«Стратосфера» в новом круге

25 Февраля 2014

Рыночную стоимость помещения бывшего ночного клуба «Стратосфера» в центре Иркутска назовет независимая экспертная организация ООО «Десофт-Консалтинг» в срок до 20 марта. Такое решение принял вчера арбитражный суд Иркутской области. Предполагается, что новый оценщик сможет разрешить спор, возникший между областным министерством имущественных отношений и компанией «Трио и К», имеющей право преимущественного выкупа здания. Оценки продавца и покупателя разнятся между собой практически в два раза. Эксперты считают, что возможности для снижения цены есть.

Арбитражный суд Иркутской области вчера назначил независимую экспертную организацию, которая должна определить рыночную стоимость части здания по адресу Карла Маркса, 15, а именно 2,6 тыс. кв. м, где ранее располагались ночной клуб «Стратосфера», боулинг «Космик» и ресторан «Марциано». В качестве оценщика суд выбрал ООО «Десофт-Консалтинг», не удовлетворив тем самым требований обеих сторон по делу. Истец ООО «Трио и К» предлагал привлечь для проведения экспертизы ЗАО «Эксперт-оценка», мин­имущества настаивало на «Сибирском независимом центре оценки», ссылаясь на более чем 20-летний опыт работы эксперта. Теперь, по определению суда, «Десофт-Консалтинг» предстоит в срок до 20 марта оценить помещение по состоянию на 9 сентября 2013 года.

Здание кинотеатра «Гигант» в центре Иркутска, сегодня больше известное как бывший ночной клуб «Стратосфера», уже не первый год остается в центре внимания. В 2011 году губернатор области Сергей Ерощенко резко раскритиковал стоимость аренды областного объекта, далекую от рыночной цены. Здание было передано в аренду ООО «ТриО и К» в 1999 году на срок 15 лет со ставкой всего в 479 тыс. руб. в год, или 15 рублей за квадратный метр ежемесячно. Низкая стоимость аренды изначально объяснялась аварийным состоянием объекта и была согласована с контрольно-счетной палатой и комитетом муниципального имущества Иркутска. Однако после завершения работ по реконструкции и расширению здания, выполненных за счет «Трио и К», арендная ставка долгое время оставалась прежней.

В 2013 году объект по адресу Карла Маркса, 15, был включен в план приватизации, но так и не был реализован. Как пояснял на итоговой годовой пресс-конференции министр имущественных отношений Иркутской области Антон Протасов, с 1 июля 2013 года изменились условия федерального законодательства по праву преимущественного выкупа для малого и среднего предпринимательства. «Если раньше субъект федерации мог устанавливать площадь, максимальную для преимущественного выкупа МСБ (в Иркутской области это была норма в 800 кв. м), то на данный момент этот лимит отменен. Соответственно, любой арендатор, который относится к субъектам МСБ и арендует объект более двух лет, имеет право его выкупить по рыночной цене, без торгов и в рассрочку на три года», — заметил министр, добавляя, что соответствующее право появилось и у «Трио и К». Однако договориться о стоимости продажи помещения сторонам не удалось. «Арендатор не согласился с выкупной ценой. Он считает, что она завышена как минимум в два раза, поэтому мы ушли в период судебных разбирательств», — пояснял министр.

Иск «Трио и К» направил в арбитражный суд области в конце ноября прошлого года. В своем заявлении компания требует признать недостоверной стоимость объекта, установленную в размере 158 млн руб., и обязать министерство заключить договор купли-продажи на сумму 85,6 млн. Представитель ООО «Трио и К» в суде, юрист Дмитрий Таюрский указывает: в существующей экспертной оценке не была досконально изучена и отражена структура объекта, его физические характеристики, износ здания. «Подвальную часть помещения оценщик, ООО „Версия“, посчитал как площади для сдачи в аренду. Хотя даже из беглого осмотра видно, что из 337,9 кв. м, фигурирующих в отчете, большая часть занята инженерной инфраструктурой: элеваторным узлом, воздуховодами. Естественно, никто их арендовать не будет, да это и невозможно из-за существующих требований пожарной безопасности», — поясняет юрист. Неверно, по мнению истца, были оценены и площади второго этажа — как помещения, пригодные для офисов. «Это бывший кинотеатр, там нет окон, узкие проходы. О каких офисах может идти речь? Здание 1910 года, все стены несущие, и перестроить его нереально», — отмечает эксперт.

В министерстве имущественных отношений настаивают: установленная независимым оценщиком цена за помещение на Карла Маркса, 15, объективна и соответствует средней рыночной стоимости. Эксперты из агентств недвижимости города также считают, что квадратный метр в данном случае более чем доступен, учитывая месторасположение объекта. Однако, как подчеркивает специалист группы компаний «Актив» Татьяна Галущенко, шансы снизить стоимость продажи здания у арендатора есть. «Если будет доказано, что часть площадей не пригодна к использованию, тогда автоматически снизится и площадь продажи, а значит, и цена. Стоимость одного квадрата навряд ли удастся уменьшить: 61 тыс. руб. без НДС за 1 кв. м — это хорошая цена для этого района», — заметила эксперт. Еще один вариант развития событий аналитик видит в доказательстве арендатором колоссального износа здания: «Если учитывать, что дома строятся на 100-150 лет, то износ этого здания 1910 года постройки теоретически равен 100%».

Источник

Региональное отделение:  Иркутское региональное сообщество