Краснодарские застройщики продолжают ставить рекорды

2 Октября 2015

Несмотря на кризис, краснодарские застройщики продолжают лидировать по количеству жилья, сданного в эксплуатацию. Вот уже несколько месяцев они занимают по этому показателю первое место в стране, опережая даже застройщиков из Москвы и Подмосковья. Как считают многие эксперты, это может привести к обрушению рынка недвижимости, однако этот мнение не поддерживают сами застройщики и городские чиновники.

На состоявшейся в период с 18 по 20 сентября выставке-ярмарке недвижимости «Мое жилье», где была организована дискуссионная панель «как помочь строительной отрасли в кризис – не мешать, или поддержать?». Организаторами мероприятия были информационное агентство «РБК-Юг», а проводилось оно в выставочном центре «Кубань Экспоцентр». Генеральным партнером выступил банк «ВТБ-24», а официальными партнерами были «Национальная юридическая компания „Митра“ и „Строительные материалы Кубани“. В ходе дискуссии, в которой участвовали застройщики, представители банков, юристы и страховые компании, было высказано мнение, что негативная ситуация в стране еще полностью не повлияла на строительный рынок, поэтому объемы строительства в регионе продолжают расти.

Как считает Ирина Шевченко – заместитель начальника управления развития жилищного строительства Краснодарского края, ближайшие месяцы покажут, сможет ли Кубань и впредь лидировать в вопросах объемов жилищного строительства, или сдаст свои позиции. В планах Министерства строительства края ввести в 2015 году в эксплуатацию 4,3 миллиона жилых квадратных метров, еще 4,4 миллиона „квадратов“ планируется сдать в следующем году.

К слову сказать, в прошлом году строители сдали на Кубани 4,7 миллионов квадратных метров жилья, а в 2015 году за первые семь месяцев застройщики увеличили показатели 2014 года на 10%. Через месяц этот показатель составил всего 1%.

Сентябрь, таким образом, должен показать, будут ли осуществлены планы, поставленные на ближайшие два года. Единственное, что можно отметить, исходя из слов Ирины Шевченко, снижения динамики выдачи разрешений на строительство сегодня не отмечается, и если за весь 2014 год их было выдано 15 тысяч, то за 2015 год застройщики получили уже 10 тысяч разрешений. Это говорит о том, что желание строить у девелоперов сохранилось, и меньше их не становится. Даже учитывая тот факт, что объемы строительства в Краснодарском крае снизились примерно на 8,5%, это все ниже, чем в целом по стране.

Свое мнение высказал Илья Володько, возглавляющий аналитическое агентство „Macon Realty Group“, который обеспокоен такой ситуацией. Он, в частности, считает, что большое количество непроданных квартир, а их количество сегодня составляет около 55%, и низкая рентабельность (в пределах 7%), может привести к обрушению рынка. Может повлиять на ситуацию и падение ВВП, ведь его падение даже на 1% может привести к падению рынка недвижимости на 6%, а страна может в ближайшее время потерять до 4% ВВП. Эксперт считает, что такая ситуация отрицательно повлияет на строительный рынок Кубани, и власти должны, в этой связи, выдавать разрешения на строительство ограниченно. Илья Володько, в ходе дискуссионной панели, сказал, что он не выступает против полного запрета выдачи разрешений, но призвал к цивилизованному разрешению этого вопроса.

В поддержку эксперта выступил и Сергей Иванов – президент строительной компании „Девелопмент-Юг“. Он уверен, что ситуация на строительном рынке может начать стабилизироваться только в 2017 году, хотя тяжелые времена будут длиться еще достаточно долго. По мнению специалиста, сегодня надо начинать работать правильно, а рентабельность рынка должна составлять не менее 15%. Если этого не произойдет, ситуация на строительном рынке Краснодарского края может стать критической. Он призвал, чтобы компании, которые с ситуацией не справляются, должны объединяться, а брать кредиты в банках. „Проблемных“ компаний, по мнению Сергея Иванова, сегодня существует в Краснодаре порядка сорока.

