Правомерность проведения рыночной оценки дома

18 Июня 2013

Судом в рамках рассмотрения дела о разделе наследства было назначено проведение оценочной экспертизы объектов недвижимости. В т.ч. была произведена оценка рыночной стоимости жилого дома, у которого на данный момент не определен собственник (дом не зарегистрирован), но имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Насколько правомерно производить рыночную оценку дома, который не может на сегодняшний день оборачиваться на рынке? В своем отчете эксперт указывает, что "в данном случае оценке подлежит полное право собственности на объект оценки", но право собственности на объект на сегодняшний день еще не возникло. Получается, оценивается некое "гипотетическое" право собственности?

Рыночная стоимость существует только при оформленном праве собственности. В настоящее время объект не может быть отчужден. В данном случае, можно определить величину затрат на постройку дома (с учетом стоимости земельного участка, на котором построен дом), и ввод его в эксплуатацию (получение разрешения на строительство, подключение к электроснабжению, подвод воды, газа и т. д.). Таким образом, полученная величина будет равна рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного подхода.

Естественно, что при отсутствии правоустаналивающих документов, данный объект недвижимости не может обращаться на рынке. Но если никаких препятствий к оформлению правоустанавливающих документов нет, то оценщик может в разделе «Допущения и ограничения» указать, что оценка производится для случая, когда права собственности существуют, и, в этом случае, рыночная стоимость объекта недвижимости такая-то. Для приведения полученной величины рыночной стоимости к дате, когда правоустанавливающие документы еще не оформлены, необходимо учесть стоимость затрат на оформление правоустанавливающих документов.

Кроме того, необходимо учесть период времени, необходимого для их оформления, то есть удешевление денег во времени (хотя бы по безрисковой ставке – эти деньги в течение всего указанного периода могли обращаться и приносить доход).

Ответ подготовлен по результатам консультации с Железным В.Б.