Интервью с вице-президентом РОО Бабенко Р.В.

20 Августа 2012

-Российская оценка готовится к двадцатилетнему юбилею. Изменилось ли понимание проблем оценочной деятельности за это время?

-Когда в постперестроечной России начала зарождаться оценочная деятельность, объединяя единомышленников в одну организацию, я был еще зеленым студентом. Но первые переводы оценочных изданий начали формировать понимание структуры оценки как деятельности.

-В сегодняшней практике можно выделить какие-то изменения в концептуальном понимании?

-Думаю, для оценки недвижимости можно сделать краткое изложение (по желанию — либретто или катехизис) российской оценки недвижимости.

-Позвольте, но представленная концепция идет вразрез с устоявшейся теорией трех подходов, которые путем взвешивания дают результат рыночной стоимости. Это написано в федеральных стандартах оценки.

-Отчет об оценке не является «продуктом» оценщика. Продуктом оценщика является логично построенная (письменная) консультация — описанная модель оценки без использования софистических приемов. Оценщик выступает в роли консультанта, экономического тренера, проводящего тесты и раскрывающего возможности объекта в удовлетворении назначения оценки. А представленная логика не отвергает техники оценки, относимые к трем подходам.

-Но государственные органы придерживаются иной точки зрения.

-Сфера государственных интересов в России с момента начала оценочной деятельности была сосредоточена на переходе от плановой государственной экономики к рыночным отношениям. По устоявшейся традиции, чиновник должен «в случае чего» предоставить следственным органам документ-оправдание. Этот документ должен соответствовать нормам. Суть — не главное, главное — выполнение «пунктиков» ФСО.

-Для реализации проекта перехода от социализма к капитализму необходимо было приватизировать часть средств производства. Поэтому «оценочные» нормативные документы регламентируют только сферу приватизации. Отступим в сторону (например, оценка для целей залога) и увидим, что пользователи-банкиры живут по другим законам, применяют в жизни справедливую стоимость «по Центробанку», в соответствии с соглашениями «Базель II». А «справедливая стоимость» даже не упомянута в ФСО.

-Что РОО делает для нормализации ситуации в оценочной деятельности?

-Сейчас разработан и готовится к обсуждению проект поправок в Федеральный закон № 135-ФЗ, который, по сути, предполагает новый взгляд на формирование оценочной деятельности.

-В Интернете было опубликовано множество писем, обращений, взглядов по поводу концепции оценочной деятельности.

-Да, обсуждение идет на различных интернет-площадках. Многие острые углы были обозначены интернет-сообществом. Эти углы сглаживаются концепцией, реализованной в виде проекта поправок.

-Чего не хватает для конструктивной работы с «интернетчиками»? В Интернете практики высказывают интересные идеи!

-Зачастую, не видя прямой и молниеносной реакции, участники обсуждений переходят черту нормального общения, позволяют себе неадекватные высказывания. Пар уходит не в котел, а в гудок. Поведение участников обсуждения растаптывает их же разумные зерна. Конь не может преодолевать барьеры с места, сколько его не бей; нужно время и расстояние. Кстати, думаю, и это высказывание не пропустят острословы. В интернет-высказываниях часто выхватывается только один аспект, а закон должен системно и методично регулировать деятельность.

-Почему бы просто не перейти на использование Международных стандартов оценки 2011?

-Мы забываем, что сами Международные стандарты оценки (МСО) являются результатом чужого интеллектуального труда. Частным образом каждый оценщик может использовать любые уместные методики. Но, принимая МСО в качестве стандарта организации, необходимо получить права на его использование. Глава 4 Гражданского кодекса РФ защищает интеллектуальную собственность уважаемых разработчиков. И не факт, что Международный совет по стандартам оценки (МССО) согласится, даже с солидной оплатой роялти, предоставить МСО 2011 в пользование в качестве стандарта организации, не говоря уже о возможности присоединения к МСО на государственном уровне без участия исполнительной власти.

-Вы считаете, что для адекватной оценки в России необходимо задействовать правительственный ресурс?

-Да.

-Но у нас был уже опыт внедрения МСО в российскую практику.

-Согласен, в 2009 году с МССО была достигнута договоренность об использовании стандартов МСО 2007 в качестве стандартов Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010) с некоторыми изъятиями, обусловленными отсутствием некоторых видов стоимостей в ФСО. Акцентирую: стандарты МСО стали применяться в России членами РОО в качестве стандартов оценки. Хорошая практика. Но МСО предполагает (рекомендует и приветствует) наличие обобщенной национальной практики. Для России необходима собственная наработка.

-Как должна быть организована экспертиза отчетов об оценке?

-Думаю, экспертиза отчетов — это вынужденный шаг назад. Экспертизы в нормальной ситуации, в здоровой оценке, быть не должно. Если больной не доверяет диагнозу одного врача, то он идет к другому врачу, проводящему собственные исследования, а не заказывает экспертизу диагноза.

-Может быть, необходимо сделать пошаговую инструкцию для оценщиков — как правильно оценивать?

Меня зачастую упрекают, что у РОО нет методички, в которой написано «что должно быть на какой странице отчета». Это сделать можно только для очень узкого сегмента (как инструкцию по ловле зеркального карпа массой 1,23 кг с борта резиновой лодки в 7 часов вечера). Но, тем не менее, сейчас идет тестирование издания для формирования моделей оценки недвижимости в зависимости от назначения оценки. Если все пройдет удачно, будем выдвигать этот проект на Совет РОО.

-В РОО имеется практика рекомендации лучших эмпирических исследований и сборников. Так, Советом РОО рекомендованы к использованию сборники УПСС «КО-ИНВЕСТ». С начала оценочной деятельности в России существуют издания серии «Энциклопедия оценки», поддерживаемые Российским обществом оценщиков. Наша недоработка в том, что о рекомендациях Совета РОО и о специальной библиотеке знает слишком мало оценщиков, даже членов РОО. К пропаганде лучшей практики нужно прилагать несколько большие усилия.

Катехизис российской оценки недвижимости

Для скульптуры нужно всего лишь взять кусок камня и отсечь все ненужное. Работа оценщика в этом смысле ничем не отличается от работы каменотеса: необходимо только установить и/или выявить ограничения для проведения оценки. Остаточная область, в пределах неопределенности и допустимой погрешности, будет представлять собой правдоподобную стоимость объекта оценки. Истинной стоимости объекта оценки, как абсолютно здоровых душой и телом людей, не существует; имеется только соответствие признанным диапазонам параметров в рамках техник проведенных исследований. Получение задания на оценку начинается с выявления назначения оценки, области применения и иерархии функций недвижимого имущества, которые являются искомыми для данного случая. Недвижимое имущество в России подлежит обязательной регистрации, поэтому необходимо понять, в какой степени права владения, пользования и распоряжения, а также сервитуты задокументированы правоустанавливающими документами и правоподтверждающими документами с учетом сведений технической документации, в совокупности способствующих дальнейшей полной и недвусмысленной идентификации всех параметров объектов оценки.

Необходимо установить, какие права и интересы подлежат оценке.

Существенными фактами являются: физические условия эксплуатации (использования) объекта оценки и юридические условия оборота оцениваемых прав и интересов, причем учитываются прошлые, настоящие и планируемые условия.

После установления этих характеристик можно приступать к ознакомлению с объектом оценки и его идентификации. Идентификация объекта оценки предполагает сопряжение выявленных характеристик и возможностей объекта с условиями назначения оценки.

Вследствие того, что перемещение объекта недвижимости связано с несоразмерным ущербом его назначению, необходимо сопоставить редкость (уникальность), соответствие окружению, условия оборота и другие характеристики оцениваемого объекта с рыночной ситуацией в данной местности на дату оценки для реализации назначения оценки. Под вышесказанным сопоставлением понимается анализ рынка.

Условия реализации связки «назначение оценки + идентифицированный объект оценки + состояние рынка» в каждом случае задают наборы ограничений и зависимостей, которые сводятся в уместные модели оценки. Построение модели оценки основано на физической и финансовой возможности при непротиворечии федеральному, региональному и местному законодательству; обычаям делового оборота в данной местности (похищение невесты в одной местности — обряд, а в другой — статья Уголовного кодекса); обычаям делового оборота по аналогии; правоприменительной практике.

При оценке учитываются факты, которые могут иметь разную окраску в зависимости от лиц, участвующих в процессе, а также имеющихся ограничений и принятых допущений.

Моделирование условий использования и оборота недвижимости позволяет выявить реальных, потенциальных и третьих лиц, «права + обязанности + интересы» которых могут быть затронуты в результате моделируемой при оценке ситуации.

Логичность сформированной модели позволяет судить о степени ее доказательности.



Для подписки на обновления сайта введите адрес электронной почты: