Защита своей позиции при решении вопроса о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости

25 Февраля 2015

В Управлении Росреестра по Иркутской области в конце прошлого месяца состоялось заседание комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на которой администрация МО «Братский район» в лице заместителя мэра Гарбовского В.Ц. выступила в защиту своих интересов путем глубокого анализа рыночного отчета, представленного для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Предлагаем вашему вниманию текст выступления Гарбовского В.Ц. для ознакомления и учета в работе при защите интересов муниципальных образований:

«Администрация МО «Братский район», рассмотрев отчёт №342/14 от 10.12.2014г. об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 38:02:000000:31, 38:02:060401:9, 38:02:060401:10, расположенных по адресу: Иркутская область, Братский район, выполненный ООО «Прайс Хаус ТВ¢ с» (далее - Отчёт), выявила целый ряд замечаний и считает не подлежащим его для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков по следующим основаниям:

1. Информация у МО «Братский район» в целях всестороннего анализа оценщиком не запрашивалась (п.3, стр.10 Отчёта - «Особые допущения и ограничения»).

2. В описаниях объектов оценки (стр.23-25 Отчёта) указывалось, что интенсивность движения в непосредственной близости к объекту оценки низкая, что не соответствует действительности. Так, асфальтовая автодорога идёт в направлении на промышленную зону ОАО «Группы Илим», по которой лесовозы доставляют лес, а также на жилой район Порожского МО г.Братска с численностью населения более 5000 человек и далее к садоводческим товариществам (33 кооператива на площади более 900 га и численностью более 10000 человек).

3. Сделки с земельными участками по г.Братску и Братскому району не учитывались. Информация по сделкам использовалась по другим районам Иркутской области (стр.53-58,61,62 Отчёта).

4. В Отчёте указано, что объектами оценки являются земельные участки для добычи, переработки, транспортировки угля, а также для обеспечения деятельности угледобывающего предприятия (п.9 стр.68 Отчёта – «Выводы»), что противоречит описанию объектов оценки (стр.23-25 Отчёта), в т.ч. и виду разрешённого использования.

Это говорит о том, что Отчёт составлен формально, т.е. не качественно. Учитывая, что данный Отчёт получил положительное заключение, возникает вопрос о компетенции лиц, давших такое заключение.

5. При определении весовых коэффициентов допущены ошибки при описании Аналогов №1, №2, №3 (стр.86 Отчёта). Учитываются районы – Тулунский и Черемховский, а адрес г.Ангарск, что также говорит о формальном подходе при подготовке Отчёта.

6. В соответствии с Публичной кадастровой картой и описанием, участки 38:02:000000:31, 38:02:060401:9, 38:02:060401:10 находятся в непосредственной близости (фактически граничат) от земельного участка 38:34:016001:144, на котором расположены основное и вспомогательное производства ОАО «Группы Илим», а именно «южнее площадки основного производства ОАО «Братсккомплексхолдинг». Кроме этого, данные земельные участки задействованы во вспомогательном производстве деревопереработки ОАО «Группа Илим». Это позволяет рассматривать их так же как и участок 38:34:016001:144.

В отчётах ООО «Прайс Хаус ТВ¢ с» для расположенных рядом земельных участков используются разные аналоги: за №166/14-2 от 20.05.2014г. – земельные участки, расположенные в г.Братске, а за №342/14 от 10.12.2014г. – земельные участки, расположенные в Черемховском, Тулунском районах.

В отчёте ООО «Прайс Хаус ТВ¢ с» за №166/14-2 от 20.05.2014г. участку 38:34:016001:144 определена стоимость 77 рублей / кв.м. Протоколом №19 от 07.08.2014г. заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Иркутской области определена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости 452840000 рублей (77 руб / кв.м). Следовательно, и участкам 38:02:000000:31, 38:02:060401:9, 38:02:060401:10 должна быть установлена такая же цена, поскольку фактическое месторасположение и фактическое использование – одно и то же .

Но в отчёте №342/14 от 10.12.2014г. для земельных участков, расположенных в Братском районе, стоимость 1 кв.м определена в размере 7,2 руб / кв.м, 7,5 руб / кв.м и 7,6 руб / кв.м соответственно.

Что такого существенного произошло, что земля подешевела резко в 10 раз?

В этом же отчёте на стр.35-36 указано, что темп роста промышленного производства в 2012г. составил 112,8% по отношению к 2011г. Уровень жизни населения в декабре 2012г. вырос на 7,9% по сравнению с декабрём 2011г., а по отношению к ноябрю 2012г. на 56,4%.

Более того, ОАО «Группа Илим» участвовала в федеральной программе «Большой Братск», в результате которой произошла модернизация и реконструкция деревообрабатывающего производства, позволившая увеличить объём производства.»

Источник

Региональное отделение:  Иркутское региональное сообщество