Являются ли улучшения предметом ипотеки?

13 Марта 2018

Уважаемая Наталья,

на Ваш вопрос ответил член Совета РОО Бабенко Роман Владимирович:

Права зарегистрированы на земельный участок и строение.

1. В совокупности оцениваемых прав (собственность) рассматриваются объекты с зарегистрированными правами - земельный участок и строение. В границах земельного участка расположены другие улучшения (баня и гараж); они не имеют собственной судьбы и предназначены для обслуживания интересов собственника главной вещи, в пределах которой они находятся - земельного участка. Оценке подлежит и главная вещь (земельный участок) и принадлежности (баня и гараж). Залогу подлежат права на зарегистрированные объекты недвижимости (участок и дом).

В оценке в качестве ценообразующих факторов можно выделить баню и гараж (это целесообразно (1) если в сравнении будут аналоги без бань и гаражей, и (2) если наличие/отсутствие этих элементов изменяет стоимость с обнаруженной оценщиком зависимостью).

Если наличие/отсутствие бани/гаража не влияет на стоимость аналогов, то они не учитываются в стоимости.

2. При залоге прав стоимость совокупного объекта (домовладения) УСЛОВНО разделяется по компонентам "земельный участок" и "строения". Наличие зарегистрированных/незарегистрированных прав на баню/гараж при их наличии/отсутствии не влияет на стоимость совокупного объекта.

Отдельный ответ: в некоторых районах администрации для увеличения кадастровой стоимости принуждают ставить на учет даже некапитальные строения - надворные туалеты, парники, теплицы, навесы. Отдельно ставить на учет эти строения, обслуживающие в границах земельного участка интересы главной вещи, не следует.

если кратко...