Как изменился рынок недвижимости Крыма за год в составе России

17 Марта 2015

За год, прошедший с момента проведения референдума о вхождении Крыма в состав России, на рынках недвижимости полуострова произошли значительные изменения. А именно: цены на недвижимость в Крыму выросли в среднем на 50%, а с учетом девальвации курса российского рубля по отношению к доллару США – на 150%. Традиционно рынок недвижимости Крыма привязан к этой валюте.

О ценах

В качестве примера рассмотрим динамику изменения средних цен предложений продаж на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за прошедший год. Для простоты изложения возьмем только один статистический параметр – средние значения, выраженные в $/кв.м. Динамику изменения цен представим как в абсолютных величинах, так и в процентном выражении. Общий объем рассмотренной нами выборки составляет до тысячи объектов по десяти микрорайонам города: 5-й микрорайон, Балаклава, Северная, Казачья, Камышовая, Корабельная, Летчики, Острякова, Стрелецкая, Центр.

Изменение средних цен на однокомнатые квартиры вторичного рынка микрорайонов города, $/кв. м

МИКРОРАЙОНЫ ГОРОДА02.201403.201404.201405.201406.201407.201408.201409.201410.201411.201412.201401.201502.2015
5-й микрорайон93195011211234130013231357139715871434136012981287
Балаклава1076110813781534175418371817180717301681175117871841
Северная997100711871387156015051421132114311421152415201531
Казачья95798610891054103711581254131114571553127713871472
Камышовая1102114713191464159115971615169316751662161516081590
Корабельная96397211071198123012891315139414151499153215201523
Летчики1070111212791345147214971589170715641709172916971667
Острякова1033105411581207125412891387153016131677172617081630
Стрелецкая1090115412311298133413841458165116481604158315971642
Центр1254135915631754208320802005197719542105196619641938
Среднее1047108512431348146114961522157916071635160616091612

Динамика изменения средних цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка микрорайонов города, % от предыдущего периода

МИКРОРАЙОНЫ ГОРОДА03.201404.201405.201406.201407.201408.201409.201410.201411.201412.201401.201502.2015ЗА ГОД
5-й микрорайон2,018,010,15,31,82,62,913,6-9,6-5,2-4,6-0,938,1
Балаклава3,024,311,314,34,7-1,1-0,6-4,3-2,84,22,03,071,1
Северная1,017,816,812,4-3,5-5,6-7,08,3-0,77,3-0,30,753,5
Казачья3,010,4-3,2-1,711,78,34,511,16,6-17,88,66,253,8
Камышовая4,115,011,08,70,41,14,8-1,1-0,7-2,8-0,4-1,144,3
Корабельная1,013,88,22,74,82,06,01,56,02,2-0,80,258,2
Летчики3,915,05,29,41,76,17,4-8,49,31,2-1,8-1,855,8
Острякова2,09,94,23,92,87,610,35,44,02,9-1,0-4,657,8
Стрелецкая5,96,75,42,83,75,313,2-0,2-2,7-1,30,92,850,7
Центр8,315,012,218,8-0,1-3,6-1,4-1,27,7-6,6-0,1-1,354,5
Среднее3,414,68,17,72,82,34,02,51,7-1,60,20,353,8

Представленные материалы наглядно показывают динамику изменения средних цен. Наиболее значительный рост цен наблюдался с момента вхождения в состав РФ (с марта) по июнь 2014 года. С июля по сентябрь 2014 года темпы роста стали снижаться, а к октябрю-ноябрю рост цен практически остановился.

Общая положительная динамика изменения средних долларовых цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год составила 54%. Минимальный показатель роста средних цен на однокомнатные квартиры наблюдается в 5-м микрорайоне (38,1%), а максимальный – в Балаклаве (71,1%).

Таким образом, для однокомнатных квартир на вторичном рынке в г. Севастополе за год рост долларовых цен составил более 50%. В абсолютных значениях средняя стоимость составила $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв.м.

Драйверы развития

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 января 2015 года определено, что Керченский мост будет построен. Эксплуатация автотранспортного движения в рабочем режиме должна начаться к 18 декабря 2018 года.

Новая четырехполосная магистраль «Таврида» соединит города-порты Керчь и Севастополь. Она пройдет от г. Керчь до г. Белогорска по степным районам, затем, огибая г. Симферополь, выйдет на п. Пионерское, п. Приятное Свидание, г. Бахчисарай и г. Севастополь. Работы по строительству трассы должны начаться уже в 2015 году.

С 1 января 2015 года на территории Республики Крым и Севастополя начал действовать режим свободной экономической зоны. Она создана сроком на 25 лет с возможностью пролонгации и предполагает эксклюзивный режим осуществления предпринимательской деятельности – льготное налогообложение и применение особого режима таможенной процедуры. На сегодняшний день подали заявки на участие в свободной экономической зоне более 200 будущих инвесторов и уже начали подписываться первые договора. В рамках нового правового статуса – например, для субъектов, находящихся на упрощенной системе налогообложения – изменены ставки налогообложения: до 3% (если объектом налогообложения являются доходы) и до 7% (если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов). Уменьшение налогового бремени, как правило, положительно сказывается на развитии бизнеса, в том числе и строительного.

Факторы рынка недвижимости

С момента вхождения Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, по данным ведущих местных агентств недвижимости, выросла востребованность крымской недвижимости у россиян, среди которых и обеспеченные россияне, предпочитающие проводить отпуск в собственных апартаментах на юге; и «северяне», желающие провести пенсионный возраст на южном берегу; и родственники, планирующие переехать ближе друг к другу; и инвесторы, развивающие здесь свой бизнес, а также многие другие категории граждан.

За год рынок застройщиков Севастополя практически не претерпел каких-либо изменений. Строительные компании, которые фигурировали на рынке в украинском Севастополе, продолжают осуществлять свою деятельность и по сей день. По объемам строительства жилья из наиболее крупных можно выделить следующие: «Консоль, «Интерстрой», «Парангон», «Карбон», «Вертикаль»,«Севастопольстрой», «Сапфир-Траст», «Профессионал», «Севпроектмонтаж», «Скальса» и другие. По объективно сложившимся причинам (сформированные и отлаженные механизмы взаимодействия существующих застройщиков, отсутствие привлекательных участков для застройки и т. д.) на рынке отсутствуют крупные федеральные игроки строительной отрасли.

Цены на недвижимость у крымчан формируются в долларах США. Крымский федеральный округ, пожалуй, единственный регион в Российской Федерации, в котором долларизация цен на рынке недвижимости присуща на подсознательном уровне и у специалистов, и у значительной части населения. На сегодняшний день первичный рынок недвижимости уже практически перешел на рублевые цены, вторичный рынок пока более инертен. Процесс перехода на национальную валюту в ближайший период неизбежен, соответственно и влияние изменения курса валюты будет нивелироваться.

Говоря о ценах на недвижимость, нельзя оставить без внимания и обеспечение стройматериалами крымских потребителей. Этот процесс осложняется прекращением активных поставок с материковой части Украины. Поставки происходят через Керченскую паромную переправу из Краснодарского края и Ростовской области. При сегодняшней политической ситуация вряд ли можно говорить о каких-то изменениях во взаимоотношениях с украинской стороной, а мост при самых благоприятных условиях откроют к концу 2018 года, поэтому цены на строительные материалы сохранятся высокими, что наложит отпечаток на себестоимость строительства.

Нельзя не упомянуть и о роли нерезидентов на рынке крымской недвижимости. Учитывая тот факт, что некоторая ее доля находится в собственности граждан Украины, можно прогнозировать, что количество сделок продаж этой недвижимости будет минимальным, поскольку доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися резидентами, облагаются налогом в 30% (с 1 января 2015 года согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ).

По данным Центрального банка РФ, по состоянию на 26.02.2015 на территориях Республики Крым и г. Севастополя действуют 530 подразделений кредитных организаций. Наиболее распространенные по количеству открытых отделений – РНКБ (ОАО), ОАО «Крайинвестбанк», АО «Генбанк», ОАО «АБ «Россия» и др.

Все банки, которые открылись за год в Крыму и г. Севастополе, не входят даже в первую сотню рейтинга по ключевым показателям деятельности. Ипотечные условия, предлагаемые вышепредставленными банками, на сегодняшний день не отвечают реалиям рынка, людям попросту невыгодно оформлять ипотеку в этих банках. Ипотечных «монстров», таких как Сбербанк России, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и др., на территории Крыма нет. Причин, по которым крупные банки пока сторонятся Крыма, множество, и основная, по мнению экспертов, – международные экономические санкции. Улучшение нынешней обстановки, открытие основными игроками банковского сектора своих отделений, выход на рынок привлекательных ипотечных портфелей, несомненно, стимулируют спрос как первичного, так и вторичного рынка недвижимости.

Итоги

Стремительный рост цен формировался в результате вхождения Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации и девальвации курса российской валюты по отношению к доллару США.

Рост цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка Севастополя за один год составил более 50%.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка в Севастополе составляет $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв. м.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка составляет 2,3 млн руб., максимальная – 7,4 млн руб., средняя – 3,8 млн руб.

При текущей ситуации на рынке недвижимости какое-либо резкое снижение стоимости в будущем как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости маловероятно.

Илья Пичуев (г. Севастополь) специально для «РБК-Недвижимости» http://realty.rbc.ru/experts/16/03/2015/562949994360249.shtml



Региональное отделение:  Севастопольское региональное сообщество / Крымское региональное сообщество

Вернуться к списку новостей

Для подписки на обновления сайта введите адрес электронной почты: