Кадастровая стоимость земли в Петербурге выросла на четвертьНовости14 Ноября 2022 Несогласным с новой оценкой пока не удалось оспорить решения по своим участкам.На этой неделе Смольный официально утвердил новую кадастровую стоимость земельных участков в Петербурге. Оценку провело в 2022 году СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки". В итоговом отчёте содержится информация о почти 150 тыс. участков, суммарно оценённых в 4,5 трлн рублей. В 2018 году, когда проводилась предыдущая оценка, эта сумма составляла 3,4 трлн. Её рост связан как с ростом цен на рынке, так и с кадастрированием новых участков. В Управлении кадастровой оценки говорят, что 96% городских земель подорожали в среднем на 16%. Новую стоимость ГБУ старалось приблизить к рыночной. В июле–сентябре управление принимало замечания к проекту оценки. Всего поступило 328 замечаний. На 284 из них управление дало отказ, а 44 обещало учесть. Но итоговые решения, как убедился "ДП", зачастую оставались без изменений или даже оказывались не в пользу заявителей. Средняя кадастровая стоимость "спорных" участков по итогам уточнения данных выросла примерно на 1%, пояснили "ДП" в управлении. "Принимались замечания с конкретными ошибками в исходных данных. А замечания, касавшиеся спорных методических решений, отметались", — говорит генеральный директор компании "Интекон" Игорь Лучков. Так, если в логистическом комплексе более 20% площадей занимала офисная часть, то участок оценивался как имеющий офисное назначение, приводит пример специалист. "ДП" изучил несколько поданных замечаний, касавшихся участков под коммерческими объектами. Так, земля под гипермаркетом "О’Кей" на Пулковском шоссе, 17, корп. 2, подорожала с 265 млн рублей до 322 млн; под ТРК "Гранд каньон" на пр. Энгельса — с 415 млн до 569 млн; под ТЦ "Атлантик сити" на ул. Савушкина — с 300 млн до 458 млн и т. д. Во всех перечисленных случаях заявители получили отказ на пересмотр стоимости. Плюсы и минусыОдна из проблем новой оценки заключается в том, что она не учитывает драматические события 2022 года, говорят специалисты. "Определение кадастровой стоимости проводилось в 2021–2022 годах и, соответственно, учитывает состояние рынка до даты определения стоимости. Реакция рынка земельных участков на текущие события ещё до конца не понятна, потому что рынок инерционен, а события в 2022 году разворачиваются быстрее, чем длится стандартный цикл сделки. Следовательно, если предположить, что в обозримом будущем рынок отреагирует снижением рыночной стоимости земли, то кадастровая стоимость может оказаться выше рыночной", — рассуждает руководитель проектов отдела оценки NF Group (бывшая Knight Frank St. Petersburg) Дмитрий Цацкин. Из позитивных новостей я бы отметил то, что начали учитывать наличие ограничений и обременений, которые прямо влияют на стоимость актива, — отмечает соучредитель юридической фирмы “Экстра юс” Дмитрий Егоров. — Владельцам участков можно порекомендовать проверить, как в оценке учтены инженерные коммуникации, — в 2018 году даже прохождение трубы рядом давало дополнительный рост стоимости, хотя участок мог быть и не подключён к сетям".Также эксперты обращают внимание на зачастую формальный подход к оценке, например, по виду разрешённого использования участка, который может отличаться от фактического. Мимо льготЧтобы снизить налоговое бремя на бизнес, в марте 2022 года был принят федеральный закон, по которому земельный налог в течение 2 лет можно платить по старой кадастровой стоимости, действовавшей на начало 2022 года. "Налоговая база в отношении земельного участка за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января 2022 года", — объясняет старший юрист практики разрешения споров Rightmark Group Алиса Чужмарова. Проблема в том, что в Петербурге новую кадастровую стоимость ввели в действие задним числом — как раз с 1 января 2022 года. То есть в любом случае землевладельцы будут платить налог по новой оценке.Ссылки на "антикризисный" федеральный закон публиковались на сайтах комитета имущественных отношений (КИО) и Управления кадастровой оценки в конце июня. По словам Игоря Лучкова, в экспертном сообществе сложилось мнение о том, что льготой можно будет воспользоваться и в Петербурге. Платить земельный налог за 2022 год надо будет уже в начале 2023–го. Его ставка в Петербурге достигает 1,5%. Спорим?С 2023 года должна измениться и процедура обжалования кадастровой оценки. Раньше правообладатели объектов недвижимости шли в специальную комиссию по рассмотрению споров при КИО. В 2019–2021 годах там рассмотрели обращения, касавшиеся 158 земельных участков. В 62 случаях кадастровая стоимость была пересмотрена. В случае несогласия с решением комиссии можно идти в суд (можно и сразу). Суды за тот же период рассмотрели споры, касавшиеся 171 участка. 132 из них в результате подешевели.В 2023 году правообладатели получают возможность обращаться напрямую в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку с требованием установить для своего объекта рыночную стоимость. Такое право им предоставлено федеральным законодательством, но новый порядок необходимо также утвердить на местном уровне. В Петербурге этого пока нет. По данным "ДП", в Смольном не в восторге от такой перспективы. "Главная проблема здесь — конфликт интересов, когда ГБУ, определившее кадастровую стоимость (по идее, и так максимально приближенную к рыночной), должно самостоятельно заменить её на рыночную стоимость", — говорят в Управлении кадастровой оценки. Источник Региональное отделение: Санкт-Петербургское региональное сообщество Вернуться к списку новостей |
