И снова: сколько стоить земля будет?

23 Ноября 2015

10 ноября 2015 г. Минимущества Челябинской области приказом № 263-П утвердило новые результаты. Документ опубликован в спецвыпуске газеты «Южноуральская панорама» от 12.11.2015 г. Результаты также можно посмотреть на сайте министерства в разделе «Управление земельных отношений» на странице «Документы».

Для целей налогообложения и исчисления арендной платы новая кадастровая стоимость будет применяться уже с 1 января 2016 г.

Предыдущая кадастровая оценка проводилась в 2010 г., и ее результаты тогда серьезно шокировали бизнес. На протяжении всех 4-х лет не прекращались судебные процессы по оспариванию кадастровой стоимости.

Но не успели «пушки отстрелять», как наступила пора «заряжать новые».

Министр имущества и природных ресурсов Алексей Бобраков попытался смягчить ситуацию, указав, что рост по сравнению с 2010 г. по области составил в среднем 20 %, а каким-то территориям (Озерску, в частности и, видимо, только ему) даже повезло – произошло снижение на 18 %.

Но реальные цифры говорят о другом. В Челябинске кадастровая стоимость земельных участков увеличилась на 37,8 % (!).  И это по сравнению с предыдущей оценкой, которую уже оспаривали. Если сравнивать с решениями судов, то действительный рост составил от 250 до 2000 и более процентов.

Бизнесу снова подставили те же грабли.

При этом законодатель попытался учесть предыдущий негативный опыт и еще в июле 2014 г. внес в Закон об оценочной деятельности изменения, устанавливающие новую процедуру проведения государственной кадастровой оценки земли. Новые правила предоставили возможность всем заинтересованным лицам еще на стадии рассмотрения проекта отчета внести свои замечания и тем самым повлиять на итоговые результаты оценки.

Челябинская область оказалась одним из первых субъектов РФ, который опробовал новые правила на себе. И практика показала, что процедура «хромает на обе ноги».

Возможность представить замечания крайне затруднена, и в первую очередь с технической стороны. Отчет так велик (порядка 9 Гб), что 1) его сложно скачать; 2) что-либо в нем найти и проанализировать. Срок представления замечаний зависит воли заказчика работ, от того, как быстро он опубликует уведомление о размещении в фонде данных проекта отчета. Т.е. предоставленные законом 20 рабочих дней по факту могут превратиться, например, в одну неделю. Вопрос принятия или отклонения замечаний целиком зависит от исполнителя работ, контроль за которым практически отсутствует.  Заинтересованные лица не только  не могут повлиять на процесс рассмотрения замечаний, но даже лишены возможности убедиться, что их замечания поступили по нужному адресу, а впоследствии получить информацию о результатах их рассмотрения.

В нашем же случае ситуация просто превратилась в фарс, когда за 3 рабочих дня до окончания срока размещения проекта отчета в открытом доступе было обнаружено, что Минимущества указало неверный адрес для направления замечаний.

Вместе с тем, предприниматели в этот раз постарались проявить активность. В том числе благодаря этому срок рассмотрения замечаний неофициально был продлен до 10 октября 2015 г., а исполнителю работ было рекомендовано рассмотреть все поступившие замечания (в итоге их оказалось более 350-ти).

В свою очередь компания «Лигал Эксперт» направила в адрес министерства замечания по 14 клиентам (более 30 земельных участков). И нужно отметить, что замечания в целом были учтены. В итоговом отчете цифры снизились. Максимально, чего удалось добиться, это снижения в 6,8 раз по сравнение с проектом. Однако результаты все равно превышают стоимость, установленную решением суда. Лишь в отдельных случаях итоговые цифры приблизились к значению, не требующему дальнейшего оспаривания.

Тем не менее, такой результат рассмотрения замечаний следует признать положительным. Ведь для дальнейшего оспаривания будет иметь значение, какую стоимость уменьшаем: в 20 раз превышающую рыночную оценку или только в 4.

А теперь главный вопрос: что со всем этим делать дальше?

 

В течение месяца с момента утверждения результаты оценки должны быть внесены Росреестром в государственный кадастр недвижимости. После этого можно начинать процесс оспаривания. Напомним, что для юридических лиц действует обязательный досудебный порядок рассмотрения - в комиссии при Росреестре. Физические лица, в т.ч. индивидуальные предприниматели, могут обращаться напрямую в суд. Тем не менее, и им целесообразно первоначально обратиться в комиссию. Для того чтобы установить кадастровую стоимость в размере рыночной оценки необходимо получить отчет независимого оценщика и положительное заключение СРО оценщиков на указанный отчет. Именно эти документы будут являться основным доказательством при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в комиссии и  суде.

Источник

Региональное отделение:  Челябинское региональное сообщество