Кому на Руси «Боже упаси!», или Как курским предпринимателям живется на арендованной земле

5 Декабря 2018

Спросите меня, как отличить предпринимателя от обычного гражданина, и я вам дам нетривиальный ответ. Предпринимателю присуще врожденное государством чувство долга перед этим самым государством, выражаемое в основном в рублевом эквиваленте. И чувство долга растет не по дням, а по часам… Почему именно чувство, а не долг? Потому что даже если предприниматель никому ничего не должен, то нутром чувствует, что это не его заслуга, а недоработка государства.

За последние годы бюджеты, особенно местные, исхудали настолько, что штаны с них сваливаются и обнажают ничем не прикрытое место с двумя полушариями. И именно этими полушариями государство все чаще поворачивается к предпринимателям. Эффект от этого зрелища соответствующий, легко прослеживаемый даже в официальной статистике. Например, в официальном статистическом сборнике «Курская область в цифрах» в 2015 году в области было 25 тыс. предприятий, в 2016 их число сократилось до 23,5 тыс., а в 2017 уже до 22 тыс. Тенденция, как говорится, на лицо. Ситуацию четко обозначает емкое слово, описывающее эти самые полушария и часто употребляемое при приветствии Нового года. И пусть официальной статистики за 2018 года пока нет, предпринимаемые властями всех уровней усилия свидетельствуют о том, что выявленная арифметическая прогрессия сокращения числа предприятий имеет риск не сохранится только в случае превращения в прогрессию геометрическую. То есть при условии резкого увеличения числа схлопывающихся предприятий. Причин же для преломления данной тенденции не усматривается совсем.

В результате имеем диалектику в отношениях государства и бизнеса. Первое пытается выжать из второго как можно больше денег, второе же массово ищет лазейки меньше платить. Но так как правила игры создает государство, то в этой борьбе у бизнеса заранее отсутствуют шансы на победу. Лазеек с каждым днем становится все меньше, а ответственность – все выше. Рост издержек делает последующую деятельность неконкурентоспособной, а часто вообще убыточной. И вынужденные выплатить все, что заработали и еще чуть-чуть сверху, многие предприниматели принимают решение «закрыть лавочку». Массовый исход бизнеса в свою очередь подрывает налоговую систему в связи с общим сокращением «кормовой базы» государства, и дабы компенсировать выпадающие доходы, не придумав ничего интереснее, оно регулярно увеличивает старые и вводит новые поборы на тех немногих, кто еще не успел повесить на двери офиса амбарный замок.

Тихая борьба государства и предпринимателей – арендаторов государевой земли за размер арендных платежей идет в общем русле исторического процесса и напоминает собой извечную битву брони и снаряда. То есть с переменным успехом каждой из сторон.

Правительство страны указало, что арендная плата определяется исходя из принципа экономической обоснованности, при этом должна учитываться доходность земли по назначению и её использованию. Переводя с казенного на русский это означает, что размер аренды не может быть спущен с потолка и должен иметь под собой четкое экономическое обоснование, позволяющее извлекать выгоду из аренды.

Но как это экономическое обоснование посчитать? Для этого государство придумало вроде бы простую и понятную формулу перемножения кадастровой стоимости земли на некие коэффициенты доходности. В том или слегка измененном виде эта формула применяется во всех регионах и муниципалитетах нашей страны.

И тут начинается самое интересное. Ведь и формулы расчета, и кадастровая стоимость имущества, и даже размер коэффициентов - все устанавливается государством. А последнему надо все больше и больше денег. А так как размер арендной платы – это сумма дохода соответствующего бюджета от сдачи имущества в аренду, то это такой же механизм затыкания дыр, как, например, увеличение НДС до 20 процентов для федерального бюджета.

Спасибо советской власти – арифметику в школе учили даже депутаты. Надо наполнить бюджет – надо увеличить множитель в уравнении. А еще лучше – два. Или сколько их там?

Для изменения кадастровой стоимости регионы проводят массовую кадастровую оценку земель. С этой целью определяется некая рыночная стоимость кадастрового квартала, а то и нескольких кварталов сразу. После чего вычисляется рыночная стоимость каждого отдельного земельного участка с применением соответствующих коэффициентов. Делает это не сам регион, а привлекаемая им как бы независимая оценочная компания. Вот только, как правило, стоимость земельных участков, почти всегда, почему-то в разы больше реальной рыночной. В разы – это в среднем от двух до восьми раз. Кому как повезет. Или скорее – не повезет. Тут как в анекдоте: «Доктор, а больно не будет? – Мне нет, а вот вам – да». Говорят, что это проблема массовой оценки земель, и умысла нет никакого. Но отдельные конспирологи и большинство арендаторов считают иначе.

