Налог на недвижимость сделают более справедливым? Не заработавшую толком новейшую схему кадастровой оценки объектов собираются кардинально менять

2 Октября 2015

По какой системе все-таки будут определять кадастровую стоимость объектов недвижимости в следующем году? Будет ли она жестко привязана к рыночной цене жилья? Наведет ли государственная монополия на оценку объектов порядок в этой сфере? Попытаемся разобраться в этом животрепещущем вопросе.

«Монополия» равно «панацея»?

За несколько месяцев до наступления новогодних каникул российские СМИ не упустили возможность добавить россиянам поводов для расстройства. Сообщения о том, что уже весной в почтовых ящиках граждан окажутся налоговые уведомления на недвижимость с запредельными цифрами, в течение сентября с небольшим интервалом разместили практически все крупные печатные и цифровые издания.

На их страницах эксперты разного уровня пространно рассуждали о том, что повышение налога в стократном размере вполне справедливо. И что налогоплательщики, прекрасно понимая это, ни за что не станут устраивать массовые волнения по этому поводу, отдавая ежегодно 12 тысяч рублей за подмосковный дом или 6 тысяч за квартиру в этом же регионе (вместо привычных ста и двухсот рублей соответственно). Если же данный взнос они сочтут завышенным, то могут поискать справедливости в согласительной комиссии или в суде.

«СП» уже писала о том, насколько действующий сейчас механизм определения кадастровой стоимости недвижимости несовершенен, а также о том, как на самом деле воспользоваться вроде бы вполне демократической процедурой оспаривания оценки объектов проблематично.

Однако, похоже, государство собирается в этом вопросе пойти еще дальше. Не успела толком заработать вся принятая в прошлом году схема исчисления налога, как в Госдуме всерьез поднимается вопрос о ее пересмотре. И не просто поднимается, а и обсуждается с Президентом.

Падение не остановит даже снижение ипотечных ставок

По словам Сергея Гаврилова, председателя думского комитета по собственности, законотворцев не устраивает ряд факторов. Во-первых, отмечает чиновник, определением кадастровой стоимости объектов сейчас занимаются частники, а оплата за эти действия им производится из районных или муниципальных бюджетов. Во-вторых, единой системы оценки недвижимости на территории России не существует, поэтому нередко два рядом стоящих дома имеют разную стоимость, отличающуюся в разы. В итоге бюджет платит частникам за оценку, а граждане оспаривают ее в судах и в 70 случаях из ста добиваются ее пересмотра в сторону двух- или даже трехкратного уменьшения.

Для улучшения ситуации депутаты предлагают следующие меры:

    передать оценку объектов исключительно в руки государственных кадастровых инженеров;
    отказаться при определении размера налога от рыночной стоимости недвижимости;
    применять при исчислении сумм платежей методику массовой оценки в виде единой формулы с четко определенными коэффициентами (размеры последних будут устанавливать власти регионов самостоятельно);
    оставить единственный повод для оспаривания оценки стоимости недвижимости в суде (если в методике массовой оценки допущена ошибка, которую надо исправить).

А частные оценщики пусть-ка пойдут и займутся не столь важными вопросами залога недвижимости, ее купли-продажи и другими подобными вещами.

По мнению инициаторов, это позволит обеспечить справедливость при исчислении взносов — раз, уравнять налог для схожих по своим параметрам объектов — два, увеличить поступления в местные бюджеты — три. Вероятно, как раз из-за последнего по этой новации установлен довольно жесткий дедлайн — разработать поправки до конца 2015 года. Причем, похоже, что эти сроки будут соблюдены даже в случае недовольства бизнес-сообщества.

Как же инициатива может повлиять на деятельность частных оценщиков вообще и на рынок недвижимости в частности? Действительно ли это вызвано заботой о справедливости налогообложения, или же это просто попытка найти и удержать источники бюджетных поступлений на фоне разговоров о серьезном дефиците бюджета на следующий год? А главное — неужели нельзя было все вышеуказанные недостатки проработать еще в прошлом году, чтобы не нервировать и без того обложенных со всех сторон новыми платежами граждан?

За ответами «СП» обратилась к нескольким экспертам. И получила весьма странный результат. Так, специалисты саморегулируемых организаций, объединяющих в своих рядах кадастровых инженеров, ответили, что от оценки недвижимости они далеки, поэтому никаких комментариев предоставлять не будут. Представители государственной системы технической инвентаризации предпочли сыграть в бюрократическую волынку, отправив журналистский запрос в излишне долгое плавание по чиновничьим кабинетам.

И только нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, член Ассоциации юристов России Алексей Комаров оперативно ответил, что к инициативе депутатов относится отрицательно, поскольку «она еще раз подтверждает хаотичность и необдуманность методики кадастровой стоимости и только вносит сумбур и напряженность в деятельность оценочных компаний».

А их и без того хватает. Как подчеркивает нотариус, порядок существующего расчета налога через кадастровую стоимость нежизнеспособен.

— Его, конечно, пытаются модернизировать, — отмечает Комаров, — но суть от этого не меняется. Термин «кадастровая стоимость жилья» логически понять нельзя. Вследствие чего возникают разные коллизии. Например, кадастровая оценка квартиры на окраине Петербурга площадью 67 «квадратов» составляет 2,7 миллиона рублей, а рыночная стоимость этого объекта — более 5 миллионов. Есть и примеры, где стоимость кадастровой оценки к рыночной, наоборот, завышена. Все это отражает хаотичность методики, помноженную на «рыночные показатели», эдакую среднюю температуру по больнице.

Да, схема кадастровой оценки достаточно дорогая, продолжает нотариус. Производят эти расчеты профессионалы — частные компании. И по правилам оценки должны это делать не реже одного раза каждые 2 года (правда, и не чаще раза в 5 лет).

— В масштабах страны это сотни миллионов рублей ежегодно, которые государство в лице Росреестра должно регулярно оплачивать оценщикам. Поэтому идея властей в том, чтобы передать оценку стоимости недвижимости, на основе которой высчитывается налог, государственным оценщикам понятна. Кризис — нужно экономить. Также понятно, почему частные оценщики взбунтовались (и правильно сделали). Это, извините, не шутки — сначала дать рынку серьезный объем заказов, а потом забрать его обратно. Компании ведь рассчитывали на заказы, исходя из этого, сформировали штат, структуру работы, программы, методологии. И кому теперь все это нужно? И главное, кто оплатит их расходы?

А между тем, объективно оценить объект недвижимости все-таки можно, считает Алексей Комаров. Но сделать это можно только двумя способами. Первый — взять цену покупки из договора. А второй — оценить себестоимость строительства (это методика старой системы оценки ПИБ, БТИ). Любой другой способ оценки — это фантазии, абсолютно уверен эксперт.

Выход из ситуации Алексей Комаров видит только один:

— В большинстве стран Европы занижение стоимости, сделанное для ухода от налогов, является преступлением, и оно строго называется. У нас же большинство сделок, если продавец владеет объектом менее трех лет, происходит по сумме менее 1 миллиона рублей. В таком случае никаких налогов платить не надо. Судебная практика по таким сделкам весьма лояльна: если есть документы, подтверждающие передачу цены договора, подписанный сторонами акт приема-передачи жилья, и другие условия исполнения сделки, то расторгнуть договор под предлогом того, что цена сделки не соответствовала рыночной, заинтересованной стороне не получится. Налоговая инспекция при очевидном занижении стоимости сделки вопросов сторонам никогда не задает.

Чем может закончиться очередная попытка государства навести порядок в сфере продажи жилья

Так что нужно всего лишь сделать невыгодным и невозможным занижение цены покупки в договоре купли-продажи недвижимости. И именно эту цену брать за основу при расчете налога, констатирует нотариус. А существующих владельцев нужно продолжать рассчитывать по старому методу — оценка по инвентаризационной стоимости, проиндексированная на коэффициент-дефлятор.

Однако, при всей здравости идеи, едва ли стоит рассчитывать на то, что в ближайшее время при решении вопросов налогообложения недвижимости чиновники примут ее на вооружение. Скорее всего, в обозримой перспективе мы будет иметь сомнительное счастье наблюдать всевозможные трансформации механизма определения кадастровой стоимости объектов. «СП» обещает держать руку на пульсе событий.
 

Источник

Региональное отделение:  Ленинградское областное региональное сообщество