Грамотное разрешение кадастровых споров

29 Апреля 2015

15 апреля учебно-методический центр Рязанской торгово-промышленной палаты совместно с управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Рязанской области провели консультационный семинар по теме: «Досудебный порядок разрешения споров по кадастровой (рыночной) стоимости объектов недвижимости».

Ведущим семинара выступил заместитель руководителя управления Росреестра по Рязанской области Сергей Пыртиков. Он проинформировал о порядке проведения государственной кадастровой оценки, введении единого налога на недвижимость, налогообложении объектов капитального строительства, о фонде данных государственной кадастровой оценки.

Ст. 65 Земельного кодекса РФ устанавливает, для каких целей применяется кадастровая стоимость:

– налогообложение;

– купля-продажа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

– расчет арендной платы.

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4) содержит определение кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает определение государственной кадастровой оценки (ст. 24.11).

Правила проведения государственной кадастровой оценки приведены в постановлении Правительства РФ от 8.04.2000 г. №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Проведение кадастровой оценки осуществляется не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в 5 лет. Полномочиями по проведению кадастровой оценки ранее (до 2013 года) был наделен Росреестр, теперь – только субъекты РФ.

Налог на недвижимость пытаются ввести с 2004 года. Все подготовительные работы завершены в 2012 году. Первым этапом явились работы по проведению государственной кадастровой оценки недвижимости.

В декабре 2012 года постановлением правительства Рязанской области №391 от 19.12.2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» утверждено налогообложение объектов капитального строительства. Рассчитывается инвентаризационная стоимость объектов налогообложения.

4 октября 2014 года Президентом РФ подписан 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц». Согласно данному закону регионы вправе установить единую дату введения нового налогообложения на основе кадастровой стоимости. В Рязанской области принят закон от 30.10.2014 г. №65-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Рязанской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения». Он вступает в силу с 1 января 2015 года. Перечень объектов еще только составляется Минимуществом, он должен быть опубликован в этом году.

На сайте Росреестра есть фонд данных государственной кадастровой оценки. Там размещаются не только кадастровые, но и рыночные отчеты. Требования к содержанию отчета прописаны в приказе Министерства экономического развития РФ от 29.07.2011 г. №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости». Проект отчета включается Росреестром в фонд данных для всеобщего ознакомления. Пока от Рязанской области таких отчетов не размещалось. В настоящее время готовится первый отчет.

Далее Сергей Пыртиков подробно рассказал об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Физические лица могут оспаривать результаты определения кадастровой стоимости как в суде, так и через комиссию по рассмотрению споров, юридические лица обязаны сначала обратиться в комиссию.

Необходимые документы (ст. 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» 135-ФЗ):

1) Заявление в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости. Примерные формы заявлений есть на сайте Росреестра;

2) Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Справка заказывается в Кадастровой палате или в МФЦ. Выдается бесплатно в течение 5 дней;

3) Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости;

4) Отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. Общие требования к содержанию отчета приведены в ст. 11 135-ФЗ.

Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью больше 30%, также готовится положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. Этот процент хотят повысить.

Документы подаются в региональное управление Росреестра в канцелярию (каб. 333).

Создается одна комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в каждом субъекте РФ. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение 1 месяца с даты поступления. Крайне важно, чтобы отчет оценщика был оформлен по всем требованиям.

О заседании комиссии оповещаются все заинтересованные стороны: собственник, оценщик, члены комиссии, представители органов местного самоуправления. Решение комиссии выносится открытым голосованием. Количество обращений в комиссию по рассмотрению споров не ограничено, однако каждый раз потребуется новый отчет. Не ограничено и количество объектов для оспаривания. Решения комиссии впоследствии могут быть оспорены в суде.

Если раньше существовало ограничение времени работы комиссии по рассмотрению споров – 6 месяцев, то теперь комиссии работают до момента следующей кадастровой оценки (ст. 24.18 135-ФЗ). Эти изменения вступили в силу с июля 2014 года.

Затем Сергей Пыртиков привел статистику по работе комиссии. Всего в прошлом году рассмотрены 197 заявлений, проведены 25 заседаний комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В семинаре приняли участие представители ряда предприятий и организаций: АО «Государственный Рязанский приборный завод», ЗАО МПК «КРЗ», ОАО «Завод «Красное знамя», ОАО «Инжсоцпроект», ООО «Спецмонолитподряд», ООО «Центральное агентство недвижимости», ООО ПКФ «Маска», ООО «Космос» и других.

В завершение семинара Сергей Пыртиков ответил на многочисленные вопросы слушателей. В частности, было отмечено, что комиссии по рассмотрению споров были созданы для того чтобы разгрузить судебную систему. К тому же, суд рассматривает заявление длительное время, а комиссии – в течение 30 дней.

Грамотное разрешение кадастровых споров

пресс-центр: