Рекомендации РОО по определению объектов оценки применительно к направлению, указанному в квалификационном аттестате

24 Декабря 2018

ВНИМАНИЕ: ОБНОВЛЕНИЕ!  15 августа 2019 г.  Совет РОО утвердил официальный документ - Правила по применению квалификационных аттестатов членами РОО (СПО РОО 01-001-2019) Протокол № 114 http://sroroo.ru/evaluators/methodology/3180711/  

Рекомендации РОО по определению объектов оценки применительно к направлению, указанному в квалификационном аттестате

Ю.В. Козырь

Н.Н. Корольков

С 1 апреля 2018 г. оценщик вправе осуществлять свою профессиональную деятельность только при наличии квалификационного аттестата. Квалификационный аттестат выдается по определенному направлению деятельности: «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества» и «Оценка бизнеса». Оценщик вправе осуществлять свою деятельность только по указанному в квалификационном аттестате направлению деятельности.

Экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков «Российского общества оценщиков» путем опроса практикующих оценщиков сформирован перечень объектов оценки, встречающихся в оценочной практике.

В опросе приняли участие члены РОО из разных регионов (в алфавитном порядке):

Артемов Владислав Иванович;

Бабенко Роман Владимирович;

Барашкина Валентина Викторовна;

Берчак Сергей Иванович;

Вагнер Андрей Алексеевич;

Вертелецкий Сергей Иосифович;

Гарипова Фаузия Зарифовна;

Евстигнеев Дмитрий Михайлович;

Емельянов Сергей Валентинович;

Исаев Михаил Георгиевич;

Каржанова Галина Николаевна;

Козырь Юрий Васильевич;

Корольков Николай Николаевич;

Лейфер Лев Абрамович;

Лиманцева Ирина Алексеевна;

Локтионов Александр Никитович;

Мальсагов Вахид Магомедович;

Митряков Анатолий Анатольевич;

Мосгольд Артур Гельмутович;

Окомелко Наталья Владимировна;

Паничкина Наталия Евгеньевна;

Плоткин Денис Игоревич;

Римша Олег Владимирович;

Руколеев Евгений Константинович;

Сарбашев Степан Захарович;

Сливин Алексей Константинович;

Турчин Павел Александрович;

Фоменко Александр Никифорович;

Хлопцов Дмитрий Михайлович;

Швецов Марк Анатольевич;

Шелепова Анастасия.

В результате опроса и анализа предложенных вариантов были сформулированы приведенные ниже разъяснения.

РАЗЪЯСНЕНИЯ

по применению квалификационных аттестатов для оценщиков
и экспертов, сдавших квалификационный экзамен

I. Общие положения

Настоящие Разъяснения по применению квалификационных аттестатов для оценщиков и экспертов, сдавших квалификационный экзамен (далее — Разъяснения), разработаны президиумом Экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков». Квалификационный аттестат является свидетельством, подтверждающим сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности. Согласно ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате, а согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.

В соответствии со ст. 5 Закона об оценочной деятельности к объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе имущество предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При разработке Рекомендаций был проведен анализ следующих документов:

нормативно-правовые документы (Приказ № 257 от 29.05.2017 Министерства экономического развития Российской Федерации «Об утверждении Порядка формирования перечня экзаменационных вопросов для проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, Порядка проведения и сдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, в том числе порядка участия претендента в квалификационном экзамене в области оценочной деятельности, порядка определения результатов квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, порядка подачи и рассмотрения апелляций, предельного размера, взимаемой с претендента за прием квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, типов, форм, квалификационных аттестатов, в области оценочной деятельности и порядка выдачи и аннулирования квалификационного аттестата в области оценочной деятельности»; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611; Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса (ФСО № 8)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 326; Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 328); Федеральный стандарт оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.06.2015 № 385);

письмо Минэкономразвития России от 25.04.2018 № Д22и-520 «О квалификационном аттестате, подтверждающем сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности»;

письмо Минэкономразвития России от 04.06.2018 № Д22и-659 «О рассмотрении обращений» Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Анализ нормативно-правовых документов и писем Минэкономразвития России выявил отсутствие разъяснений по применению квалификационных аттестатов при осуществлении оценочной деятельности. В связи с этим в адрес саморегулируемых организаций поступают обращения от оценщиков относительно правомочности оценки объектов при наличии того или иного квалификационного аттестата.

Президиумом ЭС РОО разработаны Разъяснения по применению квалификационных аттестатов оценщиками и экспертами, сдавшими квалификационный экзамен, и сформирован перечень объектов оценки и расчетных величин, относимых к применению того или иного квалификационного аттестата, исходя из следующих принципов (расположенных в порядке приоритетов):

Объект оценки является:

1) материальным объектом (вещью) из перечня объектов, содержащихся в специализированном ФСО;

2) объектом недвижимости в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;

3) совокупностью вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе имущество предприятия);

4) правом собственности и иным вещным правом на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

5) правом требования, обязательством (долгом);

6) работой, услугой, информацией.

Расчетная величина, относимая к объекту оценки:

1) рыночная арендная плата за пользование и/или владение объектом оценки;

2) затраты на создание (воспроизводство или замещение) объекта оценки;

3) убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) и пр.;

4) затраты на устранение повреждений, загрязнений и др.

II. Применение квалификационных аттестатов

1. Применение квалификационного аттестата по направлению «Оценка недвижимости» при проведении оценки и определении иных расчетных величин в отношении следующих объектов.

