Вопрос-ответ
Добрый день! Подскажите как правильно решить задачу из квал.экзамена по "Движимому имуществу":
Определить рыночную стоимость оборудования:
1990 г.в., без НДС, Россия, состояние удовлетворительное, массой 5 т. Корректировку на массу рассчитать при помощи коэффициента торможения.
Аналог № 1 Аналог № 2
1 000 000 1 230 000
с НДС с НДС
2001г.в. 1996г.в. хорошее отличное 7т 9т
Россия Россия
Корректировка на состояние
удовлетворительное -25%
хорошее 0%
отличное 20%
Средняя стоимость оборудования, отличающихся только годом выпуска….
1989 - 1993 250
1994 - 1998 300
1999 - 2003 315
2004 - 2008 330
Ольга
Уважаемая Ольга,
На Ваш вопрос ответит Вагнер Андрей Алексеевич, член Экспертного совета РОО. 25 ноября он проводил семинар по данному направлению.
- Добрый день!
Подобную задачу разбирали на семинаре.
1. Провести ВСЕ корректировки по аналогам, КРОМЕ КОРРЕКТИРОВКИ НА МАССУ
2. По двум полученным стоимостям двух аналогов рассчитать коэфф. Торможения, формула есть в глоссарии по движимому. Расчет проводить от ПОЛНОЙ стоимости аналогов, а не от удельной стоимости.
3. По одному из аналогов рассчитать стоимость объекта оценки, формула тоже есть в глоссарии. Если расчеты в EXCELе делать без округлений, то все равно от какого аналога считать, результат одинаковый.
В цифрах здесь решать не вижу смысла, они все равно меняются, также как и условия.
Но если нужно - могу в цифрах для наглядности.
22.11.2017
Добрый день! Можно ли сделать оценку недвижимости (дом с земельным участком ) по фотографии без выезда на место?
Баскакова Ирина
Уважаемая Ирина,
Можно, но в отчете должны быть указаны причины, по которым осмотр объекта оценки не проводился, а так же указаны допущения и ограничения, связанные с отказом от осмотра (см. ФСО № 7 п.5).
21.11.2017
Добрый день!
Идет суд в отношении выдела доли участника из ООО - небольшой региональной лизинговой компании. С учетом того, что лизинговая компания имеет собственные и сданные в лизинг активы числящиеся практически по нулевой стоимости, судом была затребована оценка доли с учетом переоценки такого имущества. Оценка идет уже больше года. Камнем преткновения стали Доходные вложения (предметы лизинга числящиеся на балансе лизингодателя). Эксперт счел их задолженностью по обязательствам и продисконтировал как долг подлежащий получению в будущем. В результате чистые активы в цене сильно потеряли. К сожалению эксперт уклоняется от определения примененной методики которой, ссылаясь на некий неопределенный ряд иностранных методик, который он применительно адаптировал.
Знаю оценок лизинговых компаний в России делалось уже достаточно, прошу сориентировать меня: как и где можно ознакомиться с общепринятой в России методикой оценки лизинговых компаний или лизинговых сделок с учетом имущества у лизингодателя. Если справедлива методика с дисконтированием потоков то как должна определяться ставка дисконтирования?
Прошу перенаправить, если не по адресу.
Гриднев Виталий
Уважаемый Виталий,
На Ваш вопрос ответил первый вице-президент РОО, председатель Экспертного совета РОО Козырь Юрий Васильевич:
Касательно слов из письма-обращения:
"Доходные вложения (предметы лизинга числящиеся на балансе лизингодателя). Эксперт счел их задолженностью по обязательствам и продисконтировал как долг подлежащий получению в будущем." -
- без выяснения деталей здесь невозможно однозначно сказать, правильно ли это было сделано или нет, поскольку лизинговые компании имеют от своих активов как доходы, так и сопряженные с ними обязательства (доходы лизингополучателей и платежи банкам по кредитным ресурсам).
Касательно слов:
"как и где можно ознакомиться с общепринятой в России методикой оценки лизинговых компаний или лизинговых сделок с учетом имущества у лизингодателя. Если справедлива методика с дисконтированием потоков, то как должна определяться ставка
дисконтирования?" -
- можно сказать следующее.
1. Ознакомиться с методикой оценки лизинговых компаний можно, обратившись за соответствующей консультацией к оценщикам или оценщикам-экспертам, либо самостоятельно ознакомившись со следующими монографиями:
1.1. А.Н. Киркоров. Управление финансами лизинговой компании. Москва, Альфа-Пресс, 2006 г.
1.2. Р. Брейли, С. Майерс. Принципы корпоративных финансов. Москва, Олимп-Бизнес.
1.3. Ю.В. Козырь. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. Москва, Альфа-Пресс, 2009 г.
2. Ставка дисконтирования должна осуществляться посредством анализа структуры активов и обязательств имущества лизинговой компании в соответствии с методиками, описанными в соответствующей литературе. Например, см.:
2.1. Т. Коупленд, Т. Коллер, дж. Муррин. Стоимость компаний. Оценка и управление. Москва, Олимп-Бизнес, 2005 г.;
2.2. Дж.Б. Абрамс. Количественная оценка бизнеса. Математический подход для современных профессионалов. 2-е издание. Пер с англ. Л.В. Лямина. Москва, Лаборатория Книги, 2014 г.
2.3. P. Fernandez. Valuing Companies by Cash Flow Discounting: Fundamental relationships and unnecessary complications, November 2013.-
2.4. Yuriy V. Kozyr.The Interest Rate Algebra. World Applied Sciences Journal 28 (Economic, Finance and Management Outlooks): 222-231, 2013.
2.5. JOHN H. COCHRANE. Presidential Address: Discount Rates. THE JOURNAL OF FINANCE•VOL. LXVI, NO. 4•AUGUST 2011
2.6. А.А. Слуцкий. Доходность собственного капитала для оценки бизнеса доходным подходом. Статья.
2.7. С.А. Смоляк. Дисконтирование денежных потоков в задачах оценки эффективности инвестиционных проектов и стоимости имущества. Москва, изд. Наука, 2006 г.
2.6. Шеннон П. Пратт. Стоимость капитала.Москва. Квинто-Консалтинг. 2006 г.
14.11.2017
Необходимо рассчитать рыночную стоимость здания школы, только что построенной, назначение оценки - компенсация Застройщику за строительство объектов соцкультбыта (как дополнительного условия участия в проекте застройки жилого района). Отчет должен будет пройти экспертизу в СРО. Поскольку рынок продаж либо аренды современных зданий школ вероятнее всего отсутствует, достаточным ли будет использование только затратного подхода к оценке? Какой метод лучше всего использовать для оценки прибыли предпринимателя в данной ситуации?
Смоляго Елена
Уважаемая Елена,
На Ваш вопрос ответил Исаев Михаил Георгиевич, член Совета РОО, председатель МРО РОО
- Расчет производиться исключительно затратным подходом (социальный объект). Причем если есть строительные нормативы расчета стоимости (типа БУПС - базовые показатели стоимости строительства при расчете инвест проектов), лучше использовать их. Прибыль предпринимателя лучше считать через стоимость заемных денег (кредитов), т.к. застройщик тратит свои деньги без получения дополнительной прибыли. Так будет меньше вопросов.
15.11.2017
Где и как можно ознакомиться с отчетом об оценке нашего земельного участка?
Марина
Уважаемая Марина,
Из Вашего вопроса непонятно, заказывал ли кто-то оценку Вашего участка или Вы спрашиваете о кадастровой стоимости.
Если речь идет о кадастровой стоимости, смотрите на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/fiz/info/kadastrovaya-stoimost/
Если кто-то заказывал оценщику отчет об оценке рыночной стоимости Вашего участка, то Вам надо обращаться к заказчику отчета.
15.11.2017
Добрый день!
Я не являюсь оценщиком. являюсь потребителем услуг оценщика. Вопрос о публикации отчетов на вашем сайте. Мне известно, что отчет оценщика, состоящего в вашем РОО, физически существует, его предъявляют в суд. Но на сайте(вкладка квартальные отчеты)я не вижу отображение данного отчета у этого оценщика. Должен ли он быть отображен на вашем сайте(хотя бы ссылка на номер и дату проведения оценки)? Это полноценный отчет за номером, а не заключение. Каким образом я могу запросить официальную информацию о его существовании? Есть определенные ошибки и несостыковки, о которых также хотелось бы заявить.
Елена Владимировна
Уважаемая Елена Владимировна,
Да, можно и даже нужно запросить в РОО такую информацию. Бывают технические ошибки, а бывают и злоупотребления со стороны оценщиков.
Напишите запрос на адрес РОО info@sroroo.ru с указанием всех необходимых данных об оценщике и отчете, чтобы их можно было идентифицировать.
15.11.2017
Как в данный момент возможно вступить в СРО скажем так "с нуля" и осуществлять оценочную деятельность именно как ИП и каковы основные требования по стажу, образованию и т.д. Или же оценщик может быть либо оформлен по трудовому договору, либо как ЧПО?
АЛЕКСЕЕВ ПЕТР НИКОЛАЕВИЧ
Уважаемый Петр Николаевич,
"С нуля" теперь не получится, поскольку для вступления в СРО оценщиков нужно иметь стаж работы в оценке не менее трех лет (например, помощником оценщика).
Требования к образованию не изменились - необходимо в\о и профпереподготовка в области оценочной деятельности. Либо в\о со специализаций "Оценка имущества".
То есть в идеале еще во время обучения в вузе будущий оценщик должен устроиться в оценочную компанию и начать зарабатывать стаж.
В настоящее время оценщики осуществляют свою деятельность и как ИП, и как частнопрактикующие специалисты. Хотя в ФЗ-135 ИП не упоминаются, но пока их никто не трогает...
15.11.2017
Добрый день!
В соответствии с новыми изменениями в законодательстве, необходимо ли в обязательном порядке предоставлять экспертное заключение СРО при оспаривании кадастровой стоимости ОКС или земельных участков юридическим лицам, обязательна ли процедура досудебного урегулирования в комиссии при Росреестре?
Попов Евгений Геннадьевич
Уважаемый Евгений Геннадьевич,
1. Необходимо ли в обязательном порядке предоставлять экспертное заключение СРО при оспаривании кадастровой стоимости? ОТВЕТ: Заключение СРО теперь не требуется ни от физлиц, ни от юрлиц.
2. Обязательна ли процедура досудебного урегулирования в комиссии при Росреестре? ОТВЕТ: Для юридических лиц - да, для физических лиц - не обязательно.
14.11.2017
Влияет ли наличие обременений (ипотека+ последующая ипотека+ последующая ипотека) на рыночную стоимость нежилого помещения? применяется ли какой то понижающий коэффициент к рыночной стоимости нежилого помещения при наличии тройного обременения на объект?
Чебунин Евгений Артемович
Уважаемый Евгений Артемович,
В данном случае обременение только одно - ипотека, независимо от количества продления сроков по ипотеке. Естественно, нежилое помещение с обременением будет стоить дешевле, зависит от сроков ипотеки и оставшегося срока по выплате.
В представленной ситуации три кредитора с согласия предыдущего сформировали обременение объекта. Если они отдают себе отчет, действуют в здравой памяти, то дополнительного понижения в общем случае не будет.
13.11.2017
Согласно п.21.1 ФЗ-135, единый квалификационный экзамен сдают члены саморегулируемой организации оценщиков, включенные в состав экспертного совета, или желающие в него вступить. Если член саморегулируемой организации оценщиков не планирует вступать в состав экспертного совета, обязан ли он сдавать квалификационный экзамен?
Горелова Ольга Евгеньевна
Уважаемая Ольга Евгеньевна,
Нет, эта информация устарела. Теперь требование о наличии квалификационного аттестата относится ко всем членам СРО оценщиков.
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Статья 24. Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков
................................
наличие квалификационного аттестата.
(абзац введен Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
(часть вторая введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ)
Для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 1 января 2017 года, положения абзаца третьего части второй статьи 24 (в редакции Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ) применяются с 1 апреля 2018 года.
14.11.2017
|
Если вы не нашли ответа на свой вопрос, вы можете задать его нам
|
