Вопрос по аналогам для ЗУ

11 Февраля 2015

Добрый день! На Ваши вопросы мы попросили ответить члена Совета РОО Консетову Веру Витальевну.

ОТВЕТЫ:

«Так вот, при корректировке на площадь использована формула, где площади возводятся в степень --0,518 - степенной коэффициент - и полученный результат наш делится на результат аналога дальше минус 1 и умножается на 100. ((S в степени -0,518 / S аналога в степени -0,518) - 1))*100 (%). Можно использовать эту формулу» - что это за формула неизвестно, можно предположить, что идет речь о расчете корректировки с помощью регрессионного уравнения, но не совсем понятно как данное уравнение относится к объекту оценки и объектам аналогам. В том случае если вы хотите посчитать корректировку на площадь необходимо построить регрессионную модель, в случае если имеется достаточное (не менее 4-х) количество объектов аналогов отличающихся также по одному ценообразующему фактору, далее выводится регрессионное уравнение и далее рассчитывается корректировка на площадь исходя из Ваших объектов аналогов относительно объекта оценки.

«Можно ли для сравнения брать аналоги с меньшими площадями?» - возможно использовать объекты аналоги с меньшими площадями, но несколько (1-2) объектов аналогов должно соответствовать по площади объекту оценки (т.е. исходя из Вашей ситуации площадь аналогов должна составлять 1,3 – 1,8 га), далее необходимо откорректировать меньшие по площади земельные участки. Аналоги площадью 4850, 3000, 4060, 3600 (кв. м.) не соответствуют объекту оценки, и использовать их возможно, но только если вы введете в расчетную модель дополнительные аналоги площадью 1,3 – 1,8 га.

«Подскажите, пожалуйста, какие брать аналоги? Категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: На земельном участке стоит складское помещение. Можно ли для сравнения брать ЗУ другого разрешительного использования, скорректировав по отношению по отношению удельных показателей?» - необходимо подбирать в качестве объектов аналогов земельные участки производственно-складского назначения. По моему мнению, не корректно в качестве объектов аналогов использовать в расчетных моделях объекты с разрешенным использованием «под ИЖС и под бизнес», а также иные отличные от объекта оценки виды разрешенного использования, так как это другой сегмент рынка и разница в стоимости может быть значительной. Таким образом, проведение корректировок по данному ценообразующему фактору нежелательно.

Рекомендуемая литература:

· Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости – С-Пб.: Издательство «Маросейка», 2009.

· Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики. М.: "Финансы и статистики", 1998.

· Кузнецов Д.Д. Экономика недвижимости. Примеры и задачи. СПб.: Издательство СПбГТУ, 2001

· Оценка недвижимости. Под.ред. А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М., 2002.