Объекты оценки

1.1. Объекты оценки, перечисленные в п. 4 ФСО № 7: застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности с учетом связанных с ними имущественных прав;

1.2. Материальные вещи, указанные в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации и в статье 6 Земельного кодекса Российский Федерации, не перечисленные в ФСО № 7: объекты незавершенного строительства; машиноместа;

1.3. Многолетние насаждения;

1.4. Совокупность недвижимых вещей (комплекс недвижимого имущества);

1.5. Товарно-материальные ценности, связанные с созданием, ремонтом, реконструкцией, реставрацией и прочими работами, проводимыми в отношении недвижимого имущества;

1.6. Право собственности или иные вещные права в отношении объектов оценки, или отдельные вещи из состава имущества указанных в п. 1.11.5 (например, доли в праве на объект недвижимости);

1.7. Права требования, обязательства (долги) в отношении объектов (например, права требования по кредитному договору, по ДДУ и пр.), указанных в пп. 1.11.5;

1.8. Работы и услуги, связанные с объектами, указанными в пп. 1.11.5 (ремонт, реконструкция, реставрация, мелиорация, рекультивация земельного участка и пр.).

Расчетные величины

1.9. Рыночная арендная плата за пользование и/или владение недвижимым имуществом;

1.10. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

1.11. Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

1.12. Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка;

1.13. Соразмерная плата за сервитут.

2. Применение квалификационного аттестата по направлению «Оценка движимого имущества» при проведении оценки и определении иных расчетных величин в отношении следующих объектов.

Объекты оценки

2.1. Объекты оценки, перечисленные в п. 5 ФСО № 10 (отдельные машины и единицы оборудования, являющиеся изделиями машиностроительного производства или аналогичными им, группы (множества, совокупности) машин и оборудования, части машин и оборудования вместе или по отдельности (далее — машины и оборудование), также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты);

2.2. Животные;

2.3. Совокупность движимых вещей;

2.4. Товарно-материальные ценности, связанные с созданием, ремонтом, реконструкцией, реставрацией и прочими работами, проводимыми в отношении движимого имущества;

2.5. Право собственности или иные вещные права в отношении объектов оценки либо отдельные вещи из состава имущества, указанные в п. 2.12.4;

2.6. Права требования, обязательства (долги) в отношении объектов оценки, указанных в п. 2.12.4;

2.7. Работы и услуги, связанные с объектами, указанными в п. 2.12.4, в том числе ремонтом, реконструкцией, реставрацией и прочими работами, проводимыми в отношении движимого имущества.

Расчетные величины

2.8. Рыночная арендная плата за пользование и/или владение движимым имуществом.

3. Квалификационные аттестаты по направлению «Оценка недвижимости» и «Оценка движимого имущества» необходимы для проведения оценки в отношении следующих объектов.

Объекты оценки

3.1. Совокупность недвижимых и движимых вещей (гостиничный комплекс, медицинское, санаторно-курортное учреждение и пр.);

3.2. Право собственности или иные вещные права в отношении объектов оценки либо отдельные вещи из состава имущества, указанные в п. 3.1;

3.3. Права требования, обязательства (долги) в отношении объектов оценки, указанных в п. 3.1;

3.4. Работы и услуги, связанные с объектами, указанными в п. 3.1, в том числе ремонтом, реконструкцией, реставрацией и прочими работами, проводимыми в отношении совокупности движимого и недвижимого имущества.

Расчетные величины

3.5. Рыночная арендная плата за пользование и/или владение движимым и недвижимым имуществом.

4. Применение квалификационного аттестата по направлению «Оценка бизнеса» при проведении оценки в отношении следующих объектов:

Объекты оценки

4.1. Объекты оценки, перечисленные в п. 4 ФСО № 8: акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале), имущественный комплекс организаций или их частей как обособленное имущество действующего бизнеса;

4.2. Объекты оценки, перечисленные в п. 4 ФСО № 11 нематериальные активы (НМА), активы, которые не имеют материально-вещественной формы, проявляют себя своими экономическими свойствами, дают выгоды их собственнику (правообладателю) и генерируют для него доходы (выгоды), в том числе исключительные права на интеллектуальную собственность, а также иные права (право следования, право доступа и другие), относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях; права, составляющие содержание договорных обязательств (договоров, соглашений); деловая репутация;

4.3. Право собственности или иные вещные права в отношении объектов оценки, или отдельные вещи из состава имущества, указанного в п. 4.1;

4.4. Права требования, обязательства (долги) в отношении объектов оценки, указанных в п. 4.14.2, в том числе дебиторская и кредиторская задолженности;

4.5. Работы и услуги, не вошедшие в п. 13 раздела II.

На практике организация, ведущая бизнес, может иметь различный состав имущественного комплекса. В зависимости от того, какими объектами представлен имущественный комплекс, может возникнуть необходимость помимо привлечения к оценке специалиста, имеющего квалификационный аттестат по направлению «Оценка бизнеса», специалиста, имеющего иную квалификацию («Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества»). При этом отчет об оценке может быть подписан как одним оценщиком, имеющим все требуемые квалификационные аттестаты, так и тремя (двумя) разными оценщиками, имеющими в совокупности все необходимые квалификационные аттестаты. В этом случае необходимо указывать в отчете на соответствие оцениваемых объектов и квалификаций оценщиков.

Международные стандарты оценки 2017 в п. 20.3 МСО 200 «Бизнесы и права участия в бизнесе» указывают на то, что при проведении оценки отдельных активов или обязательств, принадлежащих бизнесу, оценщикам следует руководствоваться применимым стандартом для данного вида актива или обязательства (МСО 210 «Нематериальные активы», МСО 400 «Права на недвижимое имущество» и т. д.).

III. Заключение

До получения разъяснений Министерства экономического развития Российской Федерации членам Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» следует руководствоваться настоящими Разъяснениями.

Перечень объектов остается открытым и будет дополняться по мере поступления новых обращений оценщиков за разъяснениями о применении квалификационных аттестатов.

Раздел сайта:  Методология
Тематика:  Оценочная деятельность