорогостоящей экспертизы. Во-вторых, назначаются эксперты, которые «устраивают» только ЦТИ, поэтому одной экспертизой вопрос не заканчивается, после первой назначается повторная, а в случае несогласия с ней Центра возможно назначение и третьей экспертизы. И все эти затраты должен нести собственник объекта, чьи права нарушены уже тем фактом, что его кадастровую стоимость неверно посчитали», – пояснила г-жа Козырева.

Согласно статистике судебных разбирательств, рассказывают оценщики (есть в распоряжении редакции), в последнее время во время разбирательств присутствует доминирование двух-трех привлекаемых к процедуре судебной экспертизы «лиц». Первое – организация, которую назначают в 48% случаев, второе – эксперт, составляющий отчеты еще в 23% случаев. За ними следует еще один специалист, услуги которого также привечают суды – в 17% случаев. На троих это 88% судебных экспертиз в 76 разбирательствах. Если провести тест на нормальность Шапиро-Уилка, его результаты засвидетельствуют, что данные не распределены нормально – то есть, в выборке присутствуют выбросы, отсутствует нормальная загруженность экспертов, но есть отдельные аномалии – «сверхзагруженные оценщики».

Что с этим делать?

Несмотря на кажущееся отсутствие дальнейших путей решения конфликта, оценщики продолжают настаивать на достижении компромисса. Андрей Кукаркин, директор оценочной компании «КСИ Консалтинг», видит выход прежде всего в доработке существующего законодательства. По его мнению, специалистов из ЦТИ необходимо обязать нести ответственность за написанные замечания, а сама критика с их стороны должна быть обоснованной, лишенной множественной трактовки, а также соответствующей сложившейся в РФ теории и практике оценки.

Что же до возможности вести равные и конструктивные переговоры, г-н Кукаркин обращает внимание на опыт коллег из других регионов страны, в которых оценщики государственные и независимые сумели достичь гармоничного сосуществования и создали площадки для обмена мнениями и решения споров. К примеру, в Республике Саха между госорганом, ответственным за кадастровую оценку, и оценочным сообществом созданы все условия для сотрудничества. В частности, при обсуждении – почему происходят отказы при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. В Ленинградской и Калининградской областях функционируют целые экспертные советы, в обязанности членов которых входит рассмотрение отчетов для установления кадастровой стоимости объектов в размере рыночной. Именно исходя из решения этого консультативно-совещательного органа (КСО) формируется и позиция местного бюджетного учреждения относительно оспариваний.

А в единственном полуэксклаве страны при ЦТИ создан еще и консультативный совет, гарантирующий прозрачность принятия решений. У ближайших соседей Прикамья, в Кировской области, существует специальная комиссия, в состав которой входят люди, обладающие опытом в оценке и экспертизе отчетов. И, что самое удивительное, решения о том или ином заявлении в ней принимаются путем открытого голосования.

Все это демонстрирует, считают оценщики, что Пермскому краю в целом и, в частности, местным оценщикам и ЦТИ есть куда расти и что создавать. Но создавать нужно совместно, подчеркивают эксперты. А потому первый шаг, на котором сейчас настаивает оценочное сообщество Прикамья, – наладить диалог с госучреждением, а в дальнейшем – создать свой полноценный КСО при Центре, в котором можно было бы решать все спорные и проблемные вопросы.

«В трех судебных инстанциях по иску ГБУ «ЦТИ ПК» к прокуратуре Пермского края, помимо основного вопроса, судебными решениями косвенно подтверждено несовершенство текущего законодательства по установлению кадастровой стоимости. Вольная трактовка законодательства об оценочной деятельности и отсутствие законодательно закрепленной ответственности со стороны Центра позволяет писать необоснованные замечания на отчеты оценщиков, тем самым затягивая и усложняя процедуру оспаривания кадастровой стоимости. В результате страдает бизнес. Большое спасибо судейскому корпусу от лица оценочного сообщества, что они разобрались в этом непростом вопросе. Участникам процесса и сторонним экспертам очевидно, что необходимо дорабатывать федеральное законодательство. Это процесс сложный и долгий, поэтому на всех возможных площадках мы призываем представителей ЦТИ уже сейчас, не дожидаясь указаний сверху, учитывая опыт других регионов, садиться за стол переговоров и вырабатывать точки соприкосновения», – подытожил Андрей Кукаркин.

Источник

Региональное отделение:  Пермское региональное сообщество
Раздел сайта:  Пресс-центр
Тематика:  Кадастровая оценка