Интервью члена Совета РОО, Председателя Томского РО РОО, заведующего кафедрой общей и прикладной экономики Томского государственного университета Хлопцова Д.М.

-Градостроительное регулирование – это сложный процесс, в котором задействованы различные структуры, и государственные организации, и СРО. В чем конкретно заключается роль оценщика в этом процессе – в оценке памятников архитектурного и культурного наследия, в кадастровой оценке объектов недвижимости?

-Конечно, в этих узких направлениях и ситуациях вполне очевидна роль оценщика, но прежде всего оценка стоимости как экономическая категория должна быть интегрирована в саму систему градостроительства, а соответственно и оценщик должен быть вовлечен в весь комплекс работ при градорегулировании и определении направлений региональной земельной политики. На протяжении практически всего XX века в России не существовало рынка недвижимости, градостроительство подчинялось только прямому административному регулированию, а понятия земельной политики не было вообще. В это же время в европейских странах и в США роль оценки недвижимости в системе территориального планирования постоянно росла. Например, изменение целевого назначения земли или строительство новой автодороги приводит к изменению стоимости участков, соответственно – влияет на налоговую базу и бюджет местных органов власти. Одновременно это меняет и структуру спроса и предложения на земельные участки. К каким последствиям это приведет в средне- и долгосрочной перспективе? Это – цели и задачи оценки в более широком смысле, чем принято сегодня понимать в России.

-В каких случаях и для выполнения каких задач градостроительного регулирования привлекают оценщиков?

-Наиболее распространенными являются выкуп земельных участков государственными и муниципальными органами власти и санация отдельных кварталов застройки. Если о первом случае российские оценщики знают уже не понаслышке и активно работают на этом сегменте, то участие в санирующих мероприятиях – это абсолютно новая сфера не только для них, но и для архитекторов, строителей в России. Неэффективность, бесплановость, а часто захламленность городской застройки в условиях роста стоимости земли под застройку приводит к необходимости реконструкции кварталов и целых районов. И здесь возникает необходимость анализа наиболее эффективного использования, причем не со стороны строителей, а именно со стороны оценщика как аналитика стоимостных отношений на рынке до и после санации.

-Каким образом российские оценщики могут подключиться к участию в градостроительном регулировании? От кого это зависит? Какие-то организации уже привлекают оценщиков к этой работе?

-Мне кажется, что просто необходимо участие оценщиков в работе комиссий по каждому значимому для поселения проекту – от строительства нового здания до принятия Генерального плана. Это должно быть решение властей. Просто власти должны осознать, что рыночные реалии уже вопят – каждое градостроительное решение влияет на стоимость земли и нужно, да и можно не только прогнозировать, но и управлять этими процессами. Пока строители и архитекторы, полностью монополизирующие градостроительство, не пустят в свои рабочие группы, проектные комиссии оценщиков, на местах никогда не будет эффективного землепользования, о проблемах которого мы говорим в России с середины XX века.

-То есть пока для России это только перспективы?

-К сожалению, как выше я уже говорил, в России эта система еще не работает. Во многих странах местные органы власти, которые ближе всего к проблемам землепользования, приглашают именитых региональных оценщиков в качестве консультантов на общественных началах. Иногда им компенсируют расходы, но сам статус консультанта администрации уже создает объективные преференции в бизнесе, а независимость и объективность решений оценщика подкрепляет их.

-Недавно группа российских оценщиков вернулась из Германии, где прошла международная конференция «Взаимодействие института оценщиков с органами государственной власти и местного самоуправления в Германии: перспективы для России». Там обсуждался вопрос о роли оценщика в градостроительном регулировании?

-Для Германии – это объективная реальность, не требующая доказательств. И частный застройщик, и государство перед тем, как что-то планировать в пространственном отношении, в первую очередь обращаются к оценщикам. Ведь это логично – определить прежде всего вариант наилучшего, наиболее эффективного использования конкретного участка и его влияние на смежные территории именно с профессионалом по стоимости. А строители, архитекторы смогут спроектировать и построить все, что им скажут. Эта тема в ходе нашей недавней конференции поднималась ежедневно и на разных уровнях.

-23 мая в Дюссельдорфе мы с интересом выслушали доклад сотрудника Института земельного менеджмента Ханса-Майера на тему роли оценщика при санации городских территорий. Дело в том, что роль оценщика при санации не ограничивается определением варианта НЭИ. Оценщик определяет стоимость на две даты – до санации (реконструкции) здания, участка, квартала и после нее. Разница, показывающая прирост стоимости в результате проведенных общественных мероприятий, согласно договоренности сторон (или в некоторых регионах – согласно законодательства) частично изымается у собственника земли в пользу того, кто планировал и провел санацию. То есть привлечь оценщика – это не только правильно, но и выгодно! 24 мая мы посетили экспертную комиссию по оценке одного из районов Северной Рейнвестфалии - Эннепе-Рур. Многие из наших коллег были поражены четкой организацией и ролью оценщиков в общей системе самоуправления Германии. Независимые оценочные комиссии, созданные при каждой администрации, бесплатно и регулярно получают от нотариусов информацию о всех сделках с недвижимостью в регионе. Обобщая эту важнейшую информацию о состоянии рынка, они могут предложить ее любому заинтересованному лицу, в том числе и органам власти – для оценки ситуации и необходимости её коррекции.

-25 мая в администрации города Кельна мы увидели, что её сотрудники владеют актуальной и полной информацией по рынку недвижимости. Совместный анализ этих данных с представителями оценочного сообщества позволяет принимать комплексные и глобальные экономические решения. Например, местные власти могут компенсировать часть арендной платы для привлечения крупных фирм – последующий эффект в области занятости и перевода оборотов многократно окупает изначальные расходы.

-Каким образом эта система, успешно работающая в Германии, может быть применена в России, «среди родных осин»? Существуют ли у нас структуры, с которыми могли бы взаимодействовать оценщики в рамках этого процесса?

-В различных регионах и городах России существуют свои градостроительные советы, департаменты архитектуры и строительства, экономического развития, которые призваны решать проблемы пространственного планирования. Мне кажется, что российские оценщики должны постепенно включатся в работу данных структур и входить в них может быть изначально и на общественных началах в виде консультантов или членов постоянно действующих рабочих групп и комиссий. Таким образом создавать «эффект присутствия», внедрять практику применения оценки при решении градостроительных проблем. Качественная работа экспертов-оценщиков создаст спрос на их услуги в этой области. Однако тут важен профессионализм и ответственность, ибо ошибки в градостроительстве дают долговременный отрицательный эффект и могут вызвать негативное отношение к нашей профессии.

-Ситуации, логично требующие внимания оценщика в России, возникают постоянно: например, давая разрешение на перевод частных земель из категории сельскохозяйственного назначения в земли поселений, власти одним росчерком пера увеличивают состояние собственника на несколько миллионов. Оценка и изъятие части прироста стоимости признаются владельцем земли – он готов платить, правда, сегодня это скорее основа для коррупции, чем для роста доходов бюджета. Прозрачность в этом процессе может дать только привлечение оценщика.

-Каковы, на Ваш взгляд, основные проблемы, препятствующие развитию этого процесса у нас?

-Во-первых, это неготовность архитекторов и строителей «сдавать» свои позиции в системе градостроительства. Традиционно в России их роль настолько сильна, что только они решают, что и где строить, а не органы власти, и тем более – не потребители.

-Во-вторых, отсутствие научной школы, объединяющей исследования в сфере стоимости, рентных отношений, градостроительства и рынка недвижимости. Все-таки институт частной собственности на землю, который и является основным объектом исследования, в России существует только с начала XXI века.

-Что могут сделать СРО оценщиков, Национальный совет, сами оценщики, чтобы повысить востребованность оценщика в градостроительном регулировании в России?

-Очевидно, главное для нашего сообщества - квалифицированно показывать всю комплексность ситуации в системе градостроительства и невозможность сегодня игнорировать рыночные условия, а соответственно – необходимость развития сотрудничества с экспертами-оценщиками. СРО оценщиков должны приглашать на свои конференции архитекторов, строителей, а также сами участвовать в проводимых ими мероприятиях. Национальный совет мог быть поднять проблему на законодательном уровне и уровне исполнительной власти, рекомендуя активно привлекать профессиональных оценщиков при разработке Генеральных планов поселений, стоимостном анализе ситуации при новой застройке. Более того, необходимо наконец-то выступить с законодательной инициативой об изъятии прироста стоимости земли у её владельцев, если он (рост) обусловлен общественными решениями и мероприятиями, а не вызван собственными улучшениями участка.

-Как Вы оцениваете свой личный вклад в становление этой системы?

-Выступая на различных конференциях, семинарах, мне удается популяризировать роль оценщика в градостроительстве, создавая таким образом спрос на услуги профессии в новом для нас направлении. Студенты, которым я читаю лекции, в будущем мультиплицируют данный эффект. Мне кажется также, что в своей докторской диссертации я поднял важную проблему необходимости формирования комплексной земельной политики государства, использующей преимущественно экономические инструменты регулирования, в том числе и институт оценки.

-Спасибо, Дмитрий Михайлович! Желаем Вам успехов в дальнейшей популяризации этого перспективного для оценщиков и для всей экономики России направления.