Вопрос по кооректировке аналогов

11 Февраля 2015

Добрый день! На Ваш вопрос мы попросили ответить члена Совета РОО Консетову Веру Витальевну.

Ответы:  

Первый вопрос. Все верно для расчета рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного подхода необходимо подбирать аналоги сопоставимые с объектом оценки, если объектом оценки является единый объект недвижимости здание (либо комплекс зданий) с земельным участком, необходимо обязательно учитывать корректировку на плотность застройки (т.н. коэффициент плотности застройки), далее по поводу расчета корректировки существуют различные методики расчета корректировок в рамках сравнительного подхода, в данном случае возможно применение метода парных продаж (подбираются объекты-аналоги отличающиеся по одному ценообразующему фактору в данном случае по различной плотности застройки), и рассчитывается корректировка. Также возможно применение расчета корректировки на основе регрессионной модели, в случае если имеется достаточное (не менее 4-х) количество объектов аналогов отличающихся также по одному ценообразующему фактору, выводится регрессионное уравнение и далее рассчитывается корректировка. Корректировки необходимо вносить от основных (значимых ценообразующих факторов влияющих на объект оценки), до второстепенных (менее значимых ценообразующих факторов влияющих на объект оценки). Что значит вопрос до применения первых 4-х корректировок или после не совсем понятно, так как не понятно, по каким ценообразующим факторам проводятся корректировки.

Второй вопрос. Оценщику необходимо понимать, что является объектом оценки, объектом оценки является здание с земельным участком (например, здание в хорошем состоянии не требующее ремонта), Оценщик подбирает объекты аналоги (здания в хорошем и удовлетворительном состоянии) далее рассчитывается корректировка на состояние объекта, например методом парных продаж.

Рекомендуемая литература:

Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости – С-Пб.: Издательство «Маросейка», 2009.

Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики. М.: "Финансы и статистики", 1998.

Кузнецов Д.Д. Экономика недвижимости. Примеры и задачи. СПб.: Издательство СПбГТУ, 2001

Оценка недвижимости. Под.ред. А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М., 2002.