Интервью вице-президента РОО, руководителя Комитета Совета РОО по кадастровой оценке, председателя Правления регионального отделения РОО в Республике Башкортостан, генерального директора ЗАО «Эксперт-Оценка» (г.Уфа) Сарбашева С.З.

30 Июля 2012

 

-Степан Захарович, в Российском обществе оценщиков Вы – один из главных авторитетов в области кадастровой оценки. Вы являетесь одним из разработчиков нормативной базы и методических материалов в этой сфере, возглавляете соответствующий комитет в Совете РОО, проводите семинары в разных регионах России.

-Сколько лет Вы уже занимаетесь кадастровой оценкой и с чего начинали?

-В 1998 году мы начали заниматься ценовым зонированием городских населенных пунктов и поселков с целью дифференциации ставок земельного налога. Тогда использовалась методика Севастьянова. По этой методологи было проведено ценовое зонирование в 22 населенных пунктах. В 2001 году в соответствии с постановлением правительства РФ началась кадастровая оценка. С середины 2001 года мы начали заниматься кадастровой оценкой земель населенных пунктов. В Уфе в числе первых городов России по статистической модели в ноябре 2001 прошла кадастровая оценка. При этом она попала в статистическую модель. Получается, что вплотную я занимаюсь кадастровой оценкой с 2001 года, а экономикой землепользования – с 1998 года. Опыт, как видите, накоплен большой.

-По Вашему мнению, много ли оценщиков задействовано в этом процессе? И какие перспективы у оценщиков в этой области?

-С принятием Федерального закона от 22.07.2010 г. №167 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» кадастровая оценка перешла в область регулирования оценочным сообществом. До этого она косвенно касалась оценочной деятельности и, соответственно, основным подрядчиком работ по кадастровой оценке являлся Федеральный кадастровый центр «Земля» и еще пять-шесть компаний в России, которые имели опыт взаимодействия с ФКЦ «Земля» и Роснедвижимостью. После принятия ФЗ № 167, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" на этом рынке появилось достаточно много компаний. Честно говоря, утверждать, что качество работ улучшилось, я не берусь. Скорее, оно ухудшилось. Сегодня этот рынок достаточно открыт и все желающие, кто предложит минимальную стоимость, может заниматься этим видом оценки.

-Перспективы у оценщиков в этой области есть, но надо разрабатывать методологию и процедуру проведения кадастровой оценки. И, соответственно, принять новую методику кадастровой оценки, так как она не соответствует действующему законодательству. И, наверное, все-таки надо ввести институт налоговых оценщиков, которые будут четко знать, как делать кадастровую оценку, как ее использовать, как сдавать, каким образом взаимодействовать с Росреестром, с муниципальными службами для того, чтобы эта кадастровая оценка являлась достоверной и доказуемой.

-Какие регионы являются лидерами в области объемов кадастровой оценки?

-В регионах дела идут по-разному, хотя каждый регион обязан делать кадастровую оценку, где за счет федеральных денег, где за счет средств субъекта РФ. Закономерность здесь одна: чем больше субъект, тем больше денег выделяется на кадастровую оценку. Явных лидеров здесь нет. Есть понимание, что у кого-то в лучшей готовности Кадастр недвижимости, кто лучше ведет кадастровый учет и ведении государственного кадастра недвижимости. Это 12 субъектов, которые в первую очередь прошли кадастровую оценку объектов недвижимости. Это Ростовская, Самарская, Нижегородская области, Республики Татарстан и Башкортостан и т.д., они первыми имели опыт проведения кадастровой оценки объектов недвижимости.

-По какому принципу отбирают организации для проведения кадастровой оценки? Каким организациям достается «львиная доля» кадастровых оценок?

-В законе N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" прописаны два вида торгов, по которым можно выбирать подрядчика. Во-первых, это аукцион - кто меньше даст, тот и выиграл, и во-вторых - конкурс, где учитывается опыт работы, квалификация работников, стаж и конечно цена. То есть качественные параметры, которые влияют на выбор подрядчика для этих работ. По логике, львиная доля кадастровых работ должна доставаться тем организациям, которые работают много лет, имеют опыт и квалифицированных специалистов и так далее, на практике это не всегда имеет место быть.

-Основной объем работ приходится на ФКЦ «Земля» (теперь оно называется Ростехинвентаризация в связи с реорганизацией), потому что они давно на рынке, с самого начала процесса. Соответственно, имеют опыт, программные продукты, специалистов и все остальное.

-Реально ли небольшой оценочной компании выиграть конкурс по кадастровой оценки земель?

-Маловероятно, что небольшая оценочная компания выполнит работы по кадастровой оценке. Может быть, она и выиграет конкурс, но сделать будет крайне сложно. Оценщики не всегда понимают, что кадастровая оценка - это оценка от нескольких сот тысяч до миллионов земельных участков. На самом деле, это достаточно сложный процесс, необходимы специалисты, чтобы люди понимали, чем они занимаются. Одновременно должны работать 5-10 человек, иметь опыт и должную квалификацию, знания в области картографии, статистики, математики, знаний Государственного кадастра недвижимости, уметь разговаривать на одном языке с представителями земельно-кадастровых палат. Это почти невыполнимые требования для маленьких оценочных компаний.

-Действующая методика государственной кадастровой оценки объектов недвижимости была принята в 2006 году. Как Вы считаете, она нуждается в обновлении?

