Можно заявить Вас в качестве оценочной компании по решению суда?

1 Апреля 2015

Такой вопрос в последнее время стали довольно часто задавать нашим менеджерам, и в 100% случаев клиентам требуется оценка для оспаривания рыночной стоимости коммерческой недвижимости, при ее выкупе у ДГИ. В чем тренд? Расскажем Вам что происходит на рынке выкупа помещений у Департамента имущества города Москвы.

Право приоритетного выкупа арендуемых помещений существует в Москве уже довольно давно, но так как время, выделенное властями города на организацию всей процедуры выкупа скоро истекает, то и выкупов стало больше. Для выкупа, кроме всего прочего, требуется представить в суд (а выкуп по нормальной цене сейчас возможен только по решению суда) полноценный отчет оценочной компании о рыночной стоимости помещения. Появился спрос на такие услуги оценщиков, а вместе со спросом появились и предложения оценочных компаний.

Вариант оценки «Подешевле»

В самом примитивном варианте данной услуги оценщики изучают помещение и выполняют оценку на текущую дату. Стоимость такой работы в среднем по Москве варьируется в пределах от 10 до 30 тыс руб. Почему «примитивном»? Потому что заказчику такой оценки отчет просто не понадобится. Его нельзя будет использовать при оспаривании рыночной стоимости помещения, это просто выбрасывание денег на ветер. Причина кроется в несоблюдении требований процедуры оспаривания стоимости для выкупа.

Тем не менее, на такую услуга «ведутся» много предпринимателей, и в их ситуации события развиваются следующим образом:
1. Оценщик делает отчет об оценке, клиент его оплачивает.

2. Клиенту нравится стоимость, указанная в отчете, и он готов идти в суд для оспаривания предложенной ДГИ цены, основываясь на только что сделанном отчете. Клиент идет с отчетом в суд.

3. В ходе судебного разбирательства судья отвергает отчет горе-оценщиков по формальным признакам, и признает стоимость, предложенную в проекте договора ДГИ. В лучшем случае судья назначает проведение ОЦЕНКИ ПО РЕШЕНИЮ СУДА. То есть предлагает обеим сторонам спора предоставить список оценочных компаний, которым они доверяют, и которым впоследствии будет поручено проводить оценку по решению суда.

Вот в этот момент к нам и приходят клиенты, уже звонившие к нам несколько месяцев назад, но выбравшие оценку «подешевле», в другой компании.

Что мы можем для них сделать? Конечно, мы можем провести еще одну оценку по решению суда, но мы никогда не подпишемся (а тем более предварительно, до расчетов) под нужной клиенту стоимостью.

Интересный факт:

Когда мы проводим предварительную оценку и сообщаем клиенту стоимость, на которую мы сможем выйти в полноценном отчете (а затем и проведем свой отчет через СРО), часть клиентов начинают возмущаться, потому что рассчитывали на меньшую стоимость. Никакие доказательства не помогают – заказчик уверен, что раз он оплачивает нашу работу, то и цену мы должны в отчете показать такую, какую он хочет. Подогревают таких клиентов оценщики, готовые сделать оценку «под заказ». Что потом делать с отчетом «под заказ», клиенты сами не знают, но зачем-то покупают бесполезные отчеты.

Интересен тот факт, что недовольные клиенты, спустя несколько месяцев, звонят к нам опять и желают заново начать сотрудничать. Беда только в том, что время упущено, да и процедура судебного оспаривания уже почти зашла в тупик, потерялся смысл оспаривания. Однако, почти всегда есть выход из сложившейся ситуации малой кровью. Здесь все зависит от опыта оценщика и юриста, вступающих в процесс оспаривания с нашей стороны.

Вариант «Кто покажет меньшую стоимость объекта оценки»

Настоящий тендер устраивают заказчики между оценочными компаниями. Упускают только один момент – что делать с отчетом об оценке, в котором, хотя и указана минимальная цена объекта, но выполнен то он без соблюдения обязательных требований! Требования к отчетам для выкупа помещений почему-то не все оценщики читают. А с сентября 2014 вступил в силу ФСО7, а в нем требований стало еще больше.

Итог тендера:

Оценщик сделал оценку, судья ее приняла, но в отчете либо дата не соответствует, либо Департамент принес еще и экспертизу СРО своего отчета. И в итоге отчет оценщика летит в топку. Далее решение суда о принятии стоимости равной заявленной ответчиком, либо решение о назначении судебной оценки. И опять клиент ищет оценщика.

К слову:

Судебная оценка несет в себе гораздо большую ответственность, нежели обычная оценка. Выполняя отчет по решению суда оценщик несет не административную, а уголовную ответственность за свои ошибки. По этой причине не все оценочные компании берутся работать по решению суда. Мы работаем, но опять же – выполняем честную оценку.

Вывод:

Если Вы всерьез задумались выкупить свое помещение по рыночной стоимости (кстати, за минусом 18 процентов НДС), внимательно отнеситесь к квалификации и опыту оценщиков и юристов, готовящих Ваши документы.

Типовые ошибки при выкупе помещений у ДГИ:

• Не правильно подготовлен отчет об оценке
• Отчет не проведен через СРО
• Не правильно подано исковое
• Не правильно действует юрист при назначении судьей судебной экспертизы

Источник