Смольный отъехал от земли автозаводов

Петербургские предприятия Toyota и Hyundai смогут добиться снижения кадастровой стоимости своих участков, которая влияет на размер земельного налога. В сентябре Смольный может заключить мировое соглашение с автозаводами, которое подразумевает новую компромиссную стоимость участков. Дисконт со стороны города может составить 30%, тогда как инвесторы просят скидку более 50%. Эксперты констатируют, что на практике случаев мировых соглашений с органами государственной власти немного и в данной ситуации сыграли роль громкие имена инвесторов.

Смольный готов урегулировать мирным путем спор с петербургскими предприятиями Toyota и Hyundai, которые весной этого года подали иски в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти о снижении кадастровой стоимости их участков. Об этом сообщается в материалах суда. Рассмотрение дел Toyota и Hyundai отложено до 4 и 5 сентября соответственно.

В прошлом году в Петербурге по заказу комитета по земельным ресурсам впервые с 2006 года кадастровая стоимость 117 тыс. земельных участков была пересмотрена, в результате чего многие из них значительно подорожали. Оценку проводило Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП "ГУИОН"). Как следствие, в текущем году Смольный стал ориентироваться на новую кадастровую стоимость при формировании налога на землю. С возросшей налоговой нагрузкой оказались не согласны многие собственники больших участков. Тогда депутаты городского парламента по инициативе губернатора Петербурга Георгия Полтавченко снизили ставку земельного налога для промышленных предприятий в текущем году с 1,5 до 1,25% от кадастровой стоимости участка. Несмотря на это, сегодня пересмотра оценки стоимости земли добиваются десятки компаний, в собственности которых находятся большие участки.

Независимый оценщик компании "Тойота Мотор Мануфэкчуринг Россия" оценил участок площадью 2,2 млн кв. м в Шушарах в 2,7 млрд рублей против 4,3 млрд рублей, установленных ГУП "ГУИОН". В свою очередь, "Хендэ Мотор Мануфактуринг Рус" просят установить стоимость их участка площадью 1,9 млн кв. м в поселке Левашово на уровне 1,9 млрд рублей против 3,5 млрд рублей. Таким образом, инвесторы просят от города дисконт 63 и 54% соответственно. Впрочем, такой скидки предприятиям получить не удастся, полагают эксперты. Большее, на что могут рассчитывать инвесторы, — это уменьшение кадастровой стоимости на 30%.

Директор агентства "Auto-Dealer-СПб" Михаил Чаплыгин полагает, что увеличение стоимости участков по сравнению с предыдущей оценкой было очевидно: город за последние пять лет создал для обеих промзон всю необходимую инженерную и таможенную инфраструктуру, что существенно сократило затраты предприятий, например, на логистику.

Начальник аналитического отдела инвестиционной компании ЛМС Дмитрий Кумановский подчеркивает, что любое завышение кадастровой стоимости выгодно органам власти, поскольку позволяет увеличить доходы бюджета. "Подав заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка, Toyota фактически просит суд принять решение об уменьшении доходов бюджета. Это непростая ситуация для судьи, поэтому, вероятно, будет заказана новая оценка, на основании которой будет приниматься решение", — говорит господин Кумановский. В комитете по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга отказались комментировать ситуацию до оглашения судебного решения. Вопросы пока вызывает способ расчета итоговой компромиссной стоимости участков. Эксперты отмечают, что стороны могут достичь договоренностей в результате письменного общения или заказать дополнительную оценку для обоснования снижения или повышения стоимости участков.

Генеральный директор ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Александр Зленко поясняет "Ъ", что участки подобной площади, как у заводов Toyota и Hyundai, на петербургском рынке не обращаются, и их ценообразование имеет свои особенности. При массовой оценке кадастровой стоимости таких участков есть риск получить погрешность около 20%, говорит господин Зленко. "В настоящий момент в городе наиболее ликвидные участки имеют площадь 1-2,5 га. Определение кадастровой стоимости участков большой площади (от 70 га и выше) методом сравнения с объектами-аналогами может быть осложнено отсутствием таких аналогов. В таких случаях за основу при расчете берутся объекты-аналоги, имеющие площади в сотни раз меньше. Но стоимость мелких участков, находящихся на конкурентном рынке, может быть больше, чем условный участок такой же площади, выделенный из большого участка. Для таких объектов-аналогов при расчете кадастровой стоимости участков большой площади мы предлагаем применять существенную скидку", — говорит господин Зленко.

Партнер юридической фирмы "Дювернуа Лигал" Игорь Гущев отмечает, что в судебной практике не слишком часто встречаются мировые соглашения с органами государственной власти. На решение Смольного пойти на мировое урегулирование вопроса могли повлиять имена крупных инвесторов, затяжные споры с которыми могли негативно отразиться на инвестиционном климате Петербурга. Господин Гущев обращает внимание на то, что в случае успеха инвесторов в оспаривании кадастровой стоимости участков подобные иски могут быть направлены со стороны других петербургских автозаводов.

Партнер Capital Legal Services Ирина Оникиенко отмечает, что зачастую ходатайства об отложении в связи с мирным урегулированием имеют цель только затянуть процесс одной из сторон. Ирина Оникиенко констатирует, что споры с крупными инвесторами по таким принципиальным вопросам, как налогообложение, всегда привлекают повышенное внимание и имеют далеко идущие последствия. Однако, по оценке госпожи Оникиенко, само по себе наличие данных споров в производстве суда имеет второстепенное значение. В первую очередь инвесторы будут оценивать поведение городских властей в рамках этих споров.