Рынки жилья Кипра, ОАЭ, Испании. Дайджест

28 Мая 2012

Кипр. Всплеск продаж в январе

В 2011 г. уровень продаж в Кипре опустился ниже показателей кризисного 2009 г., а снижающиеся цены на жилье пока не показывают признаков восстановления.

Спад объемов продаж определили высокие кредитные ставки, отсутствие спроса на недвижимость, неопределенность на жилищном рынке, а также рекордно высокий уровень безработицы и экономические проблемы острова. Так, продажи недвижимости в некогда любимом иностранцами Пафосе снизились почти на 90% с 2007 г. Риэлторы продали в ноябре 2011 г. на 36% домов в Лимассоле меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Рынок Фамагусты продемонстрировал снижение продаж на 4%.

С 2009 г. стоимость квартир на Кипре уменьшилась в среднем на 19-20%, домов – на 12-13%. Причем в некоторых регионах цены снизились еще значительнее: недвижимость в Паралимни обесценилась на 25-26%, в Ларнаке – на 18-20%.

В декабре 2011 г. правительство Кипра внесло поправки в законодательство с целью вернуть доверие к рынку недвижимости. В частности, покупателей, приобретающих дома или квартиры, которые облагаются НДС (15%), освободили от сбора на передачу титула собственности. Для необлагаемого НДС жилья этот сбор был снижен на 50%. По мнению специалистов, такие меры должны стимулировать покупательский спрос на кипрскую недвижимость. Здесь недвижимость, облагаемая НДС – это объекты, построенные после 2004 г.

В январе 2012 г. продажи на внутреннем рынке недвижимости острова выросли на 97% по сравнению с тем же периодом 2011 года, что также связывают с введением налоговых льгот в конце 2011 г.

В январе 2012 г. было заключено около 700 сделок, в то время как в 2011 г. – всего 354. В Фамагусте скачок продаж составил 536% в годовом исчислении, в Ларнаке – 300%. За ними следуют Пафос (+162%), Лимассол (+79%) и, наконец, Никосия (+16%).

Противоположная ситуация сложилась на внешнем рынке недвижимости Кипра: все меньше иностранных покупателей стремятся приобрести здесь жилье. Согласно данным, представленным Департаментом Земельных угодий Кипра, снижение продаж иностранцам составило 37% в годовом исчислении. Самое значительное падение продаж было зафиксировано в Никосии: на 77%. За ней следуют Ларнака (-72%), Фамагуста (-48%) и Лимассол (-21%).

По мнению экспертов, многих покупателей отпугнули просочившиеся в прессу скандалы, которые освещали махинации с выдачей поддельных титулов на недвижимое имущество, и чтобы восстановить интерес покупателей в полном объеме, правительству Кипра следует озаботиться проблемой этих махинаций с выдачей титулов.

ОАЭ

По данным Земельного управления Дубая, за первые 11 месяцев 2011 г. объем ипотечного рынка эмирата вырос на 45% относительно аналогичного периода 2010 г., до $13 млрд. Тем не менее, этот показатель был на 60% меньше значения 2008 года.

В 2012 г. восстановление рынка может оказаться под угрозой в результате сокращения объемов банковской ликвидности, вызванной кризисом в еврозоне.

В ноябре 2011 г., по данным Центробанка ОАЭ, объемы банковских депозитов в Эмиратах снизились на $16 млрд. Спад был отмечен впервые за шесть кварталов, и некоторые эксперты считают, что ипотечный сектор ОАЭ способен пережить любую финансовую бурю, благодаря стабильному спросу.

Консалтинговая компания Cluttons изучила в конце 2011 г. предпочтения жителей ОАЭ. Они готовы купить и арендовать жилье в Шардже, что обеспечит стабильность местного рынка недвижимости в 2012 г. Продажи домов, рентные доходы домовладельцев в Дубае снизятся в ближайшие 12 месяцев, но падение цен в Дубае пойдет на пользу рынку Шарджи. Соседние рынки связаны друг с другом по принципу сообщающихся сосудов. Ситуация на рынке труда эмирата Шарджа остается благоприятной по сравнению с Дубаем, что создаст дополнительный спрос на съемной жилье.

Годовая стоимость аренды апартаментов с одной спальней и гостиной в Шардже составляет 25 000 дирхамов (около $6950). Апартаменты с двумя спальнями обойдутся арендатору в 35 000 дирхамов в год. Цены на аренду в эмирате остаются стабильными в течение последних шести месяцев. Эксперты Cluttons объясняют это ограниченным предложением жилья.

Напомним, с 2008 г. падение цен на жилье в Абу-Даби составило 61%, а за 2011 г. - 14%. Некоторые эксперты уверены в падении цен на жилье в Абу-Даби на 15% в 2012 г. Восстановлению рынка недвижимости в ОАЭ препятствует макроэкономическая нестабильность. Deutsche Bank советует приложить усилия для появления новых рабочих мест в эмиратах. По мнению большинства экспертов, рынок жилья Дубая перенасыщен на 30%, а жилой рынок Абу-Даби - на 20%.

В 2012 году цены на жилье в Объединенных Арабских Эмиратах снизятся как минимум на 5-6% из-за перенасыщения рынка вследствие агрессивной застройки и неустойчивого состояния мировой экономики, причем, часть экспертов утверждает, что цены на жилье в Дубае упадут на 8-9%, в Абу-Даби - на 11-12%, а согласно усредненному прогнозу экспертов, жилье в Эмиратах подешевеет на 5% и 10%, соответственно.

Испания

В ноябре 2011 г. средняя стоимость жилья в Испании упала на 7,4% в годовом исчислении. По сравнению со II кв. 2011 г. недвижимость подешевела на 2,8%. В III кв. 2011 г. количество проданного в Испании жилья снизилось почти на 17% по сравнению с предыдущим кварталом. В годовом исчислении падение объемов продаж составило 6,3%. С 2007 г., когда цены на жилье достигли пиковой высоты, недвижимость Испании обесценилась в среднем на 24%.

Продавцы домов в Испании снизили стартовые цены предложений в среднем на 8-9% за 2011 г. Стоимость недвижимости в Испании упала до 2084 евро/кв.м. Дальнейшее падение цен на дома в 2012 г. зависит от ситуации в банковской системе страны и активности иностранных покупателей жилья.

Одной из главных причин снижения количества сделок с недвижимостью в Испании аналитики называют нехватку заемных ресурсов. По данным Национального института статистики, в августе 2011 г. число выданных ипотечных кредитов сократилось на 41,7% по сравнению с прошлым годом. В целом, за первые восемь месяцев 2011 г. банки страны выдали на 29,7% меньше займов на приобретение недвижимости в Испании, чем годом ранее.

В 2011 г. правительство Испании рекламировало иностранным инвесторам свою недвижимость.

В частности, власти Валенсии, на долю которой приходится около 30% всех домов и квартир, продаваемых в стране, учредили специальную комиссию, которая будет изучать способы более эффективной продажи недвижимости зарубежным покупателям – определить регионы с наибольшим количеством выставленных на продажу объектов и установить потенциальных покупателей.

Увеличение продаж недвижимости в III кв. 2011 г. говорит о дальновидности иностранных инвесторов. Роскошные дома в курортных регионах Испании продаются сегодня с существенным дисконтом от реальной стоимости, и рост цен на местном рынке начнется в конце 2011 г. Дома на Тенерифе и в Малаге уже подорожали, что является хорошим сигналом для испанского рынка недвижимости.

Увеличение ежегодного налога на недвижимость Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) до 10% является одной из временных антикризисных мер испанского правительства. Новые правила затронут многих собственников жилья на побережье Коста-Бланка. Ранее налог IBI взимался один раз в год, ставка его равнялась 1% от кадастровой стоимости недвижимого имущества. Теперь она будет варьироваться от 4% до 10%. Налог увеличивается неравномерно, он повысится только в 90 муниципалитетах из 141 в провинции Аликанте. Увеличение налога должно оказаться временным, по предварительным прогнозам, оно будет действовать в течение 2012 и 2013 гг. С учетом того, что эксперты уже сомневаются в правильности предварительных прогнозов по развитию испанского рынка недвижимости, власти могут пересмотреть и сроки действия данного правила. В финансовом плане очередное нововведение сильнее всего отразится на расходах тех владельцев жилья, оценочная стоимость которого выше средней. Однако для тех случаев, когда кадастровая стоимость объекта была установлена в период максимально высоких цен на недвижимость, т.е. с 2005 г. по 2007 г., повышение налога не предусмотрено.

По данным испанских аналитиков, цены на жилую недвижимость продолжат падать и рухнут на 50-60%. По данным международного рейтингового агентства Fitch, цены снизятся на 30-35% относительно пиковых показателей. Прежде чем цены достигнут «дна», испанская недвижимость подешевеет еще в два раза, полагают экономисты.

Между тем некоторые эксперты утверждают, что такие прогнозы и аргументы относительно будущего испанской недвижимости имеют один, но существенный недостаток: они основаны на индексе стоимости жилья, который публикует правительство: официальный индекс вводит в заблуждение, а не информирует, т.к. в нем учтены запрашиваемые цены, а не окончательные суммы сделок.

На самом же деле, падение цен на жилье уже составило 30-50%. Аналитики подчеркивают, что этот индекс является серьезной проблемой для страны, поскольку к нему обращаются не только агентства, но и гораздо более серьезные международные организации и издания, в том числе, ОЭСР, МВФ, Европейская Комиссия и The Economist.

По материалам мартовского номера Бюллетеня RWAY