Недвижимость дошла до кадастра

17 Сентября 2013

Отчеты, прошедшие через суды, представляют методологический интерес

Чтобы сформировать налогооблагаемую базу, в России реализуется грандиозный по своим масштабам и последствиям национальный проект полной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В Санкт-Петербурге, например, Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП "ГУИОН") рассчитало кадастровую стоимость более 100 тыс. земельных участков.

Теория на практике

Напомним, что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на идеальном конкурентном рынке. Подразумевается, что она определяется методами индивидуальной оценки. Кадастровая стоимость тоже рыночная, но определяется методами так называемой массовой оценки. Методы различаются не формулами, а исходными данными, которыми располагает оценщик.

При массовой оценке это информация из реестра. При индивидуальной – любая информация, которую оценщик сочтет существенной. Ее можно получить разными методами, в том числе путем осмотров и фотофиксации. Например, при оценке земельного участка оценщик может использовать не только информацию о характере его застройки, но и о соседних участках и характере их использования. Дополнительная информация может привести к тому, что рыночная стоимость оказывается выше или ниже кадастровой. Когда рыночная стоимость меньше кадастровой, землевладелец может оспаривать кадастровую стоимость в специальной комиссии или в суде и заменить ее на рыночную. Получается, что интересы землевладельца не могут быть нарушены, если признать, что налогообложение по рыночной стоимости справедливо: базой для налога будет величина, меньшая или равная рыночной стоимости.

Логика законодателя такова, что рыночную стоимость можно вычислить с высокой степенью точности и отчет об оценке, в котором соблюдены все требования законодательства, приведет к установлению единственно правильного ее значения. Однако это далеко не так.

Теоретическая база современной оценки сложилась еще до Великой депрессии в США, когда рыночная равновесная цена считалась очевидной, как законы классической механики, поэтому мы с удивлением увидели, что два специалиста, оценивая один и тот же объект, получают существенно различающиеся между собой значения. Причем различие может достигать 100% и более. В последнее время оценщики заинтересовались тем, насколько справедлива гипотеза единой цены, лежащая в основе оценочной методики. Эта гипотеза говорит, что одинаковые (гомогенные) товары должны иметь одинаковые цены. Ведь все участники рынка действуют разумно, расчетливо, проанализировав всю необходимую информацию. А на практике? Исследование цен на электронную технику в интернет-магазинах показало, что стоимость гомогенных товаров отличается в пределах 20%. А если товары не так уж однородны, а наоборот, уникальны, как на рынке недвижимости, разброс превышает 40%.

Все в суд

Подавляющее большинство налогоплательщиков столкнулись с проблемой резко, иногда в десятки раз, возросшего налога на землю. По большей части это связано с тем, что "старая" кадастровая стоимость была существенно ниже рыночной. Эта часть возросшего налогового бремени заложена в самой концепции кадастровой оценки и не может быть снижена законными методами. Так как в нашем федеральном законе написано, что оценщик самостоятельно выбирает подходы и методы оценки, а в федеральных стандартах оценки нет четких указаний и формул, которым должно следовать, повышения точности оценки невозможно достигнуть, требуя тщательного соблюдения закона.

Чтобы снять остроту проблемы, депутаты городского парламента по инициативе губернатора Георгия Полтавченко пошли на снижение ставки земельного налога для промышленных предприятий в нынешнем году с 1,5 до 1,25% кадастровой стоимости земельного участка. Однако собственников земельных участков (в основном промышленных предприятий) это не удовлетворило. Многие не согласны с кадастровой оценкой – она существенно выше рыночной стоимости. Поскольку приватизация земли в Петербурге идет давно и активно, многие участки давно обрели "эффективных собственников", ориентирующихся в рыночных ценах. Многие понимают, что продать их земли по ценам, близким к кадастровой, невозможно. Конечно, им трудно согласиться с такой базой налогообложения, и они просят независимых оценщиков восстановить справедливость и рассчитать рыночную стоимость, соответствующую экономическим реалиям.

Наиболее ярко эта ситуация проявила себя в так называемом "сером поясе" Санкт-Петербурга, огромной территории промышленной застройки вблизи исторического центра города. Собственники таких участков не могут вынести свои предприятия в Ленинградскую область и перепрофилировать участки – такие проекты требуют огромных инвестиций, а в экономике рецессия. Да и на поддержку города рассчитывать не приходится, ибо промышленная политика правительства подразумевает модернизацию промышленности и противодействие "деиндустриализации" города.

По итогам судов, как показывает формирующаяся судебная практика, виноватыми остаются оценщики

Фото: Архив "Эксперт С-З"

В результате сейчас в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области ждут рассмотрения около 100 исков от собственников, не согласных с кадастровой оценкой.

В суде, главным образом, обсуждается соответствие отчетов формальным требованиям закона, а не корректность определения оценщиком кадастровой и рыночной стоимости. Иногда достигается соглашение сторон. Например, такие крупные собственники земельных участков, как Toyota и Hyundai смогли найти компромиссную величину рыночной стоимости и договориться с властями Санкт-Петербурга, что подтвердил губернатор в своем интервью. Остальные, менее сговорчивые собственники, оказываются втянуты в долгосрочные разбирательства.

По итогам судебных дел, как показывает формирующаяся судебная практика, виноватыми остаются оценщики: их обвиняют, по сути дела, в профессиональной несостоятельности. Оценщики уже рассматриваются не как исследователи, решающие сложные и важные для общества задачи, а как злонамеренные и искушенные нарушители закона об оценочной деятельности.

