Налог на основе кадастра: чего ждать?

17 Июня 2014

В ТТП обсудили новые налоги на имущество юридических лиц

В ходе круглого стола, который прошел в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате, чиновники и представители бизнес-сообщества обсудили кадастровую стоимость объектов недвижимости и попытались выяснить, какой должна быть справедливая ставка налого-обложения этих объектов. Поводом для встречи послужили изменения в законодательстве, устанавливающие порядок исчисления налога на имущество юридических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

К цивилизованному сбору

«Перед нами сейчас стоит вопрос – определение стоимости того или иного объекта недвижимости. Раньше это было понятие балансовой, остаточной стоимости, это была бухгалтерская цифра. На самом деле, как выяснилось, налоговые органы по объективным причинам не располагали информацией, что “за строкой баланса” представляет из себя объект недвижимости. Потому что они видели остаточную стоимость и, соответственно, процент, который был определен. А сколько это квадратных метров, дворец или сарай – ничего видно не было», – начал дискуссию президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Владимир Катенев.

Кому-то повезло, и старые объекты измерялись в старых денежных единицах, кому-то не повезло – новые объекты, которые продавались по полной стоимости, определялись дороже. «Когда мы берем справку о стоимости нашей квартиры, мы видим одну стоимость, а ее рыночная цена совершенно другая. Ни в одной стране мира я такого не встречал. По сути, такая же ситуация происходила у нас с оценкой объектов недвижимости для исчисления налогов», – поясняет Владимир Катенев.

«Тот подход, который используется на сегодняшний момент, когда налог исчисляется исходя из остаточной балансовой стоимости, не применяется уже ни в одной цивилизованной стране. Поэтому сегодня мы находимся в историческом периоде развития и переходим на цивилизованный сбор налогов на имущество», – утверждает председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга Валерий Калугин.

Тестовый закон

Ранее в Петербурге уже был введен налог на земельные участки исходя из кадастровой стоимости. Изначально было много споров, судов, но сейчас ситуация стабилизировалась, налогоплательщики привыкли к таким условиям. В конце прошлого года вышел 307-ФЗ, который предписал такой же расчет для недвижимости юридических лиц. Он будет введен в 2015 году и касается только нескольких видов объектов юридических лиц – это офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Закон был представлен как тестовый, чтобы на примере небольшого числа видов использования имущества научиться определять кадастровую стоимость.

Помимо определения кадастровой стоимости, нужно будет определить ставку налога. Для того чтобы ввести налог, правительство подготовило постановления, в которых говорится о составе и перечне объекта и порядке проведения инвентаризации. «Наша задача в этом году – качественно произвести кадастровую оценку. Для этого мы привлечем все ресурсы. При этом мы проведем инвентаризацию и определим вид фактического использования объекта – то есть устраним все ситуации, в которых лицо утверждает, что использует помещение как склад, а на самом деле он используется как объект общественного питания. Мы планируем начать инвентаризацию примерно с середины июня», – обещает Валерий Калугин.

Сейчас в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству проводят предварительные расчеты помещений больше 3 тыс. кв.м, чтобы потом представить их губернатору. Полный отчет по этим объектам планируется представить до 1 сентября 2014 года. По словам Валерия Калугина, губернатор и ЗакС будут принимать окончательное решение исходя из корректности результатов. В то же время в Москве планируется рассчитывать налог исходя из кадастровой стоимости помещений больше 5 тыс. кв.м.

Оценка и переоценка

Оценка объектов капитального строительства была уже проведена ГУИОН ранее на основании госконтракта в 2012 году. Всего в результате было оценено 2 млн 525 тыс. объектов. Объекты, которые уже были оценены, но попадут в новый список Росреестра, будут переоценены. По распоряжению Министерства экономического развития кадастровая оценка будет оформляться на ту дату, когда она будет производиться, чтобы видеть различия между объектами, которые оценивались не в один день.

По словам заместителя директора департамента оценки ГУП «ГУИОН» Василия Цымбалова, некоторые журналисты неправильно истолковывали результаты предыдущей оценки. «Дело в том, что до этого мы производили кадастровую оценку земельных участков. И объекты капитального строительства оценивались с использованием трех подходов, как и земельные участки. Мы применяли затратный подход к объектам капитального строительства – это, грубо говоря, остаточная стоимость кирпичей, но рассчитанная не с учетом бухгалтерской амортизации, а с учетом износа, то есть стоимость кирпичей на дату оценки», – поясняет Василий Цымбалов.

Но для квартир затратный подход не применим, и ГУП «ГУИОН» оценивал их сравнительным подходом, назвав эту процедуру «иллюминированием», распределением. Процедура распределения основана на соотношении рыночной стоимости объекта и оценки стоимости различных активов. Но, по словам Василия Цымбалова, оценщики часто пользуются другой схемой: «Они считают, что, по западным данным, в центральных районах мегаполиса стоимость земли может достигать 70% стоимости объекта, а где-то на периферии – 3-7%». ГУП «ГУИОН» же использовал статистический анализ данных по стоимости земельных участков квартир. Для этого они построили матрицу, в которой было 14 типов объектов и 12 ценовых зон по различным функционалам. Матрица представляла собой переход от стоимости объекта в целом к стоимости исключительно кирпичей.

Налоги вырастут в 3 раза?

По мнению Василия Цымбалова, страхи, что грядет двойное налогообложение (с одной стороны, земельный налог, с другой, налог на объект капитального строительства), не обоснованы. И грядущая переоценка, на его взгляд, будет более точной, потому что будет проведена инвентаризация, которая позволит более справедливо рассчитать кадастровую стоимость. «Я далек от мысли, что кадастровая стоимость всех объектов при этом повысится. Многие объекты, скорее всего, упадут в цене», – прогнозирует Василий Цымбалов.

Однако предварительные оценки кадастровой стоимости уже посеяли беспокойство в бизнес-сообществе. Член совета директоров ООО «Максидом» Мария Евневич пришла на встречу в ТПП с вопросом: как получилось, что здание «Максидома» в Веселом поселке на улице Тельмана в двух автобусных остановках от станции метро было оценено исходя из стоимости 50 тыс. за кв.м, а здание торгового комплекса «Стокманн» напротив метро «Площадь Восстания» – исходя из стоимости 30 тыс. за кв.м? По словам Марии Евневич, в торговом комплексе балансовая стоимость на момент постройки составила 17,2 тыс. рублей за кв м, сейчас с учетом амортизации – 14,6 тыс. рублей. Здание собрано из сэндвич-панелей, но ГУП «ГУИОН» оценил его как кирпичное. Если ошибка не будет исправлена, по опасениям Марии Евневич, налог на торговый комплекс в следующем году может вырасти в 3,5 раза.

Подобная ошибка произошла еще с одним торговым комплексом – «Галерея», но, наоборот, в его пользу. Здание около Московского вокзала оценили примерно в 5 тыс. рублей за кв.м, а многие более дешевые здания на окраине – в десятки и даже сотни тысяч. Правда, оценку «Галереи» Валерий Калугин уже назвал ошибочной, уточнив, что пока это единственный выявленный факт.

Источник

Региональное отделение:  Санкт-Петербургское региональное сообщество