Россия. Строительство жилья

10 Июля 2012

В первой половине 90-х годов прошлого века часть экспертов правильно указывали на то, что жилищное строительство должно стать "локомотивом" рыночных реформ в России.

Однако этого не произошло.

По мнению экспертов Аналитического агентства RWAY есть две основные причины:

• власть не ввела на инвестиционно-строительных рынках экономически-сбалансированные "правила игры" с эффективными обратными связями в интересах большинства его участников;
• инвестиционно-строительные рынки стали монопольными или олигопольными, что предопределило реализацию следующей основной стратегии жилищного строительства – "строить мало, и продавать дорого".

Активные усилия федеральной власти с середины 2000-х годов по реформированию инвестиционно-строительных рынков снизили степень регионального монополизма, но пока не привели к созданию условий для увеличения ежегодных объемов строительства жилья, хотя о таких планах уже давно говорят первые лица нашей страны.

Кроме того, на инвестиционно-строительных рынках проявляется монополизм естественных монополий и чиновничий монополизм, которые делают цены на жилье еще более высокими,

Мировой опыт показывает, что власть может стимулировать развитие жилищного строительства, в основном с помощью имеющихся у нее налоговых или иных инструментов.

В текущем году в России в рамках ФЦП "Жилище" запланировано ввести в эксплуатацию 65 млн кв.м жилья. Результаты двух первых месяцев текущего года пока не дают оснований прогнозировать выполнение этого плана, хотя динамика объемов работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", была рекордной в 2011 г. и уверенно растет в начале 2012 г.

Напомним, что объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в феврале 2012 г. составил 240,4 млрд руб., или 106,8% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-феврале 2012 г. - 475,1 млрд руб., или 109,2%.

В феврале 2012 г. организациями всех форм собственности построено 30 тыс. новых квартир.

Жилищное строительство в Москве

За три года до смены кадрового состава столичной администрации объемы строительства жилья в городе начали снижаться.

Основной причиной этого многие эксперты считают острую фазу кризиса в России. Однако сама острая фаза кризиса была искусственным процессом, целью которого являлось в частности и слом регионального монополизма в самом богатом субъекте федерации.

По итогам 2011 г. в Москве было введено в эксплуатацию 28921 квартира суммарной площадью 2107,3 тыс. кв.м (включая присоединенную к столице территорию Люберецких полей).

Стоимость строительства

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м жилых домов (без индивидуального строительства), построенных в феврале 2012 г., составила для застройщиков 49093 руб. (в феврале 2011 г. – 37583 руб.).

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов для застройщика в Московской области(руб.)

	Жилые дома квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств
2011 г.
I квартал	38678
II квартал	38687
I полугодие	38684
III квартал	36270
Январь-сентябрь	37313
IV квартал	37403
Январь-декабрь	37376
2012 г.
Январь-февраль	43601

Источник: Мособлстат

Как считают эксперты, снизить стоимость жилья можно не только за счет уменьшения ставок по ипотечным кредитам. В частности, участники девелоперского рынка уверяют, что установление прозрачных правил игры в отрасли, сокращение сроков согласования и - главное - искоренение коррупции, могут снизить общую инвестиционную себестоимость строительства жилой недвижимости чуть ли не на 50%.

В структуре инвестиционной стоимости жилья наиболее стабильную часть в масштабах всей страны составляет процесс возведения здания и подведения к нему коммуникаций (до подключения к городским сетям). В Москве затраты на эту часть строительства составляют около 30-40 тыс. руб./кв.м при его конечной рыночной цене в 100-130 тыс. руб./кв.м.

В тех регионах России, которые заинтересованы в инвесторах, власти зачастую готовы брать на себя финансирование строительства социальных объектов и инженерных коммуникаций, а также предлагают выкупать часть квартир по госзаказу.

Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий. Из числа введенных в действие за январь - февраль 2012 г. зданий 99% составляют здания жилого назначения.

Строительная деятельность

В январе - феврале 2012 г. собственными силами предприятий и организаций выполнено работ и услуг по виду деятельности "Строительство" на 35,2 млрд. руб., что на 0,9% больше уровня января - февраля 2011 г. Из общего объема организациями, не относящимися к субъектам малого предпринимательства, выполнено работ и услуг на 9,5 млрд. руб., что на 7% превышает уровень января - февраля 2011 г.

Цены на московское жилье определяются не совсем по правилам конкурентного рынка.

Этот рынок всегда был спекулятивным с игрой на повышение.

Ну и фундаментальные показатели тоже способствуют такой ситуации:

• Во-первых, себестоимость строительства настолько ниже продажной цены, что продавцы могут позволить себе держать годами до возможной продажи ничего не теряя;
• Во-вторых, стоимость жилья неплохо вписывается в простейшую формулу калькуляции цены недвижимости из учебника экономтеории цена=доход от аренды*20 лет.
• В третьих, спрос есть со стороны вороватые чиновники).

Московский регион переживает бум комплексной застройки: девелоперы возводят целые города с собственной инфраструктурой. Риэлторы утверждают: в ближайшие пять лет в подмосковные мини-полисы могут переехать до 15% жителей мегаполиса. Аналитики в сфере недвижимости считают, для развития новых "поселений" понадобится не только развитая инфраструктура и дорожная сеть, но и присвоение им статуса муниципалитетов.

По материалам майского номера Бюллетеня RWAY