-Здесь надо разделять. Сегодня существует две методики: кадастровая оценка земельных участков и объектов недвижимости. Пока они у нас разделены. По объектам недвижимости методика принята в 2007 году, а методики кадастровой оценки земельных участков различных категорий есть еще утвержденные действующие от 2003 года. Методика по кадастровой оценке земель населенных пунктов обновилась в 2010 году. То есть вся методология кадастровой оценки утверждена до принятия ФЗ № 167, и она не в полной мере соответствует федеральному Закону «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки № 4. Методология должна в срочном порядке измениться, ее нужно доработать, принять через Национальный совет по оценочной деятельности в РФ.

-Вы являетесь членом Экспертного совета РОО и участвуете в проведении обязательной экспертизы отчетов о кадастровой оценке в СРО. Не приходилось ли Вам сталкиваться с противоречиями такого рода: СРО в рамках обязательной экспертизы отчета выдает положительное экспертное заключение, а впоследствии при оспаривании результатов проводится альтернативная оценка, и отчет также поступает на экспертизу в то же СРО, и тоже получает положительное заключение. Как СРО следует поступать в таком случае?

-Эта проблема существует сплошь и рядом. Дело в том, что в рамках кадастровой оценки оценивается очень много объектов - несколько миллионов или сотен тысяч. Делается кадастровая оценка методами массовой оценки, когда учитываются общие тенденции. Опуститься до каждого конкретного объекта невозможно. При расчете кадастровой стоимости из 20-30 факторов в процессе расчетов участвуют все 3-5. Эти несколько факторов в большинстве случаев покрывают при расчете все объекты недвижимости, но на практике многим объектам присущи другие факторы стоимости, которые при масштабном охвате не учитываются. В процессе оспаривания результатов кадастровой оценки отчеты готовятся тщательно и по конкретным участкам оценщики учитывают индивидуальные характеристики, например, деревянные перекрытия. При расчетах в массовом порядке этот показатель не учитывался. Или же наличие парковок, железнодорожный тупик не доходит до здания, нет прямого доступа - различные мелкие факторы могут существенно изменить стоимость объекта. В стандартах сказано, что кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки. А под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д. При экспертизе кадастрового отчета в нескольких сот тысяч или миллионов объектов делается общая нормативно-методическая экспертиза, и учитывать характеристики объекта мы можем только из данных, представленных из Государственного кадастра недвижимости. При индивидуальной оценке учитываются множество факторов с обязательным выездом на объект, заказчик предоставляет технический паспорт, кадастровый паспорт, бухгалтерские и иные документы проводится интервью с собственником и т.д., то есть мы можем учитывать еще множество факторов, которые не чистятся в ГКН. Никаких противоречий здесь нет. Индивидуальная оценка всегда более точная и правильная. В ней учитывается максимум факторов, влияющих на стоимость каждого объекта.

-Не могли бы Вы привести примеры типичных проблем при оспаривании результатов кадастровой оценки?

-При оспаривании кадастровой оценки в рамках действующего приказа Минэкономразвития РФ №69 от 2.02.2011г. «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» ошибки могут быть нескольких уровней. При кадастровой оценке объектов недвижимости в перечне объектов недвижимости для кадастровой оценки учтен один объект, а в процессе он изменялся в размерах и получил новый кадастровый паспорт, т.е. поставлен на учет в ГКН после проведения кадастровой оценки, соответственно, датой оценки является дата постановки на кадастровый учет. Не всегда вид разрешенного использования земельного участка совпадает с реальностью, например, были случаи, когда земли сельскохозяйственного назначения были документально переведены в земли населенных пунктов для промышленных нужд и в кадастровой оценке они так и оценивались, но оценщик, который оспаривал результаты кадастровой стоимости, опять оценил эти земли как сельхозугодия. Других случаев с оспариванием, как правило, не возникает, или они относятся к корректности и адекватности индивидуальной оценки по рыночной стоимости конкретного объекта в рамках ФСО 1,2,3.

-Своим распоряжением от 3 марта 2012 г. N 297-р, утвердившим Основы государственной политики использования земельного фонда РФ на 2012 – 2017 годы, Правительство предлагает исключить из земельного законодательства принцип деления земель на категории по их целевому назначению. По Вашему мнению, как это повлияет на работу кадастровых оценщиков?

-Да, я считаю, что объединение всех категорий земель в одну категорию по их целевому назначению было бы правильным. То есть не будет земель населенных пунктов, земель промышленности вне населенных пунктов, земель особо охраняемых территорий, водного и лесного фондов и земель сельскохозяйственного назначения. Лесной фонд и сельхозугодья надо оставить как отдельную категорию, а все остальные категории земель объединить. Нет разницы, где находится объект, в населенном пункте или в 10 метрах от населенного пункта рынок недвижимости давно стер эти границы. На рынке котируются земельные участки и объекты недвижимости вне зависимости от того, к какой категории земель они относятся. Стоимость зависит от местоположения, от благоустроенности, от наличия инфраструктуры. Тут же страдает и кадастровая стоимость ввиду наличия различных методик для разных категорий земель. Поэтому объединение этих земель в одну категорию по их целевому назначению было бы правильным. Кстати, по кадастровой оценке объектов недвижимости в 31 субъектах РФ объекты недвижимости на категории не делились и рассчитывались вне зависимости от того, где они находятся – в черте населенного пункта или вне населенного пункта.



Для подписки на обновления сайта введите адрес электронной почты: