О расчете ставки дисконта

26 Июня 2018

Уважаемая Елена,

На Ваш вопрос ответил член Совета РОО Корольков Н.Н.:

П. 23 е) ФСО №7 "Оценка недвижимости" в рамках доходного подхода требует соблюдения соответствия структуры используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода. В практике оценки недвижимости доходным подходом, как правило, используется чистый операционный доход, рассчитанный до налогов (на прибыль, доход). Соответственно, ставка дисконтирования так же должна использоваться доналоговая. В том случае, когда ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения, указанное правило относится к безрисковой ставке. Если в качестве безрисковой ставки принята ставка дохода по ОФЗ, например, с постоянным доходом (фиксированными купонными платежами до момента погашения) - ОФЗ -ПД, то доходность указанной ставки- доналоговая.   Вместе с тем, необходимо отметить, что ставка дисконтирования/капитализации, рассчитанная методом кумулятивного построения содержит ряд недостатков, обусловленных экспертными оценками дополнительных рисков.