Эксперты – о том, почему цены на недвижимость растут в пределах инфляции и когда ждать исторического максимума

8 Августа 2013

Стабилизация цен произошла на рынке жилья – это, пожалуй, самая неожиданная тенденция, зафиксированная экспертами по недвижимости за минувшие полгода. Стоимость квартир выросла на удивление мало – примерно на 2% в квартал, тогда как за весь 2012 год они подорожали на 15–25% по разным позициям. Ожидается, что по итогам ­2013-го совокупный рост если и превысит инфляцию, то ненамного. Однако долгосрочный прогноз не так оптимистичен для потребителя: при сохранении текущих темпов развития рынок скоро достигнет максимальной исторической цены.

Не рост, а коррекция

– Давно такого не наблюдалось, чтобы цены на рынке недвижимости не росли и не падали, – говорит Наталия Быкова, руководитель ГК «Лагуна», член Лиги профессиональных риелторов Томска. – Например, в октябре прошлого года однокомнатные хрущевки в Кировском районе мы продавали за 55,2 тыс. рублей за1 кв. м, в марте 2013-го – за 55,7 тыс. Двухкомнатные квартиры 75-й серии на Каштаке в ноябре стоили 44 тыс. рублей за «квадрат», сейчас – 45 тыс. Это не рост, это – коррекция.

– По некоторым позициям зафиксировано даже незначительное падение – на 2–8%, – отмечает Дмитрий Хлопцов, д.э.н., директор бюро оценки «ТОККО», председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков. – Например, на 8% подешевело элитное жилье и жилье в отдаленных районах. Однако на некоторые позиции, в частности 2-, 3-комнатные квартиры, цены растут в пределах инфляционных ожиданий: за текущие полгода рост составил примерно 3–4%. Итого, если брать среднее значение, в конце второго квартала цена предложения1 кв. моказалась на 2,5% больше, чем в конце первого, достигнув 45 678 рублей.

Оба эксперта солидарны: коррекция на рынке жилой недвижимости связана с изменением структуры спроса.

– Те, кто нуждался в любом жилье и покупал свои первые квартиры (как правило, малогабаритное жилье в отдаленных районах), удовлетворили свой спрос либо до кризиса, либо сразу после, – объясняет Хлопцов. – Большинство этих людей сейчас родили детей, обросли небольшим финансовым жирком и наконец принимают решение улучшить жилищные условия. Продают свои «однешки», из-за чего на рынке их количество увеличивается и цена падает, и покупают более просторное жилье в относительно новом доме, стоимость которого, соответственно, увеличивается в связи с повышенным спросом.

Спрос на новое

Рынок вторичного жилья сейчас явно в упадке. Объяснений тому много, например один из факторов – состояние ипотечного кредитования. Больше 50% сделок проходят с привлечением ипотеки на 15–20 лет, и люди стремятся купить квартиры в более новых домах, чтобы столь долгосрочное вложение имело смысл.

– 2012 год стал первым после кризиса, когда банки активно стали навязывать свои ипотечные программы. В результате было зафиксировано в 1,5 раза больше сделок, чем в предыдущие годы, а годовой рост цен достиг 25% по некоторым позициям, – говорит Дмитрий Хлопцов. – В этом году банки перестали активно привлекать ипотечных заемщиков, выросла сама процентная ставка по ипотеке, что снизило количество сделок.

Еще более важный фактор падения «вторички» – неадекватная цена: в прошлом году старое жилье почти сравнялось в цене с новостройками, и ясно, в чью пользу сделает выбор покупатель. Томская домостроительная компания активно использует этот аргумент в рекламных кампаниях, сообщая потенциальным покупателям:1 кв. мв новом доме с отделкой под ключ на ул. Нефтяной стоит около 38 тыс. рублей, цены на вторичное жилье в панельных домах не моложе 10 лет в этом же районе начинаются от 45 тыс.

– Уровень цен на вторичном рынке определяется тем, какие цены на новостройки выставят строительные компании, и в частности ТДСК, – объясняет Наталия Быкова. – Потому что, если люди продают имеющееся жилье с целью купить новее, они определяют стоимость с учетом того, сколько сами будут вынуждены заплатить.

– Большинство наших квартир покупаются еще на этапе строительства, а оставшиеся готовые продаются в течение нескольких месяцев, – говорит руководитель отдела продаж ОАО «ТДСК» Анна Облакова. – За 2012 год средняя цена 1 кв. м (декабрь к январю) выросла на 6% (2 200 рублей). За первое полугодие 2013 года рост цен составил 2% (800 рублей).

Небогатый выбор

Оговорка насчет ТДСК не случайна: конкуренции на строительном рынке по-прежнему нет. Объемы других строительных компаний до того малы, что их предложение не может соперничать с объемами крупнейшего застройщика и, соответственно, понизить уровень томских цен. Но сдержать их может: ТДСК, как правило, комплексно застраивает отдаленные районы, а мелкие компании строят по одному-два дома, но в центре, на что спрос гораздо выше. Белого списка застройщиков, у которых можно без боязни покупать жилье, пока нет, но общую картину на строительном рынке помогает дать один документ – прогноз ввода общей площади жилья многоквартирных домов в 2013 году.

– Планируется, что в этом году будет сдано около 50 домов в Томске и Северске, 16 уже введено, – рассказывает Андрей Пацуков, начальник Главной инспекции государственного строительного надзора Томской области. – Из них 25 строит либо непосредственно ТДСК, либо компании, входящие в холдинг. Шесть домов должен сдать ТПСК (три из них введены). Существует также несколько компаний, которые ведут по одному-два-три объекта и к которым у нашего ведомства нет больших претензий: «СибДом», «КонцернЪ» (бывший «КонтинентЪ»), «ГазХимСтройИнвест», «Эспера», «Томремстрой», «Томлесстрой». Строительство почти всех многоквартирных домов ведется в черте Томска и Северска (в последнем до конца года их будет построено пять). В области активно развивается лишь индивидуальное жилое строительство, исключая, пожалуй, лишь Томский район (застройка Зонального и возле него) и Асино, где теплится стройка одной пятиэтажки. Отдельной строкой стоит вынести дома «серой» застройки: за последний год в Томске появились десятки многоэтажек, которые строятся и регистрируются в обход Градостроительного кодекса под видом индивидуального жилого дома.

– Дачная амнистия позволяет регистрировать коттеджи хоть со 180 комнатами, – говорит Пацуков. – Проблема такого жилья не только в низком качестве, но и в отсутствии парковок, детских площадок, необходимой мощности инженерных коммуникаций. Есть неопределенность и в вопросах безопасности: проекты этих «коттеджей» не проходили экспертизу. Но эти 18-квадратные клетушки стоят меньше миллиона, и предупреждать людей о том, что покупка их чревата проблемами, пока бесполезно: это одна из немногих альтернатив дорогим новым квартирам.

Будет дорого

Осенью эксперты ожидают традиционного оживления на рынке недвижимости: к концу года выплачиваются премии, поступают федеральные деньги под различные программы (расселение ветхого и аварийного жилья, субсидии молодым семьям, квартиры сиротам и т.д.). Однако эксперты считают, что по итогам 2013 года квартиры вряд ли прибавят в цене больше 10%. Но и этого хватит, чтобы потихоньку двигаться к историческому максимуму. По данным ­ТОККО, средняя цена на квартиры с осени 2011 года имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий. За 4 года, с июля 2009-го по июнь 2013-го, рынок вырос на 36% (в докризисный период – по 30–50% в год, с января 2007 года по сентябрь 2008-го рынок вырос на 80%). При сохранении текущих темпов роста рынок достигнет максимальной исторической цены приблизительно через два года. Разные тенденции это только подтверждают: стоимость строительных материалов продолжает расти, что говорит об ожиданиях роста цен на недвижимость. К тому же в 2012 году в Томске выдано больше, чем в предыдущем, разрешений на строительство многоквартирных жилых домов (37 против 34), а земельные участки под застройку приобретались значительно чаще, что также свидетельствует о настрое инвесторов на работу в условиях, по крайней мере, не хуже имеющихся.

В селе Зырянском рост цен на жилье за текущий год уже составил десятки процентов. Дело в том, что по федеральной программе предоставления жилья выпускникам детских домов выделяются серьезные деньги, а в Зырянке есть детский дом. Жилье для выпускников приобретается на местах – либо строится, либо покупается готовое, вследствие этого местные жители стали продавать свои дома в 1,5–2 раза дороже.

По данным агентства «РИА Рейтинг», на начало 2013 года Томская область заняла 9-е место из 82 в рейтинге регионов по доступности ипотеки. Среднестатистическая семья может позволить себе купить квартиру площадью 60,5 кв. м.

Источник: http://tomsk-novosti.ru/e-ksperty-tn-o-tom-pochemu-tseny-na-nedvizhimost-rastut-v-predelah-inflyatsii-i-kogda-zhdat-istoricheskogo-maksimuma/

Региональное отделение:  Томское региональное сообщество