Переоценка ценностей

  Утверждена новая кадастровая оценка земель. Стоимость участков под заводами, офисами и гостиницами значительно снижена, от чего выиграют как работающие предприятия, так и собственники долгостроев. А вот земля под жилыми домами подорожала на 33%.

Кадастровую оценку земельных участков в Петербурге по заказу комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) заново провело ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН). Работы проведены для 127 967 земельных участков общей площадью 84,5 тыс. га.

В итоге суммарная кадастровая стоимость земли в Петербурге возросла на 3,78% и составила 2,8 трлн рублей. На днях КЗРиЗ утвердил результаты новой оценки, и она будет учитываться в качестве базы для начисления земельного налога в 2014 году. Генеральный директор ГУИОН Александр Зленко сообщил, что средний уровень кадастровой стоимости земельных участков возрос всего в трех районах - это Василеостровский, Курортный и Московский, а во всех остальных районах он уменьшился (см. схему).

И года не прошло

Примечательно, что результаты предыдущей кадастровой оценки утвердили в 2012 году (до этого стоимость земли не пересматривалась 6 лет). Заместитель председателя КЗРиЗ Николай Филин говорит, что законодательство позволяет проводить оценку не реже чем раз в 5 лет. "Но мы можем делать это чаще - хоть каждый год. Мы решили уточнить результаты оценки, произведенной в прошлом году", - подчеркивает он. "Чем чаще проводить оценку кадастровой стоимости, тем она будет более качественной. Например, в этот раз для определения стоимости участков мы использовали уже 2843 объекта-аналога, тогда как в прошлый раз их было 1892. Для промышленных участков их количество выросло на 400", - подчеркивает Александр Зленко. Очевидно, что срочно пересмотреть кадастровую стоимость земли чиновников вынудил вал арбитражных исков от промышленных предприятий, у которых из-за повышения кадастровой стоимости земли значительно возросли платежи по земельному налогу. К сегодняшнему дню подано более 130 исков о пересмотре кадастровой стоимости от крупных промышленных предприятий, 12 из них выиграли истцы, 15 исков проиграно, в 23 случаях собственники согласились на заключение мирового соглашения. По итогам мировых соглашений в среднем кадастровая стоимость снижена на 18-20%. Судебную практику явно учли при переоценке земли. Земли этой категории в среднем подешевели как раз на 18,8%. При этом чиновники рассчитывают, что объем поступлений в бюджет от земельного налога не сократится, напротив, они должны существенно возрасти: с 4,8 млрд рублей в этом году до 6,5 млрд рублей в следующем. В комитете финансов сообщили, что в бюджете на 201 4 год уже учтена переоценка кадастровой стоимости.

Кто заплатит за банкет

За снижение стоимости земли для заводов заплатят собственники участков других категорий. После переоценки на 33% подорожала земля под многоквартирными домами. "Наблюдается рост спроса на такие земельные участки, их рыночная стоимость растет, что отразилось и на кадастровой", - пояснил Николай Филин. Увеличится не только стоимость земли, но и число плательщиков налога. В КЗРиЗ сообщили, что в течение года было сформировано 1,2 тыс. земельных участков под жилыми домами.

В КЗРиЗ настаивают: со следующего года независимо от решений суда будет применяться новая кадастровая оценка. Если собственники с ней не согласны, они могут снова обращаться в суд. "Для бизнеса это означает гарантию оспаривания действующей оценки только в рамках 1 года", - отмечает директор департамента компании "ЛАИР" Светлана Солодова.

Двойной эффект

Автоматическое снижение кадастровой стоимости земли для пяти категорий участков (см. инфобокс), с одной стороны, поддержит тех же промышленников, чьи предприятия действуют в городе. С другой стороны, это снизит нагрузку и на тех, кто использует площади неэффективно.

"Неправильно, что, владея большой территорией, предприятия не используют ее по назначению, - считает руководитель проекта ЖК "На Гребецкой" группы компаний "БФА-Девелопмент" Сергей Богоутдинов. - Но правила не должны меняться каждый год. Иначе интерес девелоперов к промышленной земле так и не выльется в конкретные сделки".

"Вместо того чтобы включать административные и рыночные рычаги, которые будут работать на вывод промышленных предприятий из города, власти стимулируют заводы сидеть на участке, даже не работая", - констатирует генеральный директор ГК "Легенда" Василий Селиванов. По его мнению, рычаг должен быть диаметрально противоположным: выкупную стоимость промышленной земли, которая сегодня неподъемна, нужно снижать, а налоги за непрофильное использование промышленной земли повышать. "Тогда возникнет мотив для избавления города от "шанхайской промки". А это, по моему глубокому убеждению, и есть синоним развития", - считает девелопер.

"Снижение кадастровой стоимости земли - это снижение себестоимости квадратного метра будущих инвестиций. В долгосрочной перспективе это положительно повлияет на инвестиционный климат", - не согласен руководитель компании "Л1" Павел Андреев. По его мнению, главное - чтобы правила игры не менялись: "Инвестор должен понимать, что кадастровую стоимость его участка и налоговую ставку завтра снова не пересчитают". "Промышленные территории интересны девелоперам только в том случае, когда подходят под изменения генплана. И такие сделки идут своим чередом вне зависимости от изменения кадастровой стоимости участков", - говорит заместитель гендиректора ГК "Невский Альянс" Александр Харламов. С другой стороны, существование в городе таких многолетних долгостроев, как здание гостиницы "Северная корона" на наб. реки Карповки, заброшенный объект на углу Малого пр. П.С. и Рыбацкой ул. или незавершенное здание ТК на Малой Балканской ул., - наглядное свидетельство того, что земельный налог пока не сильно бьет по карману собственников и им выгоднее законсервировать объект в надежде когда-нибудь продать его подороже, чем избавиться от актива сейчас по сходной цене.

ЦИФРЫ

Категории земельных участков, кадастровая стоимость которых снижена по результатам новой оценки

- Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (-6,6%)

- Для размещения гостиниц (-13%)

- Для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (-4%)

- Для размещения производственных и административных зданий (-18,8%)

- Для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения, физической культуры и спорта, культуры (-21%)

Источник: ГУП "ГУИОН"

КОММЕНТАРИИ

Плата за излишки

ВАЛЕРИЙ КАЛУГИН, председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству

В Петербурге многие промышленные предприятия еще в советское время получили огромные земельные участки, потом их приватизировали. Есть предприятия, где от одного цеха к другому не хотят пешком, а передвигаются на электромобилях, потому что заводская территория слишком большая. Очень много неиспользуемых земель. Во всем мире государственные власти способствуют оптимизации производств, побуждая их избавляться от излишков земли, потому что она дорогая. Надеюсь, что когда-нибудь и мы к этому придем.

МАРИНА ЗВЕРЕВА, директор по управлению недвижимостью "ЛОМО"

Мы выиграли суд второй инстанции по кадастровой оценке. Оспариваем не квалификацию экспертов ГУИОН, а саму систему. Самый сложный вопрос при оценке больших территорий - поиск аналогов. А их практически нет, поскольку нет сделок. Когда смотришь на реформу глазами фискалов - как на основу для сбора налогов - становится ясно, почему ее затеяли в кризисный год, когда бюджет дефицитный. Но промышленникам трудно смириться с тем, что себестоимость их продукции растет из-за земли. Смущает и то, что переоценку можно делать раз в 5 лет и чаще. Нестабильность не на пользу отрасли.

Источник