Методический совет РОО рекомендует: МР по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости

5 Декабря 2018

Уважаемые коллеги,

Предлагаем вашему вниманию «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости». МР разработаны коллективом авторов под ред. канд. экон. наук, MRICS, члена РОО П.В. Карцева и утверждены Методическим Советом РОО (протокол № 3 от 21 ноября 2018 г.) и Советом РОО (протокол № 67-Р от 21 ноября 2018 г.)

Методический совет в составе: Артеменкова И. Л., Башкатова В. С., Бабенко Р. В., Дарсании С.А., Исаева М.Г., Козыря Ю.В.. Кругляковой В.М., Кудимова И. С., Лейфера Л. А., Марчука А.А., Неймана Е.И., Паничкиной Н.Е., Рубинчика А.А., Табаковой С.А., Трофимова М.А., Хлопцова Д.М, Фоменко А.Н. рассмотрел вопрос о утверждении «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» и рекомендации их для применения оценщиками – членами Российского общества оценщиков.

Была отмечена актуальность указанных методических рекомендаций, обусловленная значительным объемом услуг в области оценочной деятельности, оказываемых членами РОО по данному направлению по всем регионам Российской Федерации и одновременно отсутствием утвержденных нормативно-методических документов, описывающих специфику проведения оценки и подготовки отчетов для данных целей.

Подготовка проекта документа велась в рамках Рабочей группы по разработке методических указаний по государственной кадастровой оценки при Рабочем органе по кадастровой оценке Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития с участием проф. Н.В. Воловича, П.В. Карцева, Д.В. Ковалева, А.Ю. Бойко, А.В. Пылаевой и др. После работа была продолжена в рамках Комиссии при Рабочем органе по методологии Совета по оценочной деятельности с участием М.В. Козодаева, П.В. Карцева, В.И. Лебединского, А.Ю. Кориневского, Т.Р. Шарипова, А.В. Лисичкина, Г.И. Ковалевой и др. Текст методических рекомендаций был обсужден и одобрен членами рабочей группы, однако в силу длительного перерыва в рабочее Совета по оценочной деятельности не был вынесен на утверждение Совета. Между тем потребность в методических материалах для выполнения работ по оценке в целях рассмотрения споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости и установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеется чрезвычайно большая. Несмотря на то, что с течением времени с начала работ по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной после внесения соответствующих норм в законодательство об оценочной деятельности постепенно формируется нормативно-методическая база и судебная практика до сих пор в различных регионах Российской Федерации и в рамках различных саморегулируемых организаций оценщиков существуют дискуссии и неоднозначные моменты в применении ряда положений федеральных стандартов оценки, и методологии.

Исходя из этого при подготовке проекта документа авторы после обсуждений заложили в проект документа решения по ряду дискуссионных вопросов, в том числе по распределению стоимости единых объектов недвижимости между земельными участками и объектами капитального строительства, в частности учета наличия коммуникаций на земельном участке, наличия градостроительных решений, учет НДС и пр. Многие из них с момента начала разработки настоящих методических рекомендаций к настоящему времени уже получили свое разрешение через нормативные документы Минэкономразвития (Методические указания по государственной кадастровой оценки и ряд других документов), а также решения (определения) судов высших инстанций. Тем не менее, как упомянутые проблемы, так и иные требуют разъяснения для практикующих оценщиков и пользователей отчетов для выработки единообразного применения методологии оценки и подготовки отчетов.

Разработанные методические рекомендации могут применяться и не противоречат деятельности по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для установления их кадастровой стоимости как в рамках Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , так и Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237 ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данные рекомендации также могут применяться и в рамках проведения судебных оценочных экспертиз при рассмотрении соответствующих споров.

В дальнейшем при изменении законодательства, в частности внесении изменений в закон о государственной кадастровой оценки, может потребоваться внесение уточнений в отдельные формулировки и положения документа, однако это может быть сделано путем оперативного внесения изменений и дополнений, принятия новой редакции документа, без нарушения его структуры в целом. Также в качестве направлений дальнейшей работы по совершенствованию методических рекомендаций можно отметить более детальное разрешение вопроса о применении принципа наиболее эффективного использования объектов недвижимости при определении кадастровой стоимости и рыночной стоимости для ее уточнения.

В целом вынесенные на рассмотрение Методического совета методические рекомендации отличает высокая практическая ценность и актуальность. Принятие документа позволит «Российскому обществу оценщиков» выступить в числе первых саморегулируемых организаций оценщиков, принявших и дающих своим членам утвержденный методический документ, который они могут использовать в своей практической работе, тем самым повышая обоснованность своих действий и соответственно конкурентоспособность членов РОО перед заказчиками оценки, органами власти, судебными инстанциями и проверяющими. Поскольку в разработке редакций документа в рамках Рабочей группы Совета по оценочной деятельности принимали участие и члены других саморегулируемых организаций, то можно ожидать, что и другие профессиональные организации будут готовы принять и рекомендовать использовать данный документ своим членам.

Методический совет РОО постановил утвердить «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» и рекомендовать для применения оценщиками-членами Российского общества оценщиков.

Приложение:

1. Методические рекомендации на 15 стр.

2. Протокол Методического Совета РОО № 3 от 21 ноября 2018 г. на 3 стр.

3. Выписка из протокола Совета РОО № 67-Р от 21 ноября 2018 г. на 2 стр.

Раздел сайта:  Оценщикам / Методология
Тематика:  Кадастровая оценка