Что касается городских властей Краснодара, то они не считают ситуацию настолько критической. Не разделяет мнение экспертов и застройщиков, в частности главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок. Он не считает, что объемы строительства стоит снижать, не стоит, по его мнению, также вводить ограничение на выдачу разрешений на строительство. Это должно в ходе саморегулирования рынка. Сегодня происходит сокращение количества застройщиков, и количество выданных разрешений на строительство сокращается естественным образом.

Игорь Мазурок считает, что гонка за жилыми „квадратами“ не имеет смысла, потому что покупателей сегодня интересует также наличие в районе застройки объектов инфраструктуры, а банки последнее время выдают кредиты не столь охотно, как ранее. Это приведет к тому, что объемы строительства могут сократиться, и это видно по количеству выданных разрешений, которое немного сократилось. Рынок, по мнению главного архитектора, откорректирует себя сам, к тому же недавно была проведена корректировка генерального плана города, что также может упорядочить строительство в Краснодаре.

С мнением краснодарских чиновников также согласны руководители смежных предприятий. В частности, не прогнозирует падение рынка Найден Найденов, возглавляющий компанию „Строительные материалы Кубани“. Он уверен, что серьезных потрясений на рынке строительных материалов Краснодарского края не предвидится. Он считает, что были сложные моменты в 2014-2015 годах, будущий год также ожидается сложным, рынок работает, и сбыт на строительные материалы является стабильным. Есть небольшая проблема, связанная с переизбытком строительных материалов на складах производителей. Это связано с прошлогодним бумом строительства, когда застройщики массово скупали стройматериалы, а производители вынуждены были увеличивать свои мощности. Теме не менее, серьезных потрясений на рынке строительных материалов Найден Найденов не прогнозирует и цены на них продержаться, как минимум, до второй половины 2016 года.

Найден Найденов считает, что 4,4 миллиона квадратных метров жилья, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2015 году – это объем, достаточный для того чтобы обеспечить сбыт производителям строительных материалов. И это не считая того, что параллельно с жилой недвижимостью в крае возводятся объекты социальной инфраструктуры. Такой объем строительства поможет поддержать рынок строительных материалов на плаву.

На дискуссионной панели рассматривали не менее важный вопрос, который касается изменений в закон „Об участии в долевом строительстве“ (214-Ф3). Как считает Роман Дьяков – руководитель земельной градостроительной практики национальной юридической компании «Митра, пока рано говорить о конкретных изменениях, так как законодатели, на настоящий момент, их еще не предоставили, но некоторые детали будущих изменений, все-таки, уже известны. В частности, это касается работы с банками. Банки будут активней привлекаться к взаимодействию застройщиков и участников долевого строительства. Деньги покупателей, в частности, будут поступать на банковский счет, и уже банкиры будут следить, чтобы полученные средства были потрачены непосредственно на объект недвижимости, купленный покупателем.

Не все участники дискуссионной панели, однако, согласны с тем, что данный подход к вопросу является идеальным. Так, Игорь Малышев – генеральный директор компании „СтройМеталИнвест“, уверен, что закон „Об участии в долевом строительстве“ работает и отменять, или кардинально менять его нет смысла. Он уверен, что надо работать над усовершенствованием закона, а не изобретать нечто новое. Он считает, что даже проблема обманутых дольщиков является надуманной, так как большая часть из них общались с застройщиками, минуя 214-Ф3.

Сергей Геращенко, возглавляющий компанию „ВКБ-Новостройки“ также поддержал мнение коллеги. Он считает, что привлекая банки к контролю над действиями застройщиков, государство пытается снять ответственность со страховых компаний на кредиторов. Это говорит о том, что страховщики сегодня работают не достаточно эффективно и не всегда справляются со своими функциями, ведь если это происходило, не было бы обманутых дольщиков. По мнению Сергея Геращенко, в этом случае не стоит рассматривать банки, как более эффективный инструмент в решении вопросов обманутых дольщиков, а закон ломать не стоит.

О банковской системе и ее взаимодействии с рынком недвижимости высказался Александр Постыка – заместитель управляющего филиалом №2351 банка „ВТБ-24“, который считает, что грядущие изменения связаны с тем, что государство пытается предотвратить серьезные изменения. Что касается банков, то большинство из них будущие изменения приняли позитивно. Мало того, кредитные организации, о чем рассказал Игорь Казанцев – директор по ипотеке Краснодарского филиала „ВТБ-24“, стали себя чувствовать на рынке более уверенно. Этому способствует, в частности появление тренда на снижение ставок по ипотеке, были также смягчены условия выдачи ипотеки, которые отличаются от зимних и весенних показателей.

Что касается процентной ставки, то она в августе 2015 года снизилась до 11,4%, и это учитывая то, что еще недавно она составляла 15%, и это не считая того, что предлагается возможность существенных скидок. Снизилась и процентная ставка на покупку жилья на вторичном рынке. Сегодня она составляет 13,5%, что говорит о существенном снижении ставок по ипотеке. Не наблюдается сегодня и просрочки по платежам, что так же внушает надежды. Реструктуризировать свои долги решили всего 50 человек, но учитывая, что всего их в регионе 14 тысяч – это капля в море.

Игорь Казанцев также отметил, что краснодарский филиал банка „ВТБ-24“ снизил объемы кредитования на 34%, и это притом, что в целом по России банк стал выдавать на 50% кредитов меньше. Свою роль сыграла миграция населения из северных районов России, которые сегодня составляют львиную долю покупателей. Также неплохо в крае работает военная ипотека, так как он является, после Московской области, самым популярным среди военных.

Светлана Федоренко – заместитель департамента по финансовому и фондовому рынку считает, что количество ипотечных кредитов находится сегодня в Краснодарском крае на уровне 2013 года. В период с января по август населению было выдано 16, 2 миллиарда рублей. Если сравнивать ситуацию с прошлым кризисом 2008-2009 годов, то она выглядит куда более радужно, ведь тогда объем ипотечного кредитования снизился в четыре раза.

Повлиять на ситуацию на рынке недвижимости может, по мнению присутствующих на дискуссионной панели, еще одно изменение в законодательстве. Речь идет о переходе на расчет имущественных налогов по кадастровой стоимости. Об этом рассказал застройщикам Вадим Лабутин, возглавляющий отдел кадастровой оценки департамента имущественных отношений Краснодарского края. В настоящий момент никакого закона не принято, однако в 2017 году на имущественный налог по кадастровой стоимости планируется перевести объекты, чья площадь превышает 5 тысяч квадратных метров. С 2018 года лимит площади сократиться до 3 тысяч „квадратов“, а с 2019 года на новый расчет перейдут объекты площадью 1 тысяч квадратных метров.

К слову сказать, кадастровая оценка жилья ведется уже сегодня, ведь не стоит забывать, что кадастровая стоимость отличается от той, которая предлагается на рынке, и это явление далеко не редкое. Любовь Анисимова, возглавляющая Краснодарское региональное Российское общество оценщиков, сообщила, что часто налог, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости, в разы превышает налог, рассчитанный по инвентаризационной цене.

Несмотря на сложившуюся ситуацию, судебные споры относительно данного вопроса заканчиваются еще на этапе досудебного расследования, в комиссии Ростовского реестра положительно заканчивается 88% споров. Эта комиссия ведет свою деятельность, начиная с 2012 года, и за время ее работы уже было рассмотрено 2 тысячи 800 заявок на пересмотр кадастровой оценки объектов недвижимости. Из них 2,5 тысячи объектов уже получили новые паспорта. Данные о том, что 88% объектов получили положительные решения, подтвердил Андрей мамонтов – заместитель руководителя краевого Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Что касается собственников земли, то они чаще всего получают отказ в удовлетворении своих требований.

Игорь Якимчик – омбудсмен по правам предпринимателей Краснодарского края, который также принял участие на дискуссионной панели, подвел некоторые итоги и сообщил, что еще не все предприниматели понимают сути будущих изменений в законодательстве. Поэтому, его команда планирует провести ряд мероприятий, позволяющих местным бизнесменам понять суть будущих изменений, а пока он призывает их не вступать в споры с комиссиями.

Сегодня деятельность регионов оценивается по тому, как быстро до них доводится суть грядущих перемен – чем быстрее бизнес информируется о нововведения, тем более эффективно работает власть. Безболезненный переход на новую систему формирования имущественного налога зависит именно от быстрого получения представителями бизнеса качественной информации.

Источник

Региональное отделение:  Краснодарское региональное сообщество