Между тем, многие оценщики давно утверждают, что рыночная стоимость – не число, а диапазон. Этот принципиальный вопрос из сферы научно-методических споров вышел на законодательный уровень. Появился законопроект №104824-6 о внесении изменений в 135-ФЗ об оценке. Он вводит понятие интервала рыночной стоимости, но не дает его содержательного определения. Этот факт был отмечен в отзыве профильного комитета Государственной думы. Если законопроект будет принят, есть надежда на снижение количества конфликтных ситуаций, в том числе между оценщиками и государственными структурами.

Одновременно предпринимаются попытки усовершенствовать практику досудебного оспаривания. Росреестр выступил с инициативой увеличить срок досудебного обжалования кадастровой оценки. Соответствующий законопроект планируется принять до конца 2013 года. Он продлит возможность оспаривания результатов в течение всего периода до следующей кадастровой оценки, которая должна проводиться один раз в пять лет (но может быть инициирована через 3 года).

Простые расчеты

Как пойдет процесс оспаривания, если рассматривать рыночную стоимость как интервал и оценщик сумеет обосновать величину этого интервала от минимальной до максимальной рыночной стоимости.

Если кадастровая стоимость больше максимальной рыночной, значит, она завышена, и в качестве рыночной стоимости логично принять среднее значение между максимальной и минимальной рыночной (РСср=(РСмин+РСмакс)/2).

Если кадастровая стоимость ниже максимальной рыночной, но выше минимальной, она близка к рыночной, и в качестве рыночной стоимости логично принять минимальное значение.

Если кадастровая стоимость ниже минимальной рыночной, оспаривание невозможно и кадастровая стоимость должна остаться неизменной.

Думается, такая логика не может быть оспорена налогоплательщиком, верящим в справедливость рынка.

Осталось решить задачу обоснования интервала стоимости. Ее решение следует искать в первую очередь в рамках сравнительного подхода, когда стоимость застроенного участка определяется путем сравнения с ценами на свободные участки. Первый важнейший этап – поиск и отбор аналогов. Надо договориться, какие источники поиска информации допустимы (так сделано в федеральной контрактной системе). По-видимому, для Санкт-Петербурга это будут данные Фонда имущества, Российского аукционного дома, популярные интернет-издания, данные Росреестра.

Если оценщик не выполняет "отсева" аналогов, он формирует начальный диапазон цен. Его можно существенно сузить известными оценщикам методами статистического анализа или квалиметрии. Безусловно, надежность процедуры тем выше, чем больше аналогов оценщик сможет задействовать. Любые ограничения пространства поиска аналогов крайне нежелательны. Оценка с целью замены кадастровой стоимости рыночной производится на день определения кадастровой стоимости – в Петербурге 15 марта 2012 года. В связи с этим возникает спор о возможности использовать аналоги, информация о которых появилась после даты оценки. Одни специалисты утверждают: так как в п. 19 Федеральных стандартов оценки №1 написано, что "оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки", использовать такие аналоги нельзя. Другие специалисты (оценщики и юристы) уверены, что события – это что-то существенное, происходящее помимо воли человека (в отличие от действий). Публикация объявления о продаже есть действие, а не событие. Сделка – это согласованные действия двух людей. А события – это дефолт или катастрофическое наводнение. Они происходят независимо от воли конкретного человека.

Этот, казалось бы, мелкий технический вопрос оказался принципиальным. Во-первых, если под событиями понимать все происходящее в этом мире, резко сокращается количество и качество исходной информации, которой может воспользоваться оценщик. Соответственно снижается качество оценки. Во-вторых, защитники буквальной трактовки п. 19 ФСО 1 стоят на защите формальных позиций, буквы закона, а не его духа. Нет аргументов в защиту п. 19, нет объяснений целесообразности его расширенной трактовки. Позиция "принципиальная": нельзя.

В результате немалый творческий и интеллектуальный потенциал российских оценщиков расходуется на преодоление формальных препятствий, созданных в процессе разработки и утверждения стандартов и имеющих исключительно ограничительный и запретительный характер.

Резюме

"Кадастровая эпопея" в России только разворачивается. В процессе кадастровой оценки достигнут небывалый для нас уровень открытости. Отчеты о кадастровой стоимости, за которые заплачены из бюджета немалые деньги, находятся в открытом доступе. Любой может заняться их изучением и анализом. Было бы справедливо обнародовать и отчеты о рыночной оценке с целью оспаривания. Отчеты, прошедшие через судебные споры, представляют значительный методологический интерес, независимо от исхода процесса. К спорам оценщиков присоединились юристы – судьи и адвокаты. Они оказались вдумчивыми читателями отчетов, часто предлагают интересные трактовки оценочных проблем, задают вопросы – на первый взгляд наивные, а на второй – глубокие. За последний год сформулированы важнейшие проблемные вопросы в области оценки и ценообразования. Что такое условно свободный земельный участок? Как надо обосновывать наиболее эффективное использование? Как окружение объекта формирует его стоимость? Как фактическая застройка сказывается на стоимости земли? Этот список можно продолжить. Есть основания надеяться, что споры о кадастровой и рыночной стоимости приведут к полезным для общества и бизнеса результатам, к формированию более понятных и справедливых цен на недвижимость. А может быть, и на другие товары и услуги. Ведь проблема ценообразования находится в центре нашей общественной жизни уже более четверти века. Будем надеяться, что "кадастровая эпопея" позволит нащупать верные решения.

Источник