30 Марта 2015
Первый вице-премьер Шувалов«поручил Минфину и ФНС определить районы, на территории которых возможен существенный рост налоговой нагрузки на собственников недвижимости» . Причина - превышение кадастровой оценкой балансовой и даже рыночной стоимости земель и строений. Поручение высокого начальства - один из первых и слабых отзвуков огромного вреда, являющегося следствием введения нового налога на недвижимость. Отличие которого в том, что взимается он не с бесспорной балансовой стоимости (цены приобретения), но с кадастровой стоимости - величины, определяемой оценщиками.
Зачем, казалось бы, независимому оценщику завышать оценку? Ответ вытекает из природы оценки. Читателю, далёкому от предмета обсуждения, стоит пояснить, что единственно точных формул в этом деле нет: разброс оценок одного и того же дома или участка разными оценщиками может быть весьма значительным, и притом вполне соответствовать правилам и наставлениям.
Всего способов оценки три, и оценщик в общем случае обязан использовать все три в обоснование своего решения. Наиболее независимым от усмотрения способом оценки считается сравнение с ценой продажи похожего товара. Если рядом стоят несколько одинаковых домов, и один из них продаётся, цену его продажи приписывают каждому из домов. Однако что, если если на продажу выставят одновременно все дома, и они станут соперничать за рубль покупателя? Продавать придётся дешевле. Какая цена – продажи одного дома или всех одновременно – истинная?
Иной пример. Когда хотят продать быстро, делают уступку по цене. Применять ли подобную цену к другим домам? Тем более, если примерно в одно время один дом продали дороже, а другой – дешевле? (В теории вторая цена именуется ликвидационной, однако отличить на деле одну от другой непросто). Не поминая, что стоящие рядом дома могут отличаться сложно уловимыми вещами: направлением ветра, слышимостью со стороны ближайшей улицы и так далее. По кадастру они окажутся в одной цене, налог будут платить одинаковый, однако при продаже их собственники получат разную выручку. За что наказывать одного из них относительно более высоким налогом? Существует и доходный способ оценки. Скажем, дачный дом можно оценить, исходя из приносимой им платы при сдаче дачникам. Затратный подход требует исходить из стоимости строительства аналогичного дома на время оценки (стоимости воспроизводства).
Упоминание некоторых особенностей оценки сделано здесь для того, чтобы дать читателю представление о многообразии составляющих оценку величин, невозможности однозначной оценки, и простора для «усмотрения» принимающих решение. Возможность законно давать одному и тому же предмету разную оценку и составляет загадку завышения кадастровой оценки. Таким образом оценщики убивают двух зайцев.
Первый – завышение оценки по сердцу местным властям, получающим налог на недвижимость. Если оценщик известен «гибкостью», его шансы получить госзаказ от властей, несомненно, окажутся выше. (Впрочем, велики шансы, что выигрывать заказы на оценку будут хорошо известные нам БТИ, ставшие коммерческими компаниями и перестроившиеся на кадастровый лад – так, например, случилось в Москве).
Второй «заяц» - обеспечение оценщиками дополнительного фронта работ и дополнительных заказов для самих себя. Повышенный, против ожидания, налог непременно вызовет поток заявлений в органы кадастра и в суды с просьбой пересмотреть оценку. Сделать это без проведения оценки каждого строения и каждого участка невозможно.
Что расчёт на подобные доходы имеют многие оценщики и работающие с ними в связке юристы, подтверждается рекламой. Уж года два как висел огромный рекламный щит с предложением понизить оценку через суд в начале Новорижского шоссе, где по нему едут и жители Рублёво-Успенского, и Ильинского, и обоих Успенских шоссе, и Николиной горы, и так далее (которые в совокупности и объемлются понятием «Рублёвка»). Наверное, и на других подмосковных направлениях подобная реклама имелась. Впрочем, это тот случай, когда особых подверждений предположению и не требуется, всё очевидно.
Само по себе известие, что оценку можно пересмотреть в довольно широких пределах, и никто потом не подкопается, не столь уж печальная для владельцев недвижимости. Другое дело, что ради снижения налога придётся хорошо заплатить оценщикам и юристам (работать они будут в связке). И плата эта обязательно будет зависеть от размера снижения налогооблагаемой стоимости. Другая особенность: кадастровая стоимость подлежит потоянному пересмотру (раз в два года в Москве и Питере; не чаще, чем в три, и не реже, чем в пять лет – в других областях страны). Так что понижение завышенной оценки через суд придётся оплачивать ещё и ещё, не давая оценщикам погибнуть от безденежья.
Вернусь к вопросу о вреде для государства. Очевидно, что описанная деятельность – непроизводительная. Она составляет чистый вычет из общественного богатства, а точнее – из кармана налогоплательщиков, не принося, при этом, пользы и казне. Более того, в той мере, в какой будет удаваться через суд занижать стоимость недвижимости, против рыночной, она прямо наносит ущерб казне. При этом, чем выше общий уровень цен недвижимости, и чем выше ставки налога на недвидимость, которые со временем обязательно будут систематически приподнимать, - тем большее число налогоплательщиков захотят пересмотреть оценку, и тем больше людей окажется вовлечёнными в эти бесполезные дела.
Так нелепыми законами государство множит класс питающихся около него паразитов.
Источник: http://expert.ru/2015/03/27/klassovaya-vyigoda-gosudarstvennyih-parazitov/
Раздел сайта:
Авторские материалы
Тематика:
Оценочная деятельность