Закон гласит, что кадастровая стоимость должна пересчитываться не реже чем раз в пять лет. Т.е. хоть каждый день. В некоторых регионах, кстати, по этому пути и пошли, пересматривая ее ежегодно. В этом присутствует своя логика. Дело в том, что так как кадастровая стоимость априори равна рыночной, то ее размер можно оспорить в установленном законом порядке – в соответствующей комиссии, а затем – в суде. Гражданам, кстати, закон разрешил обращаться в суд сразу, не дожидаясь отказа комиссии.

Регион, пересматривая стоимость ежегодно, начисто убивает смысл и логику обжалования. Арендатор несет достаточно ощутимые затраты на оценку рыночной стоимости земли. Стоимость оценки зачастую составляет порядка 50 тысяч рублей и более за один такой участок. А если их несколько? И получив заключение эксперта, он обращается в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Но вот тут как раз и начинается самое интересное… Пока комиссия рассматривает заявление – регион успевает устанавить новую кадастровую стоимость, а отчет и заявление можно выбросить на помойку и начинать весь процесс с самого начала.

В Курской области все не так плохо, если уж быть честными. Кадастровую стоимость пересматривают регулярно, но большинство успевает ее оспорить и даже пару-тройку лет прожить с уменьшенными платежами. Затратно, но экономически целесообразно. Крупные предприятия, зачастую, на этом экономят миллионы рублей в год.

В последний раз на Курщине стоимость земли пересмотрели в конце 2016 года. За эти два года ее дружно успело оспорить большинство предпринимателей. В среднем кадастровая стоимость, а значит и арендная плата, снизилась в два раза. И все это – выпадающие доходы бюджета, не предусмотренные при его составлении.

Курское городское собрание переписывать бюджет в этой части явно не собиралось. Как мы помним, в формуле расчета аренды есть еще и другой числитель. И выходит простое, но эффективное с точки зрения депутатов решение – увеличить коэффициенты в те же самые два раза. Коэффициенты – не кадастровая стоимость, их оспорить намного сложнее.

Америку они, конечно, этим не открыли. Точно такие же решения город Курск принимал в 2012, 2015 и в 2017 году. Бюджет не должен страдать от искателей справедливости. Но что означает увеличение коэффициента в 2 раза? По своей сути он должен отражать двукратное увеличение доходности, извлекаемой предпринимателями с арендуемой земли. Не больше, не меньше… Но много ли мы знаем примеров двукратного роста доходов за последние два года? Как сказал один политический деятель, которого пока рано списывать со счетов: «Мы раньше недооценивали роль статистики». Однако в этом случае даже статистика явно не на стороне курских депутатов.

Знаем, нам ответят, что город Курск тут ни в чем не виноват и умысла никто никакого не имел. Коэффициенты были установлены на основании отчета некоего ООО «АБН-Консалт» № 250/28-2018, который, в соответствии с принципом прозрачности при принятии финансовых государственных решений, так нигде и не был опубликован. По крайней мере, оного мы найти не смогли. Не стоит ли для прекращения кривотолков его опубликовать, как это рекомендовано, кстати, в соответствующем постановлении Правительства РФ за номером 582? И тогда, возможно, большинство арендаторов сможет согласиться с городом, а несогласные – оспорить отчет в суде. И пусть это и не приведет к снижению сумм арендной платы, но хоть позволит выпустить пар из кастрюли раздражения и недовольства?

Пока же ситуация больше напоминает узаконенный гоп-стоп по принципу Шарикова: «взять и поделить».

Как известно из притчи, из курицы, несущей золотые яйца, возможно, и удастся получить наваристый бульон. Вот только золотые яйца нести она в этом случае перестает.

Наполнение бюджета, бесспорно, важная задача. Но она не может бесконечно решаться дополнительной нагрузкой на граждан и бизнес. Что будем увеличивать, когда последний предприниматель заколотит досками крест-на-крест ворота своего предприятия, и тонкий ручеек его налогов иссякнет?

Редакция «МК Черноземье» просит прокуратуру, как надзорный орган, проверить законность и экономическую обоснованность размеров применяемых в регионах и муниципальных образованиях коэффициентов при расчете арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и на земли, собственность на которые не разграничена.

Источник

Региональное отделение:  Курское региональное сообщество
Раздел сайта:  Региональные отделения
Тематика:  Кадастровая оценка