Инвестиции в рынок недвижимости России

2 Июля 2012

Объем инвестиций в российский рынок недвижимости за первые три месяца 2012 г. составил $547 млн, в том числе в коммерческие объекты было вложено $512 млн, согласно исследованию Jones Lang LaSalle. При подсчете не учитывались сделки по покупке земельных участков и прямые продажи жилья конечным пользователям. По сравнению с первым кварталом 2011 г. уровень инвестиций в целом по рынку и в сегменте коммерческой недвижимости снизился на 70%.

В 1 квартале 2012 г. основной объем инвестиций пришелся на офисный и торговый сегменты - 40% и 34% от общего объема сделок соответственно. Доля гостиниц составила 12%, а складских объектов - 8%. Интерес инвесторов по-прежнему сосредоточен на активах, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге (69% и 27% соответственно). При этом на 27% увеличилась доля сделок со строящимися объектами. Аналитики отмечают, чтов отчетном периоде на рынке доминировали российские инвесторы, их доля достигла 90% от всего объема сделок, тогда как в первом квартале 2011 г. она составляла 65%. Впрочем, эксперты считают, что по итогам 2012 г. активность иностранных компаний на рынке будет как минимум на уровне прошлого года.

По прогнозам Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в российскую недвижимость до конца 2012 г. может составить $6,5 млрд. По сравнению с прошлым годом, когда объем инвестиций в российскую недвижимость составил порядка $8 млрд, в этом году аналогичный показатель будет меньше. Высокий показатель 2011 г. вызван в том числе и благодаря крупнейшим для рынка коммерческой недвижимости России сделкам в Санкт-Петербурге общей стоимостью $1,8 млрд (американский фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII приобрел ТЦ "Галерея" за $1 млрд, и около $800 млн пришлось на сделки с активами - торгово-развлекательными центрами - компании "Макромир"). Инвестиционные сделки такого же объема в 2012 г. не прогнозируются. Сегодня наибольшая инвестиционная привлекательность - у высококачественных активов, к примеру, у хороших офисных проектов в Москве, чья доходность составляет 9%. Определенный инвестиционный интерес продолжают представлять и торговые проекты в регионах - городах-миллионниках и субмиллионниках. Качество объектов растет и до 2013 г. в регионах будут построены многие новые современные торговые центры. Складские помещения в столичном регионе могут составлять доходность 11%.

В экономику Краснодарского края в 2011 г. было инвестировано порядка 680 млрд руб., что на 8,1% больше показателей 2010 г. Основной объем инвестиций, по данным статистического наблюдения, был направлен на строительство зданий и сооружений - 378,1 млрд руб. (55,9%). Инвестиции в жилищное строительство составили 155 млрд руб. (или 22,9%). Около 80% всех инвестиций было освоено в столице Кубани и Сочи. Иностранные инвесторы в 2011 г. вложили в экономику Краснодарского края 767 млн рублей, по сравнению с 2010 годом показатели увеличились в 1,4 раза. Средства в экономику региона инвестировали представители 40 стран мира. В числе основных инвесторов - США, Нидерланды, Кипр, Германия и Швейцария.

Также в настоящее время привлекательна для вложений жилая недвижимость. Например, среднегодовая доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в хорошем состоянии, расположенной в новом доме рядом с метро, колеблется от 10 до 12% при арендной ставке в 20-25 тыс. руб./месяц. Недвижимость по показателям доходности оставляет далеко позади другие инструменты для инвестиций, в том числе популярные у населения банковские депозиты.

В 1 квартале 2012 г. мировой объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $75 млрд. Объем транзакций сократился на 23% по сравнению с высокими показателями 2011 г. По предварительным данным, объем прямых инвестиций в недвижимость в мире в 1 квартале 2012 г. снизились на 23% по сравнению с 1 кварталом 2011 г. и составили $75 млрд.

Прямые иностранные инвестиции в Китай в 1 квартале 2012 г. составили $29,5 млрд, что почти на 3% ниже прошлогодних значений. За март Китай привлек почти $12 млрд, что на 6,1% ниже прошлогоднего показателя. Прямые инвестиции в экономику Поднебесной являются для этой страны одним из важнейших показателей и во многом обеспечивают рост экономики. Объем промышленного производства в марте вырос на 11,9%, а розничные продажи увеличились на 15,2%, инвестиции в недвижимость — на 23,5%.

Прогноз на 2012 г. в сегменте коммерческой недвижимости сохраняется на уровне 2011 г., около $400 млрд. По предварительным данным на всех мировых рынках коммерческой недвижимости 2012 г. начался довольно скромно, по сравнению с весьма активным прошлым годом. Высокий объем инвестиций в недвижимость в 1 квартале 2011 г. был достигнут в том числе за счет крупных сделок с единичными объектами, такими как продажа торгового центра Trafford Centre в Великобритании за $2,6 млрд. Таких транзакций в начале 2012 г. не наблюдалось. Сокращение показателя в 1 квартале 2012 г. было также связано со сложной экономической ситуацией, которая ограничивает доступность заемного финансирования, особенно новых кредитов. Несмотря на то, что объем инвестиций снизился в 1 квартале 2012 г. и экономическая ситуация остается неопределенной, недвижимость сохраняет свою привлекательность благодаря высокому спросу и стабильным фундаментальным показателям. Последний квартал 2011 г. был периодом неопределенности в Европе, но спасло положение то, что политики осознали серьезность ситуации и приняли соответствующие меры. Это помогло стимулировать инвестиционную активность в регионе.

По данным Gordon Rock, лидерами рейтинга стран, которые наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций в недвижимость, по итогам 2011 г. стали Германия и Великобритания. На третьем месте оказались объекты в США, а на четвертом - в Швейцарии. Также в список инвестиционно привлекательных для россиян стран вошли Австрия, Чехия, Израиль, Италия, Латвия, а вот недвижимость Кипра выбыла из этого списка.

Объем прямых инвестиций в недвижимость за 4 квартал 2011 г. по уточненным данным составил $112 млрд (прежний подсчет – $106,2 млрд). В 4 квартале 2011 г. был зафиксирован самый высокий уровень инвестактивности за период со 2 квартала 2008 г. Росту годовых результатов способствовало явное стремление инвесторов завершить сделки в последнем квартале года. Общий объем инвестиций за 2011 г. также был пересмотрен – он возрос до $418 млрд.

Источник: RWAY