Бизнес готовится увольнять, чиновники — судиться. Чем обернется рост кадастровой стоимости недвижимости в СПб

29 Сентября 2023

Чиновники заново оценили 3,4 млн объектов, кадастровая стоимость всех объектов выросла в итоге на 70%, с 1,9 трлн рублей до 3,2 трлн. Массовая переоценка вызовет новую волну судебных исков от собственников.

Разные методики расчета, применяемые к разным объектам, приводят порой к росту выплат на 1000%, рассказывают их владельцы. Правда, пока чиновники запланировали увеличить в следующем году сборы по налогу на имущество компаний всего примерно на 3 млрд рублей (+6% к 2023 году). Основная мысль Смольного: новая оценка более точно описывает положение дел на рынке недвижимости. Предприниматели готовы поспорить. «Фонтанка» рассказывает две истории, действительно вызывающие вопросы, разрешить которые сможет теперь только суд.

Смотря как считать

Собственники недовольны не только многократно возросшей новой стоимостью своих владений, которая потянет за собой кратное увеличение налога на имущество. Ряд владельцев обнаружили, что на один и тот же объект их собственности существует по две оценки, рассчитанные разными способами, и с результатами, различающимися в разы.

За разъяснениями «Фонтанка» обратилась в Городское управление кадастровой оценки (ГУКО), но там ответили: в расчетах всё верно, а разница в стоимостных показателях обусловлена рыночными реалиями. Тем не менее, считают аналитики, увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости больно ударит по всем: собственникам, арендаторам, посетителям ТЦ. Чиновники готовятся доказывать свою правоту.

Два вида кадастровой оценки

С проектом отчета об определении кадастровой стоимости зданий, сооружений и помещений собственники могли ознакомиться на сайтах СПб КБУ «Кадастровая оценка» и Росреестра до 23 сентября. До этой же даты ведомство принимало замечания от владельцев. Сейчас в открытом доступе проекта нет, но представители ГК «Империя», которая управляет сетью бизнес-центров «Сенатор» и среди прочих 40 объектами общей площадью 388 тыс. кв. м, владеют зданием на Большой Морской, 24, уже успели с ним ознакомиться.

— Кадастровая стоимость объекта на улице Большой Морской, д. 24, выросла более чем на 1000%. Действующая кадастровая стоимость — 65,6 млн рублей, новая — 722,8, — рассказал «Фонтанке» финансовый директор ГК «Империя» Андрей Ростовцев.

Более того, отметил Ростовцев, кадастровая стоимость здания площадью 4932,2 кв. м, как следует из отчета ГКО, составляет 223,18 млн рублей, а сами помещения в нем площадью 4734 кв. м оценили в 722,84 млн (документы имеются в распоряжении редакции), то есть в три раза дороже.

Как уже объяснял «Фонтанке» глава КИО Леонид Кулаков, при переоценке чиновники отказались от использования т. н. затратного метода, в основе которого лежал учет расходов на создание объекта, и использовали рыночный или сравнительный подход, основанный на анализе рыночных цен сделок и предложений.

Но именно при оценке кадастровой стоимости здания на Большой Морской, 24, специалисты избрали затратный подход. И он как раз сильно отличается от рыночного, по которому оценены помещения внутри здания.

В консалтинговой компании в сегменте коммерческой и жилой недвижимости Nikoliers объяснили это спецификой здания.

— Применительно к историческим зданиям определение справедливой рыночной стоимости осложнено уникальными особенностями таких объектов — эффективностью для сдачи в аренду. В исторических зданиях могут быть существенные потери площади на места общего пользования, служебные и технические помещения, а стоимость эксплуатации может быть существенно выше, чем в «обычных» объектах коммерческой недвижимости. Поэтому возможны ситуации, когда формально правильно проведенная оценка здания приводит к формированию его цены, которая выше реально обоснованной с точки зрения его рыночной эксплуатации, — считает операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.

Какая именно кадастровая оценка из двух существующих по зданию на Большой Морской, 24, станет служить базой для расчета налога на имущества, определит правительство Петербурга. Перечень публикуют на сайте городской администрации.

— Налог на имущество в части коммерческой недвижимости платится на основании перечня, который ежегодно составляется правительством Петербурга в конце года. Составляется список тех объектов недвижимости, по которым установлена кадастровая стоимость. В него может входить либо помещение, либо само здание целиком. Если объект не входит в этот перечень, то налог исчисляется не от кадастровой стоимости, а исходя из остаточной, — объясняет директор компании «Аудиторская Фирма Поймановой» Наталья Пойманова.

Соответственно, в 2023 году «Империи» за здание на Большой Морской, 24, придется заплатить налог на имущество по действующей ставке 1,5% в размере 3,3 млн рублей (или 4,5 млн рублей, если ставка вырастет до 2%), если в перечне учтут кадастровую стоимость здания, либо 10,8 миллиона (14,45 млн при ставке 2%), если учтут кадастровую стоимость помещений. И надежды, что здание учтут по меньшей стоимости, эфемерны.

Почему 5 тысяч «квадратов» в самом центре раньше были оценены всего по 13 тыс. рублей за кв. м, Андрей Ростовцев объясняет так: «Председатель КИО говорил, что в этом случае не учитывалась реконструкция в 2005 году, но мне кажется, что это было связано с предыдущим владельцем здания — АО « Ростелеком». С госкомпаний не принято брать дорого».

Что говорят в ГУКО

В ГУКО объяснили, что наличие двух видов оценки на один и тот же объект вполне логично: кадастровый учет осуществляется в отношении как здания, так и помещений, расположенных в нем. Здание по отношению к расположенным в нем помещениям является родительским объектом. И, соответственно, подходы к их оценке одинаковыми быть не могут по определению.

— В случае наличия развитого рынка объектов недвижимости, достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) при определении кадастровой стоимости предпочтение отдается сравнительному подходу. В то же время при определении кадастровой стоимости зданий сравнительный подход рекомендуется использовать только в качестве поверочного. Это обусловлено отсутствием развитого рынка зданий (за исключением объектов индивидуального жилого строительства), что затрудняет использование сравнительного подхода и индивидуальными особенностями ведения бизнеса, которые невозможно учесть в массовой оценке при использовании доходного подхода к оценке зданий, — разъяснила начальник отдела кадастровой оценки ГБУ Екатерина Авдонина.

Разница же в стоимостных показателях обусловлена рыночными реалиями, объяснила специалист. Коммерческие помещения, особенно небольшие, легче ввести в рыночный оборот, что и подтверждается наличием активного рынка. Реализация же зданий более затруднительна, так как при их продаже необходимо реализовать права и на земельный участок, на котором оно расположено, что увеличивает стоимость сделки. Кроме того, при покупке здания собственник несет и дополнительные затраты: заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, вкладывается в его содержание в состоянии, пригодном для эксплуатации, и т. п.

— Анализ инвестиционной активности на рынке недвижимости Петербурга не выявил снижения капиталовложений в объекты недвижимости, что не позволяет говорить о внешнем износе для зданий. Даже для объектов торговой недвижимости мы наблюдаем постепенное насыщение рынка. Ввод объектов коммерческой недвижимости несколько замедлился, но в то же время наблюдается и новое строительство, — сообщила Екатерина Авдонина.

Придется уволить весь персонал

По своим объектам недвижимости владельцы массово направляли в ГУКО замечания по переоценке. У одних возникли вопросы по строительным объемам, взятым в расчет, у других вызывает сомнения сама методика подсчета, основанная на рыночной стоимости недвижимости.

— Они [ГУКО] говорят о том, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной. В прошлом году мы продали бизнес-центр «Акватория» на Выборгской набережной с видом на Неву по 100 тысяч рублей [за квадратный метр]. Благодаря проведенной переоценке бизнес-центр Т4 на площади Бехтерева они тоже посчитали по 100 тысяч рублей. Нам кажется, что цена должна отличаться минимум в два раза, — говорит управляющий партнер компании «Теорема» Игорь Водопьянов.

Если их замечания не будут учтены, говорят владельцы недвижимости, они готовы оспаривать результаты переоценки в суде. Ведь новая кадастровая оценка неизбежно потянет за собой и рост налоговой нагрузки на них в виде налога на имущество, перенести на плечи арендатора не выйдет. Учитывая, что со следующего года, когда начнет действовать новая оценка объектов, ставку налога с 1,5% планировалось увеличить до 2% (как в большинстве регионов страны), должна будет вырасти и общая сумма налога. Хотя Смольный рассматривает возможность сохранить на следующий год старую ставку.

О том, какие волевые решения придется принимать, владельцы недвижимости задумываются уже сейчас.

— Самое большое повышение суммы налога по одному из наших объектов — 364%. Лучше всего сравнивать с процентами от годового оборота: например, по бизнес-центру Т4 налог на имущество будет составлять 26% от годового оборота. Условно говоря, все деньги за один квартал мы будем отдавать государству. Поэтому я не очень понимаю, как мы будем сводить концы с концами, наверное, просто надо будет уволить весь персонал, — говорит Игорь Водопьянов.

Не в первый раз

Действующая кадастровая стоимость была определена в 2018 году, и с тех пор на рынке недвижимости произошло много стоимостных изменений. Как минимум изменилась стоимость строительства объектов. Однако, наряду с этим, существовали и другие факторы, не способствующие столь бурному росту стоимости активов, как это демонстрируют результаты кадастровой оценки, полагают аналитики.

Увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости может обернуться вполне закономерными, причем негативными, последствиями для всех: собственников, арендаторов, посетителей ТЦ, считают эксперты консалтингового агентства NF Group.

— Для собственников недвижимости увеличение кадастровой стоимости приведет к росту расходов по налогу на имущество, а также к попыткам пересмотреть ее. Для арендаторов — к возможному повышению арендных платежей вследствие роста операционных расходов арендодателей. Для посетителей ТЦ — к росту цен на товары и услуги. Для чиновников и кадастровых оценщиков — к очередному недовольству результатами их работы. При этом я бы не утверждал, что речь идет исключительно о необоснованном росте кадастровой стоимости. Возможно, как и в любом масштабном проекте, в результатах есть отдельные неточности, но большинство наблюдаемых изменений кадастровой стоимости — результат расчетов, основанных на рыночных данных, — говорит руководитель проектов отдела оценки консалтинговой компании NF Group в Петербурге Дмитрий Цацкин.

Источник


Региональное отделение:  Санкт-Петербургское региональное сообщество