23 Апреля 2015
Проблема ввода частной собственности и ее ценообразования в Республике Дагестан
Гаджимурад Алиев, эксперт по оценке бизнеса, кандидат технических наук
Более 10 лет назад в газете "Дагестанская правда" я опубликовал статью о возможных приоритетах в экономике при введении частной собственности на землю. Хотя у некоторых граждан в то время мое мнение вызывало "аллергию", в настоящее время ситуация изменилась, и многие участки земли передаются в собственность под жилую, нежилую недвижимость, промпредприятиям.
Заветную "зеленую" бумагу на землю Росреестра принимают под залог многие банки республики, передают из рук в руки путем продажи, а значит осуществляются соответствующие инвестиционные вливания в экономику республики. Но прежние руководители республики никак не решались тогда разрешить продажу земель сельхозназначения в частную собственность. Оно и понятно, экономическое положение страны тогда было иным, а желания будоражить сельское население аукционными мероприятиями по продаже сельхозземель не было у руководителей ни республиканского, ни муниципального уровней. Они ограничивались продажей долгосрочных прав аренды сельхозземель по минимальной стоимости. Участки сельхозземель сдавались в краткосрочную аренду до 5 лет и долгосрочную - до 49 лет. Это привело к низкой инвестиционной активности в аграрном секторе и не стимулировало граждан вкладывать в этот сектор личные средства (покупать сельхозтехнику, удобрения, заниматься реализацией выращенной продукции).
Если бы сельскохозяйственная земля была в собственности, то сумма залога в банках была бы намного выше, чем у арендованной сельхозземли, и желающих вкладывать в производство сельхозпродукции было намного больше, вкладывать большие инвестиции на арендованных участках селяне не решаются еще и потому, что в апреле 2012 г. вышло постановление Правительства РФ №369 "О признаках неиспользования земельных участков для сельскохозяйственного производства", что облегчает республиканским и муниципальным организациям изъятие земли у неэффективного арендатора.
Экономический эффект от продажи сельхозземель в частную собственность достигнет многомиллиардных сумм, что в условиях дефицита бюджета может стать стимулирующим фактором для инвестиций в аграрный сектор. Если будет принято решение о продаже в собственность сельхозземель, то в нашей периодической печати и в Интернете появятся объявления типа "продаю виноградную плантацию или сад со стабильным годовым доходом в 100-200 тыс. руб. в год", что позволит исключить этого "латифундиста" из числа потенциальных безработных.
Существует мнение, что скупка больших участков олигархами приведет к нечестной эксплуатации части сельского населения. 8 настоящее время целые сельские поселения бывших колхозов занимаются обработкой земельных участков на личных подворьях, получая при этом фиксированную плату за 1 день, и у нас сложился рынок труда (к примеру, по пр. Гамидова в Махачкале и на выезде в с. Леваши), а размеры обрабатываемой земли не имеют большого значения. Так как продажа сельхозземель будет осуществляться на аукционе, то каждый муниципалитет может выработать свои условия продажи с учетом размера, местоположения, а также мнения народа.
Если вопросы продажи на аукционе могут решаться в административном порядке, то к вопросу ценообразования или рыночной стоимости продажи следует отнестись более взвешенно, так как желающих "погреться у костра" за счет манипулирования ценой продажи будет предостаточно. Согласно Закону "Об оценочной деятельности в РФ" № 135-ФЗ и статьи 8 этим должны заниматься квалифицированные независимые оценщики, и только по их отчету можно принимать величину стартовой стоимости, а если аукцион закончится продажей сельхозземель в большую сторону, то это только на благо сельскому поселению.
С целью определения реальных величин продаж сельхозземель в частную собственность на сегодняшний день в ООО "Институт профессиональной оценки" были проанализированы данные продаж в целом по Северо-Кавказскому округу и конкретно поРеспублике Дагестан. За основу были приняты цены предложений продаж сельхозземель, находящихся за пределами городской черты до 10 км и более 100 км, а муниципальная площадь участка должна была составлять более 1 га:
- в Ставропольском крае цены предложений I га сельхозугодий составляли от 340000 руб. и выше;
- в Чеченской Республике цены предложений продаж сельхозугодий составили около 181000 руб. и выше;
- в Северной Осетии цены предложений 1 га сельхозугодий составили около 210000 руб. и выше;
- в Кабардино-Балкарской Республике цены предложений 1 га сельхозугодий составили 200000 руб. и выше;
- в Карачаево-Черкесской Республике цены предложений 1 га сельхозугодий от 1SO0O0 руб. и выше;
- в Республике Дагестан цены предложений 1 га сельхозугодий от 220000 руб. и выше.
Как видно из данных Интернета, сложилась картина, что цены предложений по СКФО колеблются от 150000 до 340000 руб. а цены предложений по Республике Дагестан находятся в этом диапазоне.
Средняя стоимость продаж сельхозугодий обезличенно, без указания вида производимой сельхозпродукции составила около 220000 руб. Но сельхозпроизводитель выращивает, например, в горах капусту, морковь, картофель, фрукты, а на плоскости - виноград овощи, фрукты, пшеницу.
Величину предлагаемой стоимости 1 га в 220000 руб. можно отнести к категории земель под пашню, т. е для выращивания пшеницы, гречки, риса, если руководствоваться разработками, предлагаемыми институтом Южгипрозем из города Ростова-на-Дону.Разработана методика определения стоимости сельхозземель в зависимости от выращиваемой продукции. Тогда 1 га земли под картофельное поле будет стоить 115200 руб. под овощи - 67200 руб. под виноград - 200000 руб. под сенокос - 40800 руб. под сад - 144000 руб. Диапазон цен от 40000 до 220000 руб. позволяет нам учесть в стоимости земли и такую составляющую, как место расположения, потому что сельхозземли в горной местности не будут приобретаться под выращивание зерна и винограда. А в задании на оценку должно быть указано, что земля продается под сенокос, картофель, капусту...
Вышеуказанные цены являются рекомендуемыми на сегодняшний день, а завтра они могут поменяться, если будет спрос на продажу в республике.
Чтобы не было "разночтения" по величине стоимости сельхозземель и ее объективности, контроль можно возложить на Росреестр по РД, так как этот орган контролирует деятельность саморегулируемых организаций по Дагестану.
Если учесть, что кадастровая стоимость 1 га сельхозугодий составляет от 15 до 35 тыс. руб. то налицо экономический эффект, получаемый от ввода частной собственности на продажу угодий для муниципалитетов и для всей республики. В казну поступит в 2-6 раз больше средств, чем при продаже земель по кадастровой (нормативной) стоимости.
Продажа земли в частную собственность не может быть успешным делом, если новоявленные "латифундисты" начнут выращивать пшеницу или виноград высоко в горах. Они могут через год обанкротиться, и, чтобы этого не было, муниципалитет должен поручить подготовку бизнес-плана под предполагаемое сельхозпроизводство, а если будет бизнес-план, то там определяется величина налогообложения на доходы, землю, и, что облегчает работу администрации муниципалитета по подсчету доходов и налогов, им остается только проконтролировать и сравнить конечные итоги деятельности сельхозпроизводителя.
Еще одним из нерешенных вопросов после покупки земли и выращивания на ней "рекордных урожаев" будет сбыт продукции. Сельский житель "остывает" к сельхозпроизводству после того, как сталкивается с тем, что мясо, картофель, фрукты, овощи надо реализовать по низкой цене, а самому стоять на рынке и торговать ему не с руки. Раньше заготовкой овощей, фруктов занимались заготовители, государственные, снабженческие структуры, а сейчас их не видно.
Важным вопросом после приобретения земли является налаживание оборудования мини-цехов по переработке продукции, оставшейся после реализации на рынке. Этот вопрос на сегодняшний день остается открытым.
8 целом в одной статье невозможно охватить все возможные последствия от продаж сельхозземель, но в любом случае дискуссии по этому вопросу должны быть, народ надо подготовить к этому.
Источники: Дагестанская правда (Махачкала)
Региональное отделение:
Региональное сообщество по Республике Дагестан /
Ставропольское региональное сообщество
