Взаимосвязь квадратного метра и кадастровой стоимости

Переоценка столичных земель закончилась к 2013 году. Практически везде кадастровая стоимость приближена к рыночной, а есть случаи, когда ее даже несколько завысили. Пересмотр кадастровой стоимости земли – ожидаемая процедура. Во-первых, последний раз она происходила в 2007 году, а за это время рынок и цены значительно изменились. Во-вторых, не все земли эффективно используются, а в связи с этим Москва не дополучала деньги от налогов и от платежей по эксплуатации. Повышение же кадастровой стоимости должно было повлиять на эту ситуацию. Наталья Круглова, руководитель бизнес-направления «Недвижимость» компании Pro Global Consultig, считает, что, «повышая ставки платы за землю для собственников, которые не хотят или не имеют возможности освоения площадок, Москва вернет земельные активы в рыночный оборот, ускоряя их переход в руки собственников, которые готовы к развитию проектов. Ведь для собственника, который не осваивает площадку, будет слишком дорого обходиться содержание пустого участка, и увеличенная арендная плата заставит его приступить к реализации проекта либо продать актив. Безусловно, разрыв между кадастровыми ценами и реальными, рыночными, был огромен. Теперь они достаточно сближены, что делает рынок более прозрачным и комфортным».

Однако есть у повышения стоимости и другие мотивы. Александр Лагутов, партнер, руководитель отдела оценки Sminex, считает, что стимулирование более эффективного использования столичных земель лишь декларация, на самом же деле – это попытка увеличить доход бюджета города за счет фискальных сборов. С этим же мнением согласна и Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Ни с каким стимулированием более эффективного использования земли данное событие связано не было. Показатели кадастровой стоимости земельных участков используется для расчета суммы налога для собственников. Таким образом, переоценка была проведена для того, чтобы увеличить налоговое бремя».

Безусловно, повышение кадастровой стоимости скажется на всех, но больше всего эта ситуация повлияет на юридические лица. Наталья Круглова считает: «По всей видимости, произойдет перераспределение земельных активов среди девелоперов. Физические лица всегда относятся к льготируемым категориям, так что не думаю, что нагрузка на них существенно возрастет, что рынок владельцев жилой недвижимости поменяется. Юридические лица могут пострадать больше».

В чем же «страдания» юридических лиц?

Руководитель пресс-службы компании «Азбука Жилья» Еничева Анна отмечает, что «кадастровая переоценка земли была совершена по не совсем понятным принципом. Методика оценки недостаточно хорошо разработана и не исключает ошибок. А в некоторых районах стоимость земли выше рыночной, неоправданно высокая». Это привело к тому, что слишком высокую стоимость имеют загрязненные участки или участки с плохой транспортной доступностью. Такие участки по затратам становятся невыгодными для застройщика. В этих случаях стоимость необходимо пересматривать в судебном порядке.

Александр Лагутов рассказал, что от кадастровой стоимости земли зависит реализация девелоперских проектов. Из-за увеличения стоимости «реализация огромного количества девелоперских проектов оказалась под угрозой: проекты просто не выдерживают дополнительную финансовую нагрузку, приходящуюся на самое начало проекта». И это высказывание – не простое рассуждение, это подтвердила действительность в первые месяцы действия новой кадастровой стоимости. Для решения этой проблемы город создал специальную комиссию при Росреестре, в которой собственники или арендаторы земельного участка могут оспорить кадастровую стоимость, заменив ее на рыночную согласно отчету оценщика. Эта процедура предусмотрена законодательством, и к ее услугам прибегли многие, однако за все это время (включая июнь 2013) было принято всего несколько положительных решений. Как отмечает Александр Лагутов, скорее всего, прошло еще недостаточно времени для окончательного судебного разбирательства. Девелоперы, которые не смогут изменить кадастровую стоимость земли, будут вынуждены выйти из проектов.

В будущем кадастровая стоимость земли, безусловно, будет учитываться при расчетах себестоимости всего строительства и отразится в цене квадратного метра для конечного покупателя. Таким образом, дорогое московское жилье продолжит дорожать.

Источник