Рассмотрение вопроса об оспаривании субъектами малого и среднего предпринимательства новой величины кадастровой стоимости земельных участков, используемой для определения налогооблагаемой базы по земельному налогу

16 Мая 2014

24 апреля 2014 года состоялось заседание координационного совета по вопросам развития малого и среднего предпринимательства при Губернаторе Ленинградской области. От Управления Росреестра по Ленинградской области участие в заседании приняла заместитель руководителя Ситникова Е.В., выступившая с докладом «Рассмотрение вопроса об оспаривании субъектами малого и среднего предпринимательства новой величины кадастровой стоимости земельных участков, используемой для определения налогооблагаемой базы по земельному налогу».
В рамках этого доклада Ситникова Е.В. представила вниманию участников заседания следующие сведения.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135¬ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Положения Федерального закона № 167¬ФЗ не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения 60 дней после дня его официального опубликования и работы по проведению которой не завершились в указанный срок.
С учетом изложенного возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссии распространяется исключительно на результаты государственной кадастровой оценки, полученные после истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона N 167¬ФЗ и договоры на проведение которой были заключены после истечения указанного срока. К сожалению, в соответствии с нормами действующего законодательства не могут быть оспорены в указанной комиссии результаты ранее проведенных государственных кадастровых оценок, утвержденных постановлениями Правительства Ленинградской области.
Вместе с тем в настоящее время в Ленинградской области проводятся работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, а также особо охраняемых территорий и объектов.
Кроме того, в 2014 году планируется проведение работ по актуализации кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и водного фонда.
В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности. Приказом Росреестра от 25.10.2012 № П/463 такая комиссия создана на территории Ленинградской области.
В настоящее время в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут быть оспорены только результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (без земельных участков) на территории Ленинградской области, утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 № 257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области» (с изменениями, внесенными постановлением Правительства Ленинградской области от 22.01.2014 № 5).
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в Комиссии являются:
– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
– кадастровый паспорт объекта недвижимости;
– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
– отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость);
– положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно¬правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (в случае если стоимость, содержащаяся в отчете об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, отличается от кадастровой стоимости такого объекта недвижимости более чем на 30%).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Подробная информация о порядке оспаривания кадастровой стоимости в комиссии и о формах заявлений о пересмотре кадастровой стоимости содержится на официальном сайте Управления в разделе «Кадастровый учет – Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».
По вопросу установления рыночной стоимости земельных участков в судебном порядке необходимо отметить следующее.
Высший арбитражный суд Российской Федерации в своем постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 указал, что «согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта».
Заявителем в суд представляется отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе на соответствие требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, и получивший положительное заключение.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка должен быть представлен на дату по состоянию, на которую была установлена кадастровая стоимость.
Новая кадастровая стоимость (в размере его рыночной стоимости) вносится в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Между тем замена кадастровой стоимости земельного участка, указанной в ГКН, на рыночную через предъявление иска в суд приводит к явному злоупотреблению правами со стороны истцов, а также к принятию судами решений, сомнительных с точки зрения закона, когда рыночная стоимость земельных участков в Московской области определяется в размере 100 рублей (решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41¬27997/11).
Такие судебные решения приводят к срыву бюджетного процесса органов местного самоуправления. В этой связи органы местного самоуправления оказываются в ситуации, при которой они не смогут выполнить свои бюджетные обязательства, в том числе и социальные.
В этой связи большого внимания заслуживает вопрос, с какой даты измененная кадастровая стоимость земельного участка на его рыночную стоимость, определенная на основании решения суда в порядке реализации положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению для целей налогообложения.
В настоящий момент судебная практика по данному вопросу отсутствует.
Выработка конкретной позиции в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению данных споров не только позволит сократить количество процессов, связанных с определением даты применения рыночной стоимости земельного участка в целях налогообложения, но и приведет к возможности с большей определенностью и стабильностью формировать бюджет муниципальных образований.
По итогам заседания с учетом доклада Ситниковой Е.В. было решено создать рабочую группу по выработке предложений для внесения изменений в региональное законодательство в части изменения кадастровой стоимости объектов.
Региональное отделение:  Санкт-Петербургское региональное сообщество