Состоялось очередное заседание Комитета по вопросам собственности

24 Февраля 2016

15 декабря 2015 года под председательством председателя Комитета С.А.Гаврилова состоялось очередное заседание Комитета по вопросам собственности.

Первым вопросом депутаты рассмотрели во втором чтении проект федерального закона № 723854-6«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Основная цель принятия законопроекта состоит в решении проблемы дольщиков, которые вложили деньги в строительство жилых домов, однако застройщик этих домов оказался банкротом. Основной пример такой ситуации – конечно СУ 155. Законопроектом вносится блок поправок в Закон о банкротстве, содержащий механизм передачи объектов незавершенного строительства, стройтехники, прав на земельный участок, иных активов ТРЕТЬЕМУ ЛИЦУ. Это лицо, т.е. действующий застройщик одновременно с принятием этих активов берет на себя обязательства перед гражданами – участниками строительства, т.е. дольщиками по завершению строительства жилого дома и передачи им квартир. В ситуации с СУ 155 в качестве инвестора будет в основном выступать строительная организация – дочка АКБ «Роскап».

Законопроектом также вводится запрет на использование иностранных регистраторов при ведении реестра акционеров стратегических акционерных обществ.

В целях усиления защиты прав собственности как физических, так и юридических лиц законопроектом также увеличиваются функции нотариусов по заверению различных документов и гражданско-правовых сделок, решений органов управления хозяйственными обществами.

В законопроект включены поправки, уточняющие порядок ведения Единого государственного реестра сведений о деятельности юридических лиц и Единого реестра сведений о банкротстве. Эти поправки продолжают планомерную линию на переход к безбумажным информационным технологиям.

Депутаты Комитета рекомендовали Государственной Думе принять законопроект во втором чтении.

Вторым вопросом депутаты Комитета рассмотрели проект федерального закона № 892318-6«О внесении изменений в статью 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части ограничения размера неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой).

Согласно законопроекту предусматривается дополнить Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормой, ограничивающий размер неустойки, т.е. штрафа и пени за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного ипотечного договора, заключенного гражданином. Согласно законопроекту размер неустойки не может превышать 20% годовых или 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Депутаты поддержали концепцию законопроекта, поскольку она позволит уменьшить риски граждан – заемщиков по ипотечным договорам приобретения квартир. Принятие таких изменений позволит сократить число случаев, когда заемщик не может, даже при наличии сравнительно небольшой просрочки, восстановить нормальный график платежей, а значит и уменьшит и число случаев обращения взыскания на предмет ипотеки, т.е. квартиру или дом. Также необходимо учесть, что размер неустойки в 20% годовых превышает средний размер ставки по ипотечному кредитованию и по потребительскому кредитованию .

Аналогичная правовая норма, направленная на ограничение размера неустойки, содержится в действующем Федеральном законе «О потребительском кредите (займе)».

Комитет рекомендовал Государственной Думы принять законопроект в первом чтении.

Третьим вопросом повестки дня депутаты рассмотрели проект федерального закона № 914532-6 «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации».

Законопроект направлен на устранение недостатков действующей системы проведения государственной кадастровой оценки и рассмотрения споров о результатах ее определения, проводимого в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Депутатами отмечено, что нельзя согласиться с базовым постулатом предложенной концепции, согласно которому под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта оценки, определяемая в порядке, устанавливаемым рассматриваемым проектом федерального закона. В соответствии Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость объекта по определению не может быть точной и всегда сохраняется риск её оспаривания, что в совокупности с отсутствием единой методики, критериев и стандартов оценки неизменно будет инициировать бесконечные оспаривания установленной таким образом стоимости объекта налогообложения.

По мнению депутатов, несостоятельность такого подхода подтверждается большим количеством судебных споров. В связи с чем, представляется, что сохранение этой ситуации приведет лишь к увеличению количества случаев оспаривания кадастровой стоимости и повышенной загруженности судов.

Депутаты Комитета также высказались категорически против, того, чтобы в отношении судебного оспаривания государственно кадастровой оценки одним из оснований оспаривания результатов определения кадастровой стоимости было установление независимым оценщиком в отношении данного объекта рыночной стоимости. Оспаривание государственной кадастровой оценки в судебном порядке, по мнению членов Комитета, следует ограничить только случаями ненадлежащего применения методики массовой оценки. Массовое определение кадастровой стоимости по утвержденной методике должно обеспечить сопоставимость кадастровой стоимости для сопоставимых объектов недвижимости, не обязательно отражая рыночную величину стоимости объекта недвижимости.

По итогам обсуждения депутаты приняли решение не поддерживать концепцию законопроекта.

Четвертым вопросом депутаты обсудили и одобрили концепцию проекта федерального закона «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации», подготовленного к внесению Правительством Российской Федерации.

Источник

От 15 декабря 2015 года № 3.9-108/3

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

О проекте федерального закона № 914532-6

«О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации»

внесен депутатами Государственной Думы А.Д.Крутовым, И.Д.Грачевым, О.Г.Дмитриевой, Н.Р.Петуховой

(первое чтение)

Комитет Государственной Думы по вопросам собственности в качестве комитета-соисполнителя рассмотрел проект федерального закона № 914532-6 «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации» (далее – законопроект) и отмечает следующее.

Как следует из пояснительной записки, законопроект направлен на устранение недостатков действующей системы проведения государственной кадастровой оценки и рассмотрения споров о результатах ее определения, проводимого в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Комитет по вопросам собственности не может поддержать концепцию законопроекта по следующим основаниям.

Нельзя согласиться с базовым постулатом предложенной концепции, согласно которому под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта оценки, определяемая в порядке, устанавливаемым рассматриваемым проектом федерального закона.

По мнению Комитета по вопросам собственности, несостоятельность такого подхода подтверждается большим количеством судебных споров, обусловленных значительным (иногда в несколько раз) превышением на практике кадастровой стоимости над рыночной стоимостью объекта оценки. В связи с чем, представляется, что сохранение этой ситуации приведет лишь к увеличению количества случаев оспаривания кадастровой стоимости и повышенной загруженности судов, обусловит необходимость проведения СРО оценщиков дополнительных экспертиз, а также к сохранению тенденции к сокращению налоговых поступлений в бюджеты субъектов Российской Федерации и местные бюджеты.

В соответствии Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость объекта по определению не может быть точной и всегда сохраняется риск её оспаривания, что в совокупности с отсутствием единой методики, критериев и стандартов оценки неизменно будет инициировать бесконечные оспаривания установленной таким образом стоимости объекта налогообложения. В этой связи попытку определить правовую природу кадастровой стоимости как рыночной стоимости, установленной в порядке, предусмотренном в проекте федерального закона, следует признать несостоятельной, поскольку такое содержание кадастровой стоимости не соотносится с определением, данным в законе.

Также в законопроекте сохранена экспертиза отчетов об определении кадастровой стоимости и отчетов об определении рыночной стоимости, на основе которых осуществляется оспаривание кадастровой стоимости. Как показала правоприменительная практика Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, СРО оценщиков не в состоянии обеспечить должную объективность проводимой экспертизы, которую зачастую используется для недобросовестных действиях в отношении конкурентов на рынке услуг оценки.

Одновременно законопроектом предусмотрена необходимость подготовки экспертного заключения СРО оценщиков по отчету об определении рыночной стоимости при оспаривании кадастровой стоимости в случае, если разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью составляет более 30 процентов. При этом комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости лишается прав на исследование соответствующих документов и обязана принять положительное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Вместе с тем, Комитет считает необходимым отметить, что положительное экспертное заключение СРО оценщиков по отчету об определении рыночной стоимости необходимо для гарантии положительного решения по оспариванию кадастровой стоимости, в то время как законопроектом не предусмотрен механизм повышения точности определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки как непосредственно для исполнителей, так и для СРО оценщиков.

При этом законопроектом предусмотрено, что проведение СРО оценщиков экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости предполагает лишь его проверку на соответствие требованиям к нему, как к документу. В то же время законопроектом устанавливается относительно короткий срок на утверждение органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным на проведение государственной кадастровой оценки, результатов определения кадастровой стоимости. Такой срок ограничен 20 рабочими днями после даты получения отчета об определении кадастровой стоимости и экспертного заключения на него таким органом. Указанные положения проекта федерального закона существенно ограничивают возможность проведения процедур принятия отчета об определении кадастровой стоимости указанным органом.

Таким образом, законопроектом снижаются требования к проведению экспертизы СРО оценщиков отчетов об определении кадастровой стоимости, принятию отчетов органами, утверждающими результаты определения кадастровой стоимости. При этом не представляется возможным определить ответственного за результат определения кадастровой стоимости.

Комитет отмечает, что для повышения качества работ по определению кадастровой стоимости требуются постоянный сбор, обработка, систематизация, накопление и дополнение сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, направленные исключительно на потребности, возникающие в процессе стоимостного моделирования. Непосредственно определение кадастровой стоимости должно основываться на преемственности, а также дальнейшем обслуживании результатов определения кадастровой стоимости (разъяснение таких результатов, участие в оспаривании таких результатов).

Законопроектом предусматривается привлечение для определения кадастровой стоимости имеющих в штате оценщиков исполнителей, выбираемых на конкурсной основе. При этом сложившаяся практика показала, что, как правило, такие исполнители не имеют полного доступа к необходимым сведениям. В этой связи проектируемые положения законопроекта не позволят обеспечить реализацию указанных условий.

На основании вышеизложенного Комитет Государственной Думы по вопросам собственности не поддерживает концепцию законопроекта и рекомендует Государственной Думе отклонить проект федерального закона № 914532-6 «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации» при его рассмотрении в первом чтении.

Состоялось очередное заседание Комитета по вопросам собственности

пресс-центр: