Собственники недвижимости шокированы кадастровой переоценкой объектов

18 Сентября 2023

В Петербурге пересчитали кадастровую стоимость 3,4 млн объектов недвижимости. Оценивались как квартиры, так и нежилые помещения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и машиноместа. В предыдущем варианте суммарная кадастровая стоимость всей недвижимости в городе составляла 68,9 млрд руб. При пересчете она выросла на 78.5% — до 122,9 млрд руб. При этом целый ряд владельцев крупных объектов коммерческой недвижимости обнаружили, что их собственность подорожала значительно больше, — рост кадастровой стоимости доходит до 10-11 раз.

Это будет иметь самые серьезные последствия с учетом того, что кадастровая оценка применяется как база для расчета налога на имущество. Со следующего года, когда начнет действовать новая стоимость объектов, вырастут и ставки налога с 1,5 до 2%. Пропорционально увеличатся и налоговые платежи. Собственники коммерческой недвижимости в разговоре с РБК Петербург назвали такое повышение несправедливым с учетом падения посещаемости торговых центров и роста вакансии в бизнес-центрах города.

СПб КБУ «Кадастровая оценка» обнародовало новый «Отчет об определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, расположенных на территории Санкт-Петербурга». Документ размещен на сайте ведомства. Из отчета следует, что в нем заново оценены 3 431 182 объекта, в том числе 128 519 зданий, 16 503 сооружений, 2 630 152 жилых помещения и 587 549 — нежилых. Суммарно все они подорожали на 54,7 млрд руб.

Так, кадастровая стоимость многоквартирных домов выросла на 60%, малоэтажная застройка, ИЖС и коттеджи подорожали на 77,9%, административные и бытовые объекты — на 122,7%, объекты коммерческого назначения — на 93,4%, производственного — на 85,4%. «Наиболее значительное изменение стоимости произошло в группе «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» и «Объекты с индивидуальным подбором УПСС» (укрупненных показателей стоимости строительства) от 147.9% до 888.3%», — сказано в тексте отчета.

Кадастровая стоимость многоквартирных домов выросла на 60%, малоэтажная застройка, ИЖС и коттеджи подорожали на 77,9%, административные и бытовые объекты — на 122,7%, объекты коммерческого назначения — на 93,4%, производственного — на 85,4%.

Рост ставок плюс увеличение базы

В этом году в Петербурге кадастровая стоимость применяется как база для расчета налога для бизнес-центров и торговых комплексов и прочих нежилых помещений площадью от 1000 кв. м. С 2024 года планку снизят до 500 кв. м. А ставка налога на имущество вырастет с 1,5 до 2%. В сочетании с повышением кадастровой стоимости это приведет к резкому повышению налоговой нагрузки на бизнес.

«Мы ужаснулись от результатов новой кадастровой оценки. В среднем повышение по нашим объектам составляет 74%. При этом есть объекты, кадастровая стоимость которых выросла на более, чем на 1000%, а именно на улице Большая Морская, д. 24. Кадастровая стоимость действующая — 65,6 млн. руб., новая — 722,8 млн. рублей, увеличение на 1 001% (Одна тысяча процентов)!», — сообщил финансовый директор ГК «Империя» Андрей Ростовцев. Группа управляет сетью бизнес-центров «Сенатор», которая насчитывает в Петербурге 40 объектов общей площадью 388 тыс. кв. м.

По его расчетам, с учетом того, что в следующем году ставка по налогу на имущество вырастет с 1,5 до 2% от кадастровой стоимости, получается, что сумма налогов вырастет на 135%, то есть в 2,35 раза. Суммарно это с 220 млн руб. до 520 млн. руб. в год. «Для нашей компании это не просто очень существенно, это как снег на голову», — говорит Андрей Ростовцев.

Крупнейший владелец торговой недвижимости в Петербурге ХК «Адамант» (владеет 22 торгово-развлекательных комплексами в городе) также столкнулся с резким ростом стоимости своих объектов — в среднем более чем вдвое. «Есть несколько объектов, которые выросли в цене в 10 — 11 раз», — сообщили в пресс-службе компании. С учетом роста процентной ставки, налог увеличится, минимум, в три раза. А по некоторым объектам — во все 15, подсчитали в «Адаманте»

«Инвестиции теряют смысл»

Суммарные платежи УК «Теоремы» в бюджет по налогу на имущество в результате изменений вырастут в 2,2 раза, оценил управляющий партнер холдинга Игорь Водопьянов. В такой ситуации инвестиции в строительство новых объектов теряют всякий смысл, считает он, что наглядно видно на примере только что сданного в аренду БЦ «Феррум-1» и сдаваемого «Феррум-2». Налоги с этих объектов теперь будут равны полуторамесячной выручке от их эксплуатации и составят ровно половину от прибыли, утверждает он.

«С учетом новой кадастровой оценки и одновременного повышения ставки налога, годовой налоговый платеж по этим двум центрам составит 110 млн рублей. Первый центр, который уже работает, приносит нам примерно 20 млн рублей арендной платы в месяц, второй — будет приносить порядка 50 млн рублей, что в пересчете на год даст 840 млн рублей арендного дохода. Так вот, платеж в 110 млн рублей будет равен 13% от выручки, что, на мой взгляд, является очень крутой ставкой налога», — приводит расчет Игорь Водопьянов. Как он добавляет, в прибыли, получаемой от эксплуатации БЦ, налог займет уже не 13, а 20 процентов.

«С учетом других налогов, мы отдадим государству в следующем году 50% от прибыли с этих БЦ, а в дальнейшем будем платить еще НДС, так что вместо прибыли останется дырка от бублика». «На мой взгляд, при таком уровне рентабельности нет никакого смысла работать — если бы я не построил эти красивые центры, получившие архитектурную премию Чикагского Атенеума, то был бы богаче. В таких инвестиционных условиях богаче тот, кто не инвестирует», — резюмирует он.

По какому принципу изменилась кадастровая оценка тех или иных объектов, Игорь Водопьянов не понимает, но указывает, что эти изменения значительны: «рост платежа по налогу на имущество с нашего БЦ «Т4» составит 362%, с ТЦ «Зима» — 216%», — приводит он пример.

Как считали

Эксперты связывают рост кадастровой стоимости с тем, что в этом году впервые ввели в кадастровой оценке новое понятие «нежилые помещения, пригодные для предпринимательской деятельности».

«Если вы владеете не зданием целиком, недвижимость стали оценивать не по доходному или затратному методу, а исходя из непонятных величин, связанных с транспортной доступностью, близостью к центру города и пр. При умножении одного на другое и получаются такие завышенные цифры, когда все здание целиком оценили значительно дешевле, чем наши помещения в нем, причем в эти «помещения пригодные для предпринимательской деятельности» включили не только полезную площадь, но и лифты, лестницы, туалеты и другие места общего пользования», — рассказывает Андрей Ростовцев.

Эксперты связывают рост кадастровой стоимости с тем, что в этом году впервые ввели в кадастровой оценке новое понятие «нежилые помещения, пригодные для предпринимательской деятельности».

«В БЦ «Сенатор» на Большой Морской мы занимаем 96% площадей здания, новая кадастровая стоимость которого (целиком) — 223 млн. рублей. То есть нашу долю оценили в 3,23 раза выше, чем стоимость дома целиком! Как это возможно?», — недоумевает Андрей Ростовцев.

«Приведена в соответствие к рынку»

В пресс-службе Комитета имущественных отношений Смольного, чьим подведомственным учреждением является СПб ГКУ «Кадастровая оценка», пояснили, что в 2023 году государственная кадастровая оценка проводится не только в Петербурге, но и на территории всей РФ, во всех её субъектах, на основании федерального закона. «В сравнении с оценкой 2018 года она основывается на более полных и точных данных, в том числе имеющихся в технических паспортах, и на более качественных методиках расчета», — отметили в ведомстве.

«Объективно рыночная стоимость недвижимости за 5 лет значительно выросла. Новая кадастровая оценка приведена в максимальное соответствие к рынку», — подчёркивают в КИО.

Не подходящий момент

Бизнемены, наоборот, видят не соответствие переоценки рыночной ситуации. «Сейчас на рынке недвижимости стагнация, претендентов как на аренду, так и на покупку крупных объектов практически нет. Западные компании начали активно уходить с российского рынка в 2022 году, ситуация по спросом ухудшается, новые платежеспособные арендаторы не появляются с такой скоростью, с которой уходят зарубежные компании. На этом фоне нам в два с лишним раза повышают налог. Такое решение, мягко говоря, нельзя признать разумным и логичным, так как при декларировании поддержки бизнеса в новых экономических реалиях идет значительное увеличение налоговой нагрузки. Это может привести к финансовым проблемам у любого бизнеса, связанного с недвижимостью, потере рабочих мест и другим негативным последствиям, поскольку данный налог платится вне зависимости от результатов хозяйственной деятельности», — прогнозирует Андрей Ростовцев.

«Последние 4 года были крайне сложными для отрасли управления коммерческой, в том числе торговой недвижимостью. Вначале из-за мер по борьбе с распространением КОВИД-19 пришлось заморозить деятельность на полгода, а после и вовсе ее ограничить. Некоторые арендаторы так и не смогли восстановиться. Сейчас санкционные меры вызвали уход многих брендов, это напрямую и опосредованно повлияло на экономическую эффективность и оставшихся российских компаний. При таком росте налоговой нагрузки некоторые объекты недвижимости могут перестать быть рентабельными», — заявили в ХК «Адамант».

До 23 сентября собственники могут подать свои замечания к оценке в СПб КБУ «Кадастровая оценка». В холдинге «Империя» сообщили, что планируют оспаривать кадастровую оценку и подавать замечания по самым вопиющим случаям. В ХК «Адамант» также намерены подать свои замечания, «однако они всегда носят чисто технический характер и на ситуацию в целом не повлияют», — отметили в компании.

«Я думаю обратиться в Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) с тем, чтобы произошедшее в Петербурге повышение налоговых платежей признали форсмажором», — комментирует глава «Теоремы» Игорь Водопьянов.

Собрать на 5% больше

Несмотря на значительный рост кадастровой стоимости, в Смольном не ожидают резкого роста налоговых платежей в бюджет. В ответе на запрос РБК Петербург в городском комитете финансов сообщили, что по предварительным оценкам, которые согласованы с позицией главного администратора доходов — УФНС России по Санкт-Петербургу, поступления по налогу на имущество организаций в 2024 году прогнозируются в объеме более 53 млрд руб., с ростом к уровню 2023 года на 5%. По данным на 1 сентября в бюджет по этой статье поступило 38,3 млрд руб. (78,8% от годового плана в 48,7 млрд руб.).

По предварительным оценкам, поступления по налогу на имущество организаций в Петербурге в 2024 году прогнозируются в объеме более 53 млрд руб., с ростом к уровню 2023 года на 5%.

«Следует отметить, что в структуре налога на имущество организаций большую часть занимает налог, исчисляемый исходя из среднегодовой стоимости имущества (помимо налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости). Таким образом, на объем поступлений по указанным составляющим налога могут оказывать влияние разные факторы», — добавили в пресс-службе ведомства.

Источник


Региональное отделение:  Санкт-Петербургское региональное сообщество