Вопрос об оценке стоимости восст ремонта при слабо развитом рынке

5 Июня 2017

Уважаемый Дмитрий Натырович,

На Ваш вопрос ответил член Экспертного совета РОО Рубинчик Андрей Александрович:

Определение стоимости работ для восстановительного ремонта квартиры потребует от оценщика изучения и анализа двух рынков:

1. Рынка строительных материалов на дату оценки

2. Рынка строительных услуг на дату оценки

На первом этапе оценщик должен изучить ценовую ситуацию на рынке ремонтно-отделочных работ, сложившемся на дату оценки и создать необходимую базу данных для проведения сравнительного анализа рыночной стоимости работ. В Отчете об оценке стоимость ремонтно-отделочных работ определяется сравнительным подходом в рамках затратного подхода на основе данных, полученных оценщиком при анализе рынка ремонтно – отделочных работ, отвечающих по качественному состоянию внутренней отделки объекта недвижимого имущества до повреждения . При этом для оценщика желательно представить в Отчете об оценке информацию не менее, чем по трем сертифицированным компаниям, осуществляющим качественные ремонтные и отделочные работы и выбрать ту компанию, качество работы которой, соответствует качеству ремонта объекта недвижимого имущества, существовавшему до причинения ущерба. На втором этапе оценщик должен определить стоимость материалов для ремонтно-отделочных работ, при этом оценщик должен изучить ценовую ситуацию на рынке материалов на дату оценки и создать необходимую базу данных для проведения сравнительного анализа. В Отчете об оценке стоимость материалов определяется сравнительным подходом в рамках затратного подхода, на основе данных, полученных оценщиком при анализе рынка материалов, отвечающих по качественному состоянию материалам, которые применялись при отделке внутренних помещений объекта недвижимого имущества до повреждения. При этом оценщику желательно представить в Отчете об оценке информацию не менее, чем по трем сертифицированным компаниям, осуществляющим продажу материалов для проведения ремонтных и отделочных работ и выбрать ту компанию, качество продаваемых материалов которой, соответствует качеству материалов, применяемых при отделке объекта недвижимого имущества до повреждения. Расчет стоимости материалов производится для каждой поврежденной поверхности по нормам расходов на единицу поверхности, которая устанавливается производителем материалов и приводится в инструкции по применению. После выбора рыночный стоимости материалов для расчета стоимости восстановительного ремонта, необходимо провести расчет износа по каждому из материалов, применяемых для восстановительного ремонта и отделки с учетом качества материалов, использованных при отделке объекта недвижимости до причинения ущерба. Износ по каждому из материалов определяется в соответствии с методикой, изложенной в ВСН – 53 – 86 (р) и определяющей процент износа по характерным признакам повреждений. При расчете стоимости ремонтно-строительных работ необходимо учитывать также затраты на дополнительные работы и услуги, которые неизбежно возникают у пострадавшей стороны. В частности, это перенос мебели, демонтаж и монтаж электроприборов, аренда помещения на срок проведения ремонта, вывоз строительного мусора, эксплуатация специального инструмента, уборка помещений после ремонта и т.д.

При отсутствии официальных данных по рынку работ и услуг по восстановительному ремонту оценщик может использовать в качестве источника информации данные прайс-листов компаний, занимающихся ремонтом и отделкой квартир и продажей материалов для ремонта. Уверен, что такие компании есть в каждом регионе.

При полном отсутствии рынка строительных материалов и услуг в регионе (что маловероятно) оценщику необходимо воспользоваться материалами справочника КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» для соответствующего региона.

В качестве пособия для работы можно использовать Стандарт РОО СНМД РОО 04-060-2015.