Арендные ставки для девелоперов зафиксируют

27 Июня 2014

Город не будет больше привлекать независимых оценщиков для определения арендной платы, когда проходят торги на участки под строительство. В проекте постановления столичного департамента городского имущества эти ставки уже определены. Они будут расти с каждым годом строительства и с седьмого года составят 10% от кадастровой стоимости участка. По словам экспертов, с одной стороны, инвесторам будет проще оценить будущие затраты на проект: те не будут зависеть от компаний-оценщиков, которые могут действовать в интересах конкретных игроков. С другой - за промедление в строительстве, в котором не всегда виноват инвестор, ему придется платить дороже.

В соответствии с действующими сейчас правилами, годовая арендная ставка на землю под строительство определяется "на основании отчета независимого оценщика". Ее и должен платить победитель торгов предложивший на аукционе наибольшую цену за право аренды.

В 2013 году такой порядок определения арендной платы уже был введен для тех случаев, когда инвестор попросил изменить вид разрешенного использования земельного участка для того, чтобы построить там капитальный объект.

Президент Ассоциации инвесторов Москвы Борис Фролов считает, что в итоге девелоперам придется платить больше.

- Чтобы сказать, насколько больше, надо брать карандаш и считать конкретный проект, - сказал он. - Город пытается заставить застройщиков ускорить проектно-строительные работы. Но беда в том, что у инвестора много административных барьеров, и в половине случаев именно из-за них ему сложно уложиться в нормативные сроки по проектированию, а иногда и по строительству. При этом ответственность для инвестора постоянно ужесточается, а для городских структур - нет.

По мнению председателя совета директоров АКГ "Градиент Альфа" Павла Гагарина, принятие новых правил пролоббировали крупные девелоперы, чтобы убрать с рынка остальных.

- Увеличивая расходы себе и увеличивая расходы конкуренту, они убивают конкурента, - сказал эксперт. - В финансовую модель крупных игроков такие расходы вписываются, в финансовую модель мелких - нет. Мелкие и средние инвесторы занимают примерно 30% рынка. Это лакомый кусок, а крупному бизнесу нужно куда-то расширяться. Чем бороться между собой, им проще бороться со слабыми маленькими конкурентами.

При этом, по словам Павла Гагарина, сейчас все "играют не по правилам".

- Независимая оценка арендной ставки - это экзотика, - сказал он. - Задача оценщиков обычно состоит в том, чтобы выйти на ту модель, которая выгодна игрокам.

Руководитель "Моспроек-та-5", экс-глава НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко считает, что инвестору станет проще просчитать свои будущие рас ходы.

- Для честного инвестора больше не будет неясности, как складывается оценка земли, - сказал он. - У него будет ценник, и на него он будет ориентироваться.

Сейчас, по словам эксперта, "независимые оценщики" могут действовать в интересах конкретных игроков, и земля в очень престижном месте вдруг оказывается невероятно дешевой.

Город, по словам Сергея Ткаченко, выиграет благодаря тому, что девелоперам невыгодно будет больше хитрить, изменяя вид разрешенного использования земельного участка. Сейчас, как он отметил, инвесторы получают землю под логистический центр или бизнес-инкубатор, пользуются налоговыми льготами на начальном этапе, а потом просят город изменить вид разрешенного использования на строительство жилья и торговых объектов, а такие проекты льгот не предполагают.

Источник

Региональное отделение:  Мордовское региональное